La défiscalisation -5 en SCPI c'est moins cher

Vous avez pu constater, dans cette série sur la défiscalisation, que le fisc accordait des avantages à ceux qui deviennent bailleurs (et non bâilleurs comme votre serviteur) : la crise du logement étant ce qu'elle est, l'Etat ne peut créer à lui tout seul le nombre de logements qu'il faudrait. Il incite donc la population à en créer, en leur permettant de réduire leur impôt sur le revenu.

Mais tout le monde n'a pas les moyens d'acheter un appartement. La solution se trouve alors dans les SCPI fiscales. J'ai expliqué le fonctionnement des SCPI le 6 novembre (cliquez ici). Pour mémoire, elles permettent de ne pas avoir un seul locataire et mutualisent le risque entre tous leurs associés. Elles évitent aussi de s'embêter à gérer un bien soi-même : vous ne risquez pas d'être appelé pendant une séance par votre locataire, dont la chaudière vient de tomber en panne.

Les SCPI fiscales permettent d'utiliser certaines niches dont j'ai parlé dans la présente série. Par rapport aux SCPI de rendement (non défiscalisantes), elles ont un rendement assez faible, de 3 à 3,5 % au lieu de 5 à 7 %: le logement s'avère moins rentable que l'immobilier commercial ou de bureau. Tout leur intérêt se trouve donc dans la déduction ou la réduction d'impôt qu'elles permettent. Pour les utiliser dans les meilleures conditions, les conseils (gratuits pour le client) d'un conseiller en gestion de patrimoine ne sont pas un luxe.

Voici les statuts utilisables en SCPI fiscale :

• SCPI Robien : ce sont les plus fréquentes. Grâce à l'amortissement Robien sur les logements neufs, elles permettent de déduire de son revenu 50 % de 95 % du prix des parts (donc 47,5 %), en 9 ans. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, vous devez garder vos parts au moins 9 ans après la location du dernier logement de la SCPI, soit, en pratique, environ 12 ans à compter de la souscription. Il sera de toute façon difficile de les revendre avant, car les acquéreurs ne bénéficieront pas, eux, de l'amortissement. Il faut même prévoir de conserver ce placement pendant 12 à 15 ans au minimum, jusqu'à ce que la SCPI ait vendu son patrimoine pour vous rembourser. Difficile de savoir si le placement pourra ou non générer alors des plus-values. Mais les nouvelles SCPI Robien voient le jour à un moment où les prix de l'immobilier sont encore élevés, ce qui constitue un handicap pour leur valorisation future (source : Notre Temps).
• SCPI Borloo : elles fonctionnent sur le même principe que les SCPI Robien, mais dans le cadre de la loi Borloo. Elles achètent des logements neufs et les louent. L'amortissement peut ici atteindre 65 % de 95 % du prix des parts (donc 61,75 %), sur 15 ans.
• SCPI Malraux : elles permettent d'investir dans des immeubles éligibles à la Loi Malraux, sélectionnés pour leur qualité architecturale, leur potentiel de valorisation et leur situation privilégiée au cœur historiques des villes. Les immeubles Malraux sont généralement accessibles aux gens les plus aisés. C'est pourquoi je les avais classés dans les niches pour gros bosseurs. La SCPI permet aux autres d'y accéder, pour un prix bien plus bas. Rappelons qu'en Malraux, on obtient une déduction d'impôt non plafonnée à 10 700 €. Vous trouverez un avis complet en cliquant sur ce lien.
• SCPI ZRR : il n'existe à ma connaissance qu'une SCPI faisant intervenir la loi Demessine sur les investissements en zone de revitalisation rurale, UFG - Pierre & Vacances Conseil Immobilier Moselle. On obtient là une réduction d'impôt et non une déduction, ce qui est très intéressant quand on ne se trouve pas dans les plus hautes tranches d'imposition. La souscription est de cinq parts minimum, le prix à l’unité étant de 5.000 euros. Le délai de détention est de 9 ans à compter de la location du dernier lot, soit une durée minimum estimée à 11 ans. Le principal problème est de ne pas mutualiser le risque locatif : cette SCPI n'aura qu'un locataire, le Center Parc de la Moselle. Et quid de la revente dans 11 ans ?
• SCPI Girardin : elles sont aussi très rares. Citons Agathissimo 2 de la banque HSBC, ouverte à la souscription jusqu'au 2 décembre. Là aussi, on obtient une forte réduction d'impôt grâce à la loi Girardin sur les investissements outre mer, tout en n'ayant pas la crainte majeure de posséder un bien à 10 000 km qu'on n'a jamais vu et dont on ne peut pas suivre la gestion. Agathissimo 2 permet d'imputer une réduction minimale de 6 787 € par an, pendant 5 ans. Elle achète des logements en Nouvelle Calédonie.