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mercredi 15 octobre 2008

Cabinet : SCI or not SCI ? -1


Dans mon article du 5 septembre, j'ai parlé de l'achat du cabinet et j'ai évoqué la création d'une SCI à cet effet. Aujourd'hui, je voudrais approfondir ce sujet précis qui concerne ceux qui achètent avec leur conjoint, leur famille ou à plusieurs associés.

Une SCI est une Société Civile Immobilière :

- Société : il faut au moins 2 associés, même si l'un possède 99% des parts. Il n'y a pas de capital minimum, ni de prix minimum pour 1 part. La nôtre, par exemple, comporte 1000 parts de 1 €. Nous avions donc apporté 1000 € sur le compte lors de la création. Mais nous aurions pu mettre 100 parts de 1 €.
- Civile : sans but commercial. C'est moins vrai quand la société choisit d'être à l'impôt sur les sociétés, au lieu de l'impôt sur le revenu classique (j'y reviendrai).
- Immobilière : la société construit, vend et / ou loue des biens immobiliers. Elle ne doit pas sortir de ce champ d'intervention, bien précisé dans ses statuts. La grande majorité des SCI sont en fait des SCIL : SCI de location, qui ont juste pour but de posséder un bien immobilier (ou plusieurs) et de les louer. Une SCI peut louer un local nu ou meublé. Mais si c'est meublé, elle sera obligatoirement assujettie à l'impôt sur les sociétés : le fisc considère que la location meublée est une activité commerciale.

Pourquoi créer une SCI pour acheter son local pro ? On peut y voir 5 raisons majeures :
  1. Eviter l'indivision : posséder un local immobilier à plusieurs, sans SCI, peut vite devenir un enfer si les différents copropriétaires ne sont pas toujours tous d'accord. En indivision, chaque décision doit être prise à l'unanimité. En SCI, c'est à la majorité. Par ailleurs, la loi dit que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Cela signifie que celui qui veut sortir de l'indivision peut forcer la vente du bien. En SCI, celui qui veut sortir va vendre ses parts, point final. La société restera propriétaire. C'est un énorme avantage quand plusieurs associés achètent leur cabinet. Mais même si c'est un couple qui achète, avec un seul praticien parmi les deux (l'autre travaillant ailleurs ou ne travaillant pas), la SCI permet de mieux gérer une séparation.
  2. Parvenir à réunir une somme qu'on n'aurait pas pu obtenir tout seul. On peut par exemple imaginer de créer une SCI avec ses parents ou ses frères et soeurs qui aident à réunir la somme nécessaire, puis leur racheter progressivement leurs parts.
  3. Bien anticiper l'arrêt d'activité et éviter les plus-values immobilières professionnelles qui apparaissent dès que, au moment de la retraite, le professionnel fait basculer son local professionnel dans le secteur privé. Le seul fait de ce basculement entraîne une imposition sérieuse alorsqu'il n'y pas eu vente du local ni échange d'argent (merci au syndicat des ophtalmologistes pour ce point intéressant).
  4. Transmettre un patrimoine immobilier à sa descendance, éventuellement en réalisant un démembrement de propriété. J'ai déjà parlé de ce principe hier. On donne alors la nue-propriété (la possession du local) en gardant l'usufruit (ce que rapporte le local). La donation de parts avec réserve d'usufruit entraîne les droits de donation calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts. Au décès du donateur, les enfants qui ont bénéficié du démembrement, recueillent automatiquement l'usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. Comme chaque parent peut donner 46 000 € sans impôt tous les 10 ans, on peut transmettre progressivement ses parts à ses enfants. Il est conseillé de garder au moins une part en pleine propriété. Attention, il faut éviter de faire entrer des enfants mineurs dans une société qui doit emprunter : il faut alors l'accord d'un juge des tutelles, qui va mettre plusieurs mois à répondre ou, pire, qui ne sera pas d'accord.
  5. Payer très peu d'impôts sur les loyers perçus, en optant pour l'impôt sur les sociétés au lieu de l'impôt sur le revenu. Mais il y a un gros inconvénient en cas de revente du cabinet. L'énorme majorité des SCI reste à l'impôt sur le revenu, ce qui amène leurs associés à payer beaucoup d'impôts sur les loyers. J'en parlerai dans un article qui comparera les deux statuts.
Dans les jours à venir, j'expliquerai comment on crée facilement une SCI, avec ou sans notaire, en donnant encore l'exemple de la nôtre. Je dirai aussi quelles obligations (très supportables) sont imposées par l'utilisation d'une telle société. Je comparerai enfin, comme promis, les deux statuts : SCI à l'impôt sur le revenu / SCI à l'impôt sur les sociétés.

Je terminerai en mentionnant un livre qui m'a presque tout appris sur ce sujet : "Sociétés Civiles Immobilières" de Michel Bühl, éditions Delmas. Vous le trouverez sur ce site, par exemple.

14 commentaires:

Anonyme a dit…

Tout cela est très intéressant, mais dans le cas qui est le mien, ou je suis pour l'instant la seule titulaire possédant les murs, est-il possible que je "revende" le cabinet à moi et à ma future associée ?

Guillaume a dit…

C'est possible mais la SCI devra payer des frais de notaire comme si elle achetait à quelqu'un d'autre que vous. Et vous, vous paierez de l'impôt sur la plus-value, comme si vous vendiez à un inconnu.
Il vaut mieux apporter ce bien dans le capital de la SCI que vous allez créer. Avez-vous encore un crédit en cours sur ce bien ?

