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lundi 8 juin 2009

Juste une mise au point



Avant-hier, une personne a mis un commentaire anonyme, dubitatif mais constructif sur mon dernier post. Pour qu'il ne passe pas inaperçu, je pense qu'il vaut mieux le reproduire ici :

"Quand même de gros doutes à propos de l'investissement en SCPI, surtout quand je lis le forum SCPI de boursorama, j'ai l'impression qu'il y a souvent du sport dans ce domaine (voir les commentaires des CR d'AG, ou même la revente des parts) bon j'ai des doutes sur les SCPI qui semblent être ici présentées comme la panacée, d'ailleurs l'auteur de ce blog ne semble croire qu'en l'immo voire uniquement l'immo à coup de défiscalisations. Déjà, on ne construit pas un patrimoine à coups de défiscalisations, beaucoup déchantent ...
et quid de la fiscalité pour l'immo locatif ? Les revenus fonciers augmentant chaque année dès le début de l'investissement mais la charge des mensualités restant la même, je vous laisse découvrir ce que celà peut faire après 4/5 ans quand les intérêts à déduire diminuent, ça augmente l'IR sans augmenter les revenus puisque les recettes servent à rembourser le prêt. Bref il n'y aurait peut être que le in fine pour valider l'invest en immo locatif...
sinon un tuyau pour l'auteur du blog : la lettre de média santé où il y a 65 articles en accès libre : http://www.media-sante.com/fiscal/patrimoine.php où on y apprend aussi que la defisc madelin peut être de la pure arnaque surtout pour de jeunes libéraux...
"

Ce commentaire est l'occasion d'effectuer une synthèse de plusieurs mois de posts et de rappeler la raison pour laquelle l'immobilier me semble intéressant pour nous, malgré le contexte actuel. En passant, je remercie son auteur pour l'excellent lien qu'il donne.

De nos jours, l'ensemble des placements propose un rendement assez bas, qui pourrait d'ailleurs être fortement rongé par l'inflation dans les années qui viennent. Si l'on prépare son avenir avec des valeurs mobilières sûres (exemple habituel : fonds en euros d'une assurance vie, en loi Madelin ou pas), l'effort d'épargne est énorme. L'alternative est alors la suivante : soit on diminue fortement son train de vie pour épargner, soit on n'épargne pas assez et on fait confiance à la CARPIMKO. Petite parenthèse : concernant le risque du Madelin, je suis bien d'accord. Vous pouvez relire mon post sur ce sujet (lien ici).

On peut aussi chercher de meilleurs rendements dans les valeurs mobilières, en optant pour les actions en direct ou en SICAV, détenues directement, dans un PEA ou encore dans une assurance vie. Mais même en ce moment, avec des valorisations basses et un espoir de reprise, je reste sceptique. L'exemple de l'indice Nikkei, de la bourse japonaise, fait froid dans le dos : fin 1989, il frôlait les 40 000 points (source : ici). 20 ans plus tard, il frôle les 10 000. Depuis son effondrement en 1990, il n'a jamais dépassé 16 000 points (en 2005). Et on ne peut pas dire que le Japon soit un pays où les investissements soient hasardeux (donc très risqués et uniquement motivés par les profits à court terme. Au contraire, c'est un des rares pays riches qui à posséder une vraie stratégie industrielle et qui produit d'énormes efforts en recherche et développement.

Mon article sur l'effet de levier (lien ici) avait montré qu'il existait une solution pour doper le rendement d'un placement et donc diminuer l'effort d'épargne : acheter à crédit. C'est l'énorme avantage de l'immobilier. Le principe est facile à comprendre : quand on achète un bien immobilier en empruntant, on bénéficie dès le début du rendement complet de la somme investie. Si vous achetez un bien à 100 000 € qui rapporte 5%, dès la première année vous aurez 5% de 100 000 €. Mais si vous épargnez mois après mois sur des valeurs mobilières, le rendement complet ne s'obtient qu'à la fin du placement. Bien évidemment, l'immobilier comporte une part de risque. Mais qui ne tente rien n'a rien. J'ajouterai même qu'à long terme, il est très risqué de ne prendre aucun risque. Et dans l'immobilier, vous possédez quelque chose de palpable, tangible. Même en SCPI, vous pouvez voir les biens dont vous possédez une part.

Le fait que le bénéfice foncier augmente chaque année (parce qu'il y a moins d'intérêt bancaires à déduire) n'est pas un énorme souci pour ceux qui se trouvent dans les tranches à 5,5 ou 14%. Bien évidemment, avant de se lancer, il faut s'assurer qu'on pourra payer l'impôt jusqu'à la fin du prêt. Ceux qui sont dans les tranches à 30 et 40% ont effectivement l'emprunt in fine pour optimiser l'investissement. Ce sont aussi ceux qui ont le plus intérêt à utiliser les déductions Borloo, y compris dans l'immobilier ancien.

