Les SCPI -2 un exemple concret

J'ai montré hier qu'on ne pouvait pas se limiter à l'assurance-vie pour compléter la maigre pension que la CARPIMKO nous versera à 65 ans : l'effort d'épargne est bien trop grand. Une solution originale et accessible à tous est d'acheter, à crédit, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Voici l'exemple concret de mes parts de la Participation Foncière 1, une SCPI gérée par le groupe Perial.

En 2006, ayant découvert le concept intéressant des SCPI de rendement, j'ai demandé à mes banquiers ce qu'ils avaient à me proposer. A ma grande surprise, l'un d'eux m'a orienté vers un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) indépendant. Je ne pensais pas pouvoir intéresser ce genre de professionnels, en tant que petit paramédical sans fortune de famille. Il m'a détrompé d'emblée : certains CGP aiment s'occuper de patrimoines naissants. En général, ils établissent un diagnostic (un peu comme nous), avant de déterminer une stratégie à long terme et de proposer tel ou tel placement. Dans mon cas, le choix des SCPI était déjà fait et le montant à emprunter avait déjà été négocié avec mon banquier. Restait à choisir la ou les bonne(s) SCPI. Mon CGP s'est montré direct : "Les SCPI, c'est un énorme tas de fumier... d'où émergent 4 ou 5 belles plantes". Pour bien choisir une SCPI de rendement, il faut regarder son âge et comment elle a traversé la crise immobilière des années 90.

Finalement, notre choix s'est fixé sur 2 sociétés connues et reconnues dans ce milieu : Immorente et la Participation Foncière 1. C'est encore un avantage des SCPI sur un achat immobilier traditionnel : on peut fractionner la somme à investir entre plusieurs sociétés, pour diversifier le risque. En l'occurrence, Immorente possède surtout des murs de magasins. PF1 achète principalement des murs de bureaux. Je vais vous détailler le montage de l'achat de mes parts de PF1, une SCPI qui existe depuis 40 ans et qui compte 11 076 associés. Vous constaterez qu'il n'y a aucun regret à avoir sur cette opération, réellement abordable par le plupart d'entre nous.

• Nombre de parts de PF1 achetées : 163
• Prix d'achat : 366 € par part, donc 59 658 € empruntés. Pas de frais de notaire, mais des frais et taxes inclus dans le prix d'achat (446,17 € actuellement), qui est toujours plus important que le prix de revente (386 € actuellement).
  
• Taux du crédit : 3,9 %, sur 15 ans ; frais de dossier :
  
• Mensualité à rembourser à la banque (le CIC) : 437,42 €
• Assurance du prêt souscrite chez April : dégressive au fur et à mesure des 15 ans, basée sur le capital restant dû. 1133,09 € au total, soit 6,29 € par mois si on linéarise.
  
• Dividende (équivalent au loyer) versé en 2006 : 336,87 € par mois (346,38 € l'an dernier et entre 353 et 360 € prévus cette année).
• Effort d'épargne mensuel en 2006 : 100,55 €, hors assurance du prêt. En 2007 : 91,04 €. En 2008 : entre 77 et 84 €.
  

L'effort d'épargne, très supportable dès le début, s'est donc déjà fortement réduit, grâce à l'augmentation des loyers. En plus, le prix de la part a bien augmenté : si je revendais aujourd'hui, mon prix de vente serait déjà au-dessus du prix d'achat de 2006. Je dois encore 53 196 € à la banque. Donc j'empocherais 62 918 - 53 196 = 9 722 € (je n'ai pas de pénalités de remboursement anticipé sur ce prêt). Une somme obtenue en 30 mois, en déboursant une centaine d'euros par mois ! J'aurais eu du mal à en faire autant avec un placement sans effet de levier. A titre indicatif, l'évolution est encore meilleure en ce qui concerne la SCPI Immorente.

Mettons tout de même quelques bémols à ce tableau dithyrambique :

• Les taux de crédit actuels pour un achat de parts de SCPI sont plus proches de 5,5 % que de mes 3,9 %, hors assurance. Le site www.meilleurtaux.com prévoit une baisse, mais pas avant la mi-2009.
• Les dividendes que nous paie la SCPI sont soumis, comme tout revenu foncier, à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après déduction des intérêts d'emprunt. Là, tout dépend de la situation fiscale de chacun. Mais justement, les moins fortunés d'entre nous seront moins gênés par la fiscalité des revenus fonciers.
• Dans les 2 ou 3 années qui viennent, le prix de la part et le dividende versé ne progresseront pas autant que depuis le début des années 2000. Le prix de la part a d'ailleurs commencé à baisser depuis 2 mois. Mais ce sera alors une bonne occasion d'acheter. Et j'en reprendrai une louche...

Pour l'instant, il semble donc raisonnable d'envisager ce genre d'achat pour dans quelques années, après la crise immobilière et économique actuelle. On peut néanmoins s'y préparer en accumulant des liquidités et en surveillant le comportement de plusieurs grandes SCPI. Si cette idée vous intéresse et que vous voulez plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter de ma part mon conseiller en gestion de patrimoine (lien en haut à gauche). Si vous êtes au sud de la Loire, je peux vous donner une seconde bonne adresse.