Loi Scellier : 3- un cas concret

Voici de quoi recycler les autocollants "Nucléaire ? Non merci !" de notre enfance (j'étais enfant dans les années 70-80).

La semaine dernière, j'ai eu dans les mains une proposition d'acquisition d'un appartement de 3 pièces principales en Normandie. La surface sera de 61 m2. L'immeuble sera livrable à la fin 2010. Ce produit m'était proposé par un conseiller en gestion de patrimoine, qui a pour mission d'amener des clients au promoteur. L'affaire, assortie d'un plan de financement lié aux lois Scellier et Borloo, semblait alléchante de prime abord, pour plusieurs raisons :

• L'immeuble se trouvera à 60 km de chez moi, donc je connais l'endroit et je peux surveiller la construction, puis la vie du bien par la suite. On nous propose souvent des projets à 500 km (voire à 10 000 en loi Girardin, mais dans ce cas c'est logique), pour que nous ne soyons maîtres de rien.
  
• La commune est rurale mais il y a une autoroute à proximité, menant à une ville de 200 000 habitants en un quart d'heure. On peut donc penser que des gens pourraient chercher à s'installer dans cet immeuble.
• Le promoteur s'occupera de la gestion locative, ce qui n'est pas toujours le cas. On peut donc penser que cette société a intérêt à ce que tout se passe bien : elle en prend pour des années, comme les acquéreurs.
• J'avais déjà l'accord d'une banque, alors que je suis fortement endetté pour mes banques habituelles. La proposition de taux était intéressante : 4,5% fixes sur 20 ans, plus 0,3% d'assurance.
  
• Le prix affiché, 172 000 €, comprenait tout : les frais notariés, les frais bancaires, les frais d'hypothèque, l'établissement du règlement de copropriété, etc... Pas de mauvaise surprise non financée au dernier moment, a priori. Le vrai prix de l'appartement, sans les frais, était 154 000 €.
  
• La simulation, portant sur un couple avec 2 enfants et une tranche d'imposition à 14%, ressortait un effort d'épargne mensuel de 318 €, permettant d'obtenir 197 800 € à la fin du crédit de 20 ans. Notez que l'effort d'épargne aurait été plus bas avec une tranche à 30%, grâce à la loi Borloo qui permet de déduire 30% des loyers. La partie Scellier, comme je l'ai expliqué, est une réduction d'impôt, donc indépendante de la tranche. Au total, l'économie d'impôts (Scellier + Borloo) et les loyers encaissés payaient la moitié. Et moi l'autre.
• Si on met 318 € dans une assurance-vie à 4% pendant 20 ans, on obtient 116 634 €, soit 59% seulement de la somme obtenue avec l'appartement proposé. Pour obtenir 197 800 € en assurance-vie, il faudrait y mettre 540 € par mois ! Et encore, il faut que cette assurance-vie ait des frais d'entrée nuls et des frais de gestion très bas. Cela se trouve sur l'internet, comme je l'avais dit dans ma série de notes sur l'assurance-vie.
  

Sur le papier, les simulations immobilières défiscalisantes sont toujours intéressantes. Celle qu'on m'a présenté ne fait pas exception. Et pourtant, je n'ai pas signé, alors que j'avais l'intention (je l'ai toujours) de me lancer dans un nouvel investissement. Voici les raisons majeures de mon refus :

• Actuellement, un F3 de même surface en plein centre de la même ville se vend environ 100 000 €. Bien sûr, ce n'est pas du neuf. Mais c'est en ville. On retrouve l'idée émise par Grégory en commentaire sur l'article d'avant-hier : le prix du neuf est sur-estimé et anéantit une bonne partie de l'avantage fiscal.
• Dans 20 ans, le F3 qu'on me propose aujourd'hui en pleine campagne à 154 000 € ne sera pas neuf. Donc soit j'y aurai fait des travaux après la fin des garanties décennales, soit j'en baisserai le prix de vente. Dans les deux cas, la rentabilité chutera et l'effort d'épargne pourrait devenir insupportable.
  
• L'Etat n'hésite jamais à imposer des normes coûteuses aux propriétaires. Cela a été le cas pour les ascenseurs, récemment : nous avons eu 3 000 € de frais au cabinet. On peut imaginer par exemple qu'une loi impose un jour certains moyens d'isolation qui n'auraient pas été prévus lors de la construction ; ou de nouvelles normes en électricité ; et encore et toujours plus de diagnostics à fournir aux nouveaux locataires, aux frais du propriétaire.
  
• La garantie "absence de locataire" comporte un mois de franchise et ne fonctionne que 6 mois. Sur 20 ans, on peut donc perdre un nombre de loyers non négligeable.
• Un détail par rapport à ce qui précède : la taxe foncière est un impôt qui devient fou. Les collectivités locales disent que c'est la faute de l'Etat qui se décharge sur elles. L'Etat prétend compenser à l'euro près. En attendant la fin de cette querelle picrocholine, ce sont les propriétaires qui paient.
  

J'ai donc repris la simulation en abaissant le prix de vente espéré et en ajoutant des estimations de frais. On arrive facilement à un gain similaire à celui de l'assurance-vie placée sur un fonds en euros sans aucun risque ! Alors à quoi bon ? Il est facile de faire dire ce que l'on veut aux chiffres, dans un sens (celui du promoteur) comme dans l'autre (celui de l'orthophoniste sceptique).

Peut-être que ce placement serait plus intéressant si les commissions du promoteur-gestionnaire et du conseiller en gestion de patrimoine étaient plus raisonnables... A titre d'exemple, le promoteur-gestionnaire prend 13% des loyers pour lui !