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jeudi 6 novembre 2008

Les SCPI -1 l'effet de levier pour tous



Depuis l'ouverture de ce blog, j'ai traité les placements les plus classiques :

- l'achat de sa résidence principale
- l'achat du cabinet, avec ou sans SCI
- l'assurance-vie
- les contrats retraite Madelin et le PERP
- les livrets d'épargne
- le PEL

Mis à part le cabinet et les contrats Madelin, ces éléments constituent le patrimoine habituel de la plupart des Français. Arrivé à la retraite, la résidence principale évite de payer un loyer. Si le cabinet est loué, il assurera un complément de revenu. Ce ne sera probablement pas assez, étant donné l'évolution calamiteuse de la CARPIMKO.

Concernant l'assurance-vie, j'ai montré dans les articles sur l'effet de levier (ici et ici) que pour obtenir un complément de retraite significatif, il fallait accepter un effort d'épargne très important. Petit exemple rapide, pour un complément de retraite de 1500 € par mois :

- Montant annuel désiré : 1 500 x 12 = 18 000 €
- Capital nécessaire pour obtenir cette somme, avec un rendement raisonnable de 3 % : 600 000 € (eh oui, c'est affreux)
- Epargne mensuelle durant 40 ans de carrière, placée à 3 %, permettant d'obtenir 600 000 € : 648 €
- Epargne mensuelle durant 20 ans de carrière (si on commence seulement à épargner à 45 ans), placée à 3 %, permettant d'obtenir 600 000 € : 1 828 euros PAR MOIS !

On le voit, sans effet de levier, l'effort d'épargne est impressionnant. Et si on choisit d'épargner peu, le complément de retraite s'avère très moyen. On peut refaire ces calculs en remplaçant 3% par 4%, mais c'est moins raisonnable, à si long terme.

Il faut donc en venir à l'immobilier, pour bénéficier de l'effet de levier et donc avoir un fort rendement dès le début du placement. L'article de ce jour n'a pas pour but de vous inciter à investir dans l'immobilier dès maintenant, puisque le contexte ne s'y prête pas, mais à y songer, voire à vous y préparer en préparant des liquidités, pour le moment où les choses iront mieux. L'immobilier est reconnu pour la sécurité relative du capital et la régularité des revenus qu'il génère. Mais quand on achète soi-même un bien et qu'on le loue, on peut tomber sur un locataire défaillant. On peut aussi voir le locataire partir et peiner à en trouver un autre. Pendant ce temps, il n'y a plus de loyer.

Comment investir à crédit dans l'immobilier sans acheter un bien, ni en nom propre ni en SCI ?

La solution se trouve dans la pierre-papier. Ce terme désigne l'ensemble des produits de placement à base d'immobilier qui se présentent sous forme de titres de sociétés ou de fonds (définition du site www.pierrepapier.fr ). On y trouve donc plusieurs types de placements, mais celui qui m'intéresse aujourd'hui est la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Une société civile de placement immobilier est une société civile immobilière (SCI) de type particulier. Comme elle est autorisée à faire publiquement appel à l'épargne, elle est strictement encadrée par un régime juridique très protecteur pour l'épargnant. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, en majorité des particuliers, elle leur remet des parts sociales. Avec l'argent collecté, la SCPI achète des immeubles dont elle perçoit les loyers. Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion du nombre de parts qu'il possède.

L'énorme avantage des SCPI est la mutualisation du risque locatif : on n'achète pas un bien unique, mais des parts dans une société propriétaire de nombreux biens immobiliers. Par ailleurs, les acquisitions sont négociées puis gérées par des professionnels, sans aucun souci pour l'investisseur. Elles permettent d'investir dans l'immobilier en commençant éventuellement par de petites sommes empruntées (ex : 2000 euros), mais en profitant d'emblée d'une performance qui n'a rien à voir avec l'assurance-vie, grâce au crédit.

Il y a 3 types de SCPI :

- les SCPI de rendement : ce sont les plus habituelles, celles qui servent à constituer un complément de retraite. Elles possèdent des murs de bureaux ou de magasins, dont les rendements sont meilleurs que ceux des habitations. Hors SCPI, il est difficile pour un particulier d'accéder à l'immobilier d'affaires : les montants à investir sont trop hauts. Les revenus distribués par ces SCPI sont fiscalisés comme des loyers habituels, après avoir déduit les intérêts de l'emprunt qui a servi à acheter les parts. Un crédit in fine permet d'optimiser ce point, pour les gens très fiscalisés (j'y reviendrai). La SCPI de rendement est un excellent moyen de profiter de l'effet de levier sans souci de gestion et en mutualisant le risque. Ce placement mériterait d'être plus connu.

- les SCPI de plus-value : elles sont très rares sur le marché. La plus connue est Pierre 48. Ces SCPI ne distribuent aucun revenu, donc elles n'augmentent pas l'impôt sur le revenu de leurs associés (contrairement aux SCPI de rendement), mais la valeur de leurs parts augmente fortement.

- les SCPI fiscales : elles achètent des logements neufs qui entrent dans le cadre de lois qui permettent une défiscalisation (loi Robien, loi Borloo, loi Malraux, loi ZRR). Leur rendement est très faible, mais elles font chuter l'impôt, surtout si l'on est dans les tranches à 30 ou 40 %. Il est très difficile d'en revendre les parts, donc il vaut mieux attendre leur liquidation : au bout de 13 à 15 ans, ces SCPI revendent leurs logements et se dissolvent.

Dans le prochain article, je donnerai un exemple concret qui montrera tout l'intérêt des SCPI.

4 commentaires:

estelle a dit…

Merci pour toutes ces infos. Quel temps cela doit prendre... Mais ce blog est vraiment une mine et bravo pour ta générosité.

Guillaume a dit…

Merci ! Ca ne me prend pas tant de temps que ça : cela fait 10 ans que j'ai pris conscience du fait que j'allais dans le mur à 65 ans. Au bout d'une décennie de recherches tous azimuts, on commence à être à l'aise et les idées s'enchaînent naturellement. C'est comme si vous deviez expliquer la rééducation d'un sigmatisme interdental ;-)

estelle a dit…

et modeste avec ça!!
Mais il est vrai que depuis que je consulte ce blog, je comprends mieux et plus vite. Je commence à savoir de quoi je parle... Et je prends des renseignements sur les différentes assurances-vies proposées en ce moment. Je me plais à comparer les différents produits et à chercher encore.
Grâce à toi, si, si!!

Guillaume a dit…

Voilà qui fait plaisir à lire en ce début de semaine ! Inciter à réfléchir, comparer, s'interroger sur la meilleure stratégie : ce blog n'a pas d'autre but.

S'occuper de ses affaires n'est pas forcément une corvée, ça peut être intéressant et même plaisant. Merci de l'avoir confirmé, Estelle !