Quant au type de support, les SCPI ne sont pas dénuées de défauts, bien sûr. Je lis le forum SCPI de Boursorama chaque jour (lien ici). J'ai des doutes aussi, mais j'ai des doutes sur tout. Au bout d'un moment, il faut finir par opter pour le moins mauvais des placements. Les assemblées générales des SCPI sont parfois houleuses, en effet. Mais il n'est pas possible que des milliers de gens soient tous d'accord. A plus faible échelle, on peut faire un parallèle avec les AG des grosses copropriétés, qui ne sont pas toujours fréquentées par des Télétubbies qui s'aiment vraiment très fort. En fait, les SCPI présentent l'inconvénient de leur principal avantage : l'associé de base ne s'occupe de rien et ne risque pas de carence locative, parce qu'il remet son destin dans les mains du gestionnaire. Il en est de même en ce qui concerne la location d'un meublé avec services. Autre inconvénient des SCPI, effectivement : la liquidité aléatoire. Elle varie fortement en fonction des sociétés. Il est plus facile de revendre des parts de SCPI à capital variable, surtout si elles ont constitué un fonds de remboursement (ex : Immorente). Mais j'avais dit l'an dernier que mon conseiller en gestion de patrimoine m'avait décrit les SCPI comme un énorme tas de fumier d'où émergeaient quelques belles plantes. Son rôle a été déterminant pour m'éviter d'acheter n'importe quoi. Pour l'instant, les SCPI dont je suis associé traversent la crise sans encombre, comme elles avaient traversé celle des années 90. Un tri intelligent est crucial dans ce domaine.

Concernant l'immobilier défiscalisant, je regrette d'avoir pu laisser penser que c'était pour moi la panacée : telle n'était pas mon intention. D'ailleurs, mes investissements actuels ne sont pas défiscalisants, sauf un : une maison que je loue dans le cadre du dispositif "Besson ancien". Je rappellerai donc qu'un investissement est à analyser pour ses qualités intrinsèques. La défiscalisation est une cerise sur le gâteau. Je viens d'écrire une série de posts sur l'amendement Bouvard (ou LMNP Scellier) parce que je pense que si le support est judicieusement choisi, cela peut être profitable. Mais j'ai aussi expliqué pourquoi la loi Scellier dans le non meublé me semblait douteuse (lien ici). Il vaut mieux un bon investissement non défiscalisant, que l'inverse. D'autant que l'Etat met un malin plaisir à changer ses lois en permanence.

Pour résumer, oui, je reste un adepte de l'immobilier (défiscalisant OU PAS), pour celui ou celle qui, comme moi, ne dispose d'aucune fortune personnelle avant de commencer à travailler et qui découvre que la CARPIMKO le mène dans le mur. Au bout d'un moment, bien sûr, il faut chercher à se diversifier en utilisant les valeurs mobilières. Mais sans effet de levier, on fait de gros efforts pour un résultat qui aura de quoi rendre amer à 70 ans.

12 commentaires:

encore l'âne onyme ! a dit…

C'est trop d'honneur camarade !

Bon on ne construit pas un patrimoine à coups de défiscalisations !
voir la lettre suivante :

http://www.media-sante.com/pdf/patrimoine/SP617.pdf

bonne lecture !

Guillaume a dit…

Mais je ne dis pas autre chose !

Encore un détail perso, pour que nous nous comprenions bien. Quand, en 2002, j'ai cherché à me lancer dans l'immobilier, j'ai comparé 2 types d'opérations dans ma région :
1) acheter du neuf et défiscaliser grâce à l'amortissement que permettait la loi Robien.
2) acheter une maison ancienne et la rénover

J'ai pris mon vieil ordinateur de poche Casio et j'ai comparé. J'en suis arrivé à la conclusion que l'avantage fiscal était inclus dans le prix du neuf. Et j'ai acheté avec mon frère une maison ancienne dans un bourg de 800 habitants. Nous l'avons restaurée (une partie nous-mêmes, une partie par des artisans). Elle se paie toute seule depuis lors, taxe foncière incluse.

J'arrête de vous raconter ma vie, mais comprenez que je suis aussi convaincu que vous de ce que vous écrivez.

