Résidence principale : acheter ou louer ? - version 2015

Cet article est une actualisation de celui du 1/09/08 : je viens de modifier le texte qui traite ce sujet dans le manuscrit de la version 2015 du livre "Les Clés de la Réussite".

Concernant la résidence principale, le choix entre achat et location n’est pas qu’une affaire de finances. C’est aussi une question de mode de vie et d’état d’esprit.

Après les études, bon nombre de praticiens se lancent dans une suite de remplacements. D’autres amorcent une collaboration, sans savoir s’ils s’entendront durablement avec le titulaire du cabinet où ils exercent. Ceux qui choisissent l’exercice salarié ou mixte ne peuvent pas savoir non plus dès le départ si leur situation sera durable. En revanche, ceux qui osent monter leur cabinet dans un endroit bien choisi ont toutes les chances de s’ancrer pour longtemps : la demande de soins est si massive et les listes d’attente si longues dans la plupart des cabinets existants, qu’il faut vraiment mal travailler pour échouer. Bien évidemment, il est préférable d’éviter les quelques villes où se trouve une école d’orthophonie.

Mais mis à part les courageux qui se lancent directement dans l’aventure libérale, il est évident que les jeunes professionnels doivent commencer par louer leur logement : ils restent ainsi libres de leurs mouvements. Durant cette période, ils pourront tout de même épargner pour posséder un apport personnel, qui servira le jour de l’achat d’un logement. Lorsque la situation personnelle et professionnelle se stabilisera, la question d’un achat deviendra pertinente. L’aspect purement patrimonial prendra alors toute sa place dans ce choix.

Les prix de l’immobilier ont très fortement grimpé durant les années 2000, ce qui a même conduit des gens modestes à payer l’impôt sur la fortune. Parallèlement, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont fléchi, ce qui a permis d’emprunter davantage sans augmenter la mensualité. Depuis le début de la crise actuelle, on observe un tassement des prix des biens, qui varie fortement selon les endroits. La négociation devient à nouveau possible avec les vendeurs. Quant aux taux, ils se sont effondrés : les banques centrales tentent ainsi de relancer l'économie, malgré tous les risques que cela implique.

Durant les années 2000, les loyers d’habitations ont bien augmenté aussi. Leur progression fut telle, que l’indice qui permettait de calculer leurs augmentations annuelles a été changé par le gouvernement. Il ne s’agit plus de l’Indice du Coût de la Construction, mais de l’Indice de Référence des Loyers, fortement lié à l’inflation, donc oscillant entre -0,1% et +3%. L’ancien indice, l’ICC, oscillait entre -1% et +8%. Notons que pour les baux commerciaux, l'Etat a créé l'ILC ; pour les baux professionnels, l'ILAT.

Comparons les deux formules en prenant l’exemple d’une maison vendue 150 000 €, et de la même habitation louée 650 € par mois. Si la personne qui hésite entre les deux solutions a 30 ans et projette sa situation jusqu’à 80 ans, elle obtiendra le comparatif suivant :

Achat (montants arrondis à l’euro près) :

Frais notariés : 12 139 €
Garantie Crédit Logement, qui remplace l’hypothèque : 1 915 €, dont 1 009 € remboursés à la fin du prêt, donc un coût global de 906 €
Crédit immobilier à 2,6 %, assurance comprise, sur 20 ans (source : Meilleurtaux.com)
1 mensualité : 823 €
240 mensualités : 197 547 €
50 ans de taxe foncière, commençant par exemple à 700 € et revalorisée de 3% par an : 78958€
Coût total de l’acquisition : 290 373 €

Location :
Loyer à 30 ans : 650 €

Loyer à 80 ans (+2% par an) : 1 715 €
Total des 50 années de loyer : 659 719 €

L’achat aura donc coûté 369 346 € de moins ! A cette somme, il faut retirer deux montants aléatoires

• les frais d’agence immobilière, nettement moindres pour trouver une location que pour acheter un logement ;
• l’entretien du logement, dont une partie reste uniquement à la charge du propriétaire. Mais même avec une toiture et une chaudière à changer, il semble difficile d'atteindre 369 346 €.

On constate néanmoins qu’en acceptant un effort à court terme, celui qui achète obtient un gain énorme à long terme. Arrivé à 20 ans, il n’a plus que sa taxe foncière et l’entretien à payer. La différence peut alors être consacrée à un autre poste budgétaire, tel que les études de ses enfants.

Au départ, la personne qui choisit de rester locataire peut placer la différence entre 906 € et son loyer de 650 € : chaque mois, elle économise 256 € et 58 € de taxe foncière (700 / 12). Mais cette différence va fondre comme une peau de chagrin, à cause des augmentations de l’Indice de Référence des Loyers. Si l’IRL se maintient en moyenne à +2% par an, le loyer dépassera 906 € durant la 18ème année. Et il continuera à grimper. Rappelons que durant toute cette période, l’AMO n’a aucune chance d’augmenter de 2% par an... Le budget « logement » de l’orthophoniste locataire étranglera progressivement sa capacité d’épargne. 

Bien entendu, tous ces raisonnements peuvent être remis en question par le conjoint éventuel...