La loi Scellier : 2- Ne pas foncer tête baissée

J'ai expliqué hier tout le bien que l'on pouvait penser de la nouvelle loi Scellier, qui permet à tout le monde de défiscaliser fortement, grâce à un achat immobilier neuf. Regardons maintenant l'envers du décor : vous pourrez ainsi décider vous-mêmes si cela en vaut la peine. Ne fonçons pas comme des sangliers que les Defiscalizators attendent à la lisière du bois.

Il faut déjà savoir que la déduction Scellier n'est possible pour l'instant que dans les zones peuplées du pays (zones A, B1 et B2) : le but est de créer des logements là où les besoins sont les plus forts. Vous trouverez le zonage, classé par départements, en cliquant ici. En zone C (la moins peuplée), une nouvelle loi pourrait permettre aux préfets de dire si la loi Scellier peut s'appliquer dans leur département. Mais ce nouveau texte n'est pas encore passé par le sénat.

Les simulations fournies par les conseillers, pleines de chiffres et de camemberts, vous montrent que pour un faible effort mensuel, vous obtiendrez à la fin une somme énorme. Ce montant est impossible à obtenir en assurance-vie. Le conseiller vous expliquera, camembert à l'appui, que cela est dû au fait que votre locataire et le fisc vous apporteront la grosse majorité de cette somme. Mais voici quelques points qu'il n'évoquera peut-être pas et qui sont valables pour tous les programmes immobiliers défiscalisants :

• Vous aurez probablement sous les yeux un prix d'acquisition qui sera un "package tout compris", incluant les frais notariés, la TVA, la constitution du règlement de copropriété, les frais d'hypothèque et même parfois les frais de dossier bancaires. Mais le bien acheté ne vaudra pas ce prix. Donc vous ne pouvez pas partir du montant affiché pour calculer la valeur de revente. Or, les jolies simulations utilisent souvent le prix du package comme prix de revente, auxquel elles ajoutent éventuellement 2% d'inflation par an. Il faut donc savoir la valeur exacte du bien, et non la valeur du "package".
  
• Regardez le prix de vente actuel des appartements de même type et au même endroit, par exemple en allant sur le site de la FNAIM ou d'Orpi. Vous pouvez d'ailleurs retirer 15 à 20% de ce prix : avec la crise, les marges de négociation sont revenues. Vous saurez alors si le prix que l'on vous propose est sur-évalué. En général, il l'est. Bien sûr, on peut trouver logique de payer plus cher un bien qui n'aura pas de travaux ni de gros frais d'entretien durant des années.
• Imaginons que vous revendiez le bien au bout de 10 ans : vous devrez trouver quelqu'un qui accepte d'envisager des frais de remise en état (intérieur et gros oeuvre) et de mise aux normes (qui changent sans cesse) durant les années suivantes, sans bénéficier de la défiscalisation de l'immobilier neuf. Maintenant, imaginons que vous ne revendiez pas ou que vous attendiez la fin du crédit bancaire : c'est vous qui paierez ces frais. Dans les deux cas, la rentabilité du placement en prend un coup.
  
• Pensez à l'évolution de la taxe foncière : les collectivités locales sont de plus en plus gourmandes. Cette taxe augmentera forcément plus vite que l'inflation. C'est l'inverse de l'AMO (mon obsession me reprend).
  
• Allez vérifier l'emplacement du terrain : vous n'achetez pas un placement financier mais un bien immobilier qui devra plaire au locataire. Bien des programmes immobiliers défiscalisants ont été construits en plein champ ou à proximité d'une route très bruyante qui empêchait d'utiliser les balcons. Certaines sociétés font en sorte de vendre des programmes qui se trouvent obligatoirement à plusieurs centaines de kilomètres de leur propriétaire.

Lorsque j'avais étudié la loi Robien, en 2002, j'avais trouvé très attrayant le fait de pouvoir utiliser l'argent de mes impôts pour épargner, au lieu de le donner au fisc. Ce cadeau rend d'ailleurs service à l'Etat, en mobilisant l'argent privé pour créer des logements. Mais tout compte fait, je m'étais aperçu du fait que la défiscalisation se retrouvait dans le prix du bien neuf. J'avais donc acheté dans l'ancien. Bien sûr, la loi Scellier permet de défiscaliser encore plus que la loi Robien. Mais les prix du neuf restent très hauts, alors que les prix dans l'ancien ont bien baissé dans la plupart des endroits. Donc l'écart se creuse à nouveau, ce qui compense l'augmentation du cadeau fiscal. Comme vous le voyez, je suis dubitatif.

Je parlerai demain d'un programme Scellier concret, qu'on me propose actuellement.