Anonyme a dit…

bonjour
on ne construit pas un patrimoine à coup de défiscalisation, certes mais il serait malvenu de dire que ça n'aide pas (cf Girardin par exemple). L'immobilier est un bon moyen de se constituer un capital réinvestissable ou une "rente" grâce aux loyers et le coté défiscalisant est peut être une cerise sur le gâteau mais une cerise très gouteuse..

chasseur de pigeons a dit…

Girardin c'est une nouvelle marque de vaseline ?

Guillaume a dit…

Si vous voulez : chacun s'amuse comme il peut.

En attendant, je connais un confrère qui a acheté un appartement à la Réunion dans le cadre de cette loi Girardin. Eh bien cet appartement s'est loué sans souci et il a rendu le collègue non imposable, alors qu'il se trouve dans la tranche à 40%. Je ne dis pas que c'est une solution pour tout le monde, mais c'en était une pour lui. Je ne dis pas non plus que c'est sans risque. C'est une opération gagnant-gagnant : l'Etat a besoin que de l'argent aille de la métropole vers l'outre-mer, donc il aide les courageux (les pigeons, dans votre terminologie).

Il est facile de jeter le bébé avec l'eau du bain. Il est facile aussi de ne rien faire, de voir les gens entreprenants comme des pigeons, puis d'aller manifester à 65 ans contre l'Etat qui n'augmente pas assez les retraites. Mais à 65 ans, il sera trop tard.

Big Pigeonne a dit…

Vous connaissez probablement ce proverbe chinois : "quand le sage montre la Lune, l'idiot regarde le doigt".

la défisc étant le doigt...

pour en revenir à la défisc immo type girardin (en général payé 2 à 3 fois le prix normal), c'est un peu comme le Robien à Montauban mais en 2 à 3 fois mieux ! et on ne sait pas combien vaudra le bien en fin d'opération, on ne le saura d'ailleurs sans doute jamais...

avec la bulle immobilière qui est en train d'éclater le doigt étant ici le slogan "ça baissera mais pas chez moi"...

Guillaume a dit…

Ce que vous dites est la raison pour laquelle je ne fais pas de Girardin. Décidément nous sommes d'accord sur tout. Personne n'a dit ici que la défiscalisation était un but. C'est un plus, sauf si le prix de vente inclut l'avantage fiscal comme je le dis plus haut.

De là à dire que ce sera FORCEMENT une déconvenue, il y a une marge. Si le bien ne se revend pas correctement, eh bien autant le garder et empocher les loyers plus longtemps que prévu. Si la fiscalité devient étouffante, pourquoi ne pas créer une SCI à l'IS, taxée à 15% ? Cela peut être expliqué au fisc comme étant une opération à visée successorale, pour éviter une requalification pour abus de droit.

Le tout est d'être bien conseillé, ou suffisamment averti.

Tourterelle a dit…

en tous cas le débat est intéressant et de la confrontation des points de vue il sortira toujours quelque chose...

Je persiste à penser que l'immo comme outil de constitution de patrimoine est à éviter pour plusieurs années (d'autant plus s'il y a défisc) ....cf explosion de la bulle + déflation...

Anonyme a dit…

Bonjour
alors puisque le débat semble houleux parlons chiffres:
je suis effectivement dans la tranche des 40%; mon comptable vient de sortir de chez moi chiffres à l'appui.
En 2009 je dois logiquement aux impôts 23760€ (impôts du au titre de l'exercice 2008)
petits investissements immobiliers plus tard je me retrouve non imposé et le fisc me doit 1250€
Moralité j'ai évité de donner aux impôts 23760€ et ce faisant je me paie des appartements qui me rapporteront une confortable rente les crédits achevés.
J'adore être le pigeon ...

Candidate au titre a dit…

mais oui enfin ! l'essentiel est surtout de payer moins d'impôt voire plus du tout.

Peu importe si j'ai payé le bien 3 fois son prix et que celui-ci ne vaudra quasi plus rien 15 ans plus tard. Dans l'intervalle j'aurais payé moins d'impôt et c'est ça qui est important.

Je suis candidate au titre de championne du monde mais il y a de la concurrence !

Guillaume a dit…

Imaginez-vous au bord du lac Léman, ne percevant que le léger clapotis des vaguelettes contre un ponton. Tout près de vous, deux cygnes passent tranquillement. Au loin, dans la brume naissante de ce crépuscule de printemps, vous distinguez un pêcheur attend patiemment sur sa barque. Tout n'est que calme et volupté.

Bon, maintenant vous pouvez revenir et discuter sans acrimonie.

Max a dit…

Vous critiquez beaucoup mais ne proposez rien... curieux mais tant ressemblant à l'attitude générale d'en ce moment.
Mais qui est donc cette personne qui sait ce qu'il faut faire mais ne l'a pas fait pour elle même sinon elle serait déjà riche???