Je ne voudrais pas relancer le débat sur l'intérêt de l'immobilier à l'heure actuelle : il a assez mobilisé les commentaires, la semaine dernière. Mais pour ceux qui décideraient d'examiner l'immobilier défiscalisant sans aucun souci de gestion, j'avais annoncé, au début de l'année, l'existence future des SCPI Scellier.
Pour vous remémorer ce que sont les SCPI, je vous renvoie à ma série de posts qui commençait ici :
http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/2008/11/les-scpi-leffet-de-levier-pour-toutes.html
Concernant la loi Scellier (25% de réduction d'impôts sur le prix d'acquisition), j'ai aussi écrit une série et expliqué pourquoi je n'étais pas tenté, dans le cas d'un achat hors SCPI :
http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/2009/03/la-loi-scellier-defiscalisation.html
Une première SCPI Scellier vient de sortir, sous l'égide de la BNP. Elle s'appelle Pierre Avenir (visa AMF du 15/05/09, n°09-07). Chaque part vaut 1 000 €, donnant droit à 25 % de réduction d'impôt étalée sur 9 ans. Par exemple, si vous y mettez 50 000 € cette année, votre impôt baissera de 1 389 € tous les ans, de 2010 à 2018. Vous pourrez aussi déduire les intérêts d'emprunt, au cas où vous auriez acheté à crédit. Avec des SCPI Scellier, vous pouvez d'ailleurs utiliser un CEL ou un PEL, puisque vous achetez des parts de logements.
La BNP dit que sa SCPI va investir dans les régions les plus peuplées, donc en évitant la zone B2 (villes moyennes). La zone C (petites villes et zones rurales) lui est d'ailleurs interdite par la loi.
En résumé :
POUR :
- Défiscalisation de la loi Scellier, plus intéressante qu'en loi Borloo pour ceux qui sont dans les tranches à 5,5 , 14 ou 30 %.
- Aspect "sans souci de gestion" des SCPI.
- Mutualisation du risque : vous possédez un bout de plusieurs centaines de logements répartis un peu partout dans le pays, et non pas un bien unique qui ne rapporte plus rien si le locataire s'avère défaillant.
- Effet de levier du crédit.
- Possibilité d'utiliser le PEL et le CEL
- Possibilité d'investir de faibles sommes, "pour voir".
- Le contexte de crise immobilière qui ne donne pas beaucoup de visibilité.
- Engagement de garder les parts 9 ans, sinon le fisc récupère ses billes. Dans la pratique, les SCPI fiscales sont possédées une quinzaine d'années, puis dissoutes. Le produit de la vente est réparti entre les associés. Donc c'est une sorte de tunnel.
- Le capital n'est pas garanti.
- Rendement plus bas que les SCPI non fiscales, qui louent des murs de commerce ou de bureaux.
- Prix d'achat des logements élevé : la SCPI Borloo de la BNP a acheté des logements dont la surface moyenne est de 59 m2 et le coût de 193 520 €. Ce prix aura-t-il augmenté dans 15 ans, alors que des travaux seront à envisager ? Une fois de plus, l'avantage fiscal n'est-il pas inclus dans le prix d'achat ?
7 commentaires:
réduisons le nombre de pigeons !
Dans le cadre du projet de loi portant réforme du droit à la consommation, les sénateurs ont adopté un amendement concernant les investissements en Robien, Scellier et LMNP en réduction d’impôt. Toute publicité relative à l’une de ces opérations devrait comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Le sénateur Philippe Dallier, qui a défendu la disposition, a précisé lors des débats que « beaucoup de concitoyens ont été piégés par les offres alléchantes de promoteurs et d’officines pour l’achat de logements dans le cadre des dispositifs Scellier et Robien. Il faut les informer du risque qu’ils courent s’ils ne trouvent pas de locataire : en l’absence de loyer, ils perdent l’avantage fiscal ». Cette obligation devrait être étendue à l’outre-mer.
commentaire : ben ouais, yen a qui ont été eus parce qu'ils ont acheté un bien surévalué à un endroit où il n'y avait quasiment pas de demande locative. Mais l'essentiel n'est-il pas de défiscaliser et payer moins d'impôts ? Peu importe de payer un bien 3 fois son prix dans un secteur où on va le louer 1 an sur 2 le plus important est de DEFISCALISER !
Ah, vous étiez donc toujours là ?
Tout à fait d'accord avec ce que vous dites. J'ajouterai que c'est pire en zone C qu'en zone B1, tout de même. Le cas de la zone B2 est à examiner à la loupe : le nouveau zonage comporte des endroits peu séduisants.
Bon débat sur BFM
http://podcast.bfmradio.fr/channel123/20090617_debat11h_bfm.mp3
CQFD
bonjour,
Juste un détail, ceci est vrai aussi en Girardin: si vous ne trouvez pas de locataire vous perdez le bénéfice de la défiscalisation;
lu sur le forum immobilier de boursorama :
"1948 et scellier même combat! Auj. à 09:27
Au départ la loi de 48, applicable uniquement aux immeubles achevés AVANT 1948, était vécue comme positive par les bailleurs.
La loi de 1948 substituait à un gel des loyer un système de hausse encadrées et de plafond technocratiques.
Le problème pour les bailleurs c'est que année après année la hausse des loyers encadrées a été très faible par rapport aux loyers "libres".
Ça nous le savons en 2009, mais c'était difficile à prévoir en 1948 !
De la même façon la Scellier ordinaire prévoit des loyers plafonds et le paiement d'une TVA à 19,6% non déductible et non répercutable contre une réduction fiscale en forme de leurre.
Les plafonds de loyers semblent relativement élevés aujourd'hui.
Mais que se passerait ils en cas de forte inflation dans les années qui viennent ?
les plafonds Scellier risquent alors de rester fixes et de devenir très inférieurs aux loyers de marchés et les "investisseurs" imprévoyants et pigeons de haut vol hurleront encore à la spoliation.
Tout à fait. Mais on pourra alors mettre à profit ce système bloqué avec de nouvelles SCPI, comme l'actuelle Pierre 48 qui met à profit la fin des locations en loi de 1948.
Merci tonio pour le podcast , j'ai bien aimé.
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