Guillaume a dit…

J'ajoute que vous pouvez aussi garder le local juste à vous et créer uniquement une SCM qui paiera un loyer à vous toute seule. Vous pouvez encore ne rien créer du tout et juste demander un loyer à votre associée.

Anonyme a dit…

oui j'ai encore en credit jusqu'en 2012... le fait d'apporter ce bien dans le capital de la SCI je ne vois pas bien ce que cela implique ?

Guillaume a dit…

Ca implique que la SCI devient propriétaire à votre place, sans payer de frais de mutation ni d'impôt sur la plus-value. Imaginons que le local soit estimé à 100000€ et que vous deviez encore 30000€ à la banque. Le capital que vous apportez est donc de 70000€ si c'est la SCI qui continue à rembourser à votre place. Les parts de votre associée dépendront de la somme qu'elle apportera. Si elle peut apporter aussi 70000€ (en apportant aussi un bien immo ou de l'argent), elle aura 50% des parts. Si elle apporte 7000€, elle n'aura que 10%, donc elle paiera 10% des frais à la charge de la SCI et n'encaissera que 10% des loyers. Et vous 90%.

Vous trouverez une discussion intéressante ici :

http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=61434

adeline s a dit…

Bonjour ! Vous dites "au moment de la retraite, le professionnel fait basculer son local professionnel dans le secteur privé. Le seul fait de ce basculement entraîne une imposition sérieuse alors qu'il n'y pas eu vente du local ni échange d'argent". Est-ce que vous auriez une idée de la somme à payer lorsque cela se produit ? Et est-ce la même que lorsque le professionnel revend le bien à sa retraite ?

Guillaume a dit…

La somme à payer dépend bien évidemment de la valeur du bien. C'est effectivement la même que lors d'un départ en retraite (à faire confirmer tout de même par un comptable ou un notaire : je ne suis pas sûr à 100% sur ce point).

Anonyme a dit…

bonjour
j'envisage d'acheter un local neuf pour pratiquer l'orthophonie et louer 1 bureau à un autre praticien,
je n'arrive pas à comprendre si je peux récupérer la tva et donc ne pas sortir cette somme de 20pour cent de l'acquisition lors de l'achat?
Merci
guillemtte

Guillaume a dit…

Bonjour !

1) Si vous achetez à titre privé, vous ne récupérerez pas le TVA.
2) Si vous achetez à titre pro, même chose, puisque les orthophonistes le sont pas assujettis à la TVA.
3) Si vous montez une SCI à l'IR, vous aurez le même statut qu'en 1)
4) Vous trouverez ici une solution (monter une SNC et meubler le local) permettant de récupérer la TVA :

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-investir/i60-la-location-de-bureaux-equipes-une-opportunite-fiscale-a-saisir.php3

Mais comme vous le voyez, c'est moyen pour les BNC hors taxes comme nous.

Anonyme a dit…

Bonjour Guillaume, j'aurais besoin de vos lumières à nouveau (c'est moi qui avait posté les commentaires en debut de page), car je suis bientot à la fin de mon pret, et je me suis un peu renseigné sur la valeur de mon cabinet à l'heure actuelle... un rachat à deux sous forme d'une SCI ferait une bien jolie plus-value, (d'apres les estimations le bien vaut maintenant au minimum 2 fois et demi plus cher que ce que j'ai payé à l'époque), alors je pense que les frais de notaire et l'impot sur les plus values ne sont pas trop contraignantes.
Mais du coup, moi, je ne souhaiterais pas faire de credit, mais acheter 50/50 moi comptant et elle à crédit. est-ce que c'est possible ? Je serais ainsi dégagée de toute "dépense" autres que les charges (50/50 ?) et la taxe fonciere (50/50) ? On paierait donc chacun 50% du loyer à la SCI? est-ce que ce "montage" vous parait interessant ? merci de votre aide !

Guillaume a dit…

Inconvénient de votre plan : vous ne serez plus la seule pilote dans l'avion. Avantage : vous arrimerez davantage votre associée à votre cabinet commun.

Je pense que la meilleure solution consiste à contacter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, parce qu'une SCI est un outil patrimonial privé. Cela implique donc votre famille et entraîne des répercussions sur votre stratégie patrimoniale.

Anonyme a dit…

Bonjour Guillaume, je m'apprête à démarrer mon activité, seule, et j'ai trouvé un local que je compte acheter en empruntant l'ensemble du montant avec travaux, sur 15 ans max. (150k€ env.). Quel est ou quels sont les intérêts pour moi de procéder via une SCI hormis le fait de passer les loyers dans la SCI et non dans les revenus du ménage (je suis mariée avec 3 enfants)? Et sinon, quelle pourrait être une solution avantageuse au plan fiscal pour moi pour cet achat ? Merci de vos pistes, je suis en train de signer le compromis de vente donc tout s'accélère un peu.....

Guillaume a dit…

Bonjour ! Je vous ai laissé un message sur Facebook.

Unknown a dit…

Bonjour, la réponse de cette question m'intéresse.
Anonyme a dit...
Bonjour Guillaume, je m'apprête à démarrer mon activité, seule, et j'ai trouvé un local que je compte acheter en empruntant l'ensemble du montant avec travaux, sur 15 ans max. (150k€ env.). Quel est ou quels sont les intérêts pour moi de procéder via une SCI hormis le fait de passer les loyers dans la SCI et non dans les revenus du ménage (je suis mariée avec 3 enfants)? Et sinon, quelle pourrait être une solution avantageuse au plan fiscal pour moi pour cet achat ? Merci de vos pistes, je suis en train de signer le compromis de vente donc tout s'accélère un peu.....

Est-ce que vous pouvez partager votre avec moi svp?