Les SCPI -3 A surveiller en attendant l'accalmie

Jeudi et vendredi, j'ai commencé une série sur les SCPI, un moyen de faire de l'immobilier :

- à crédit, donc avec un effet de levier
- sans forcément emprunter des fortunes
- en ayant tout de même accès au rendement de l'immobilier commercial
- sans souci de gestion
- en mutualisant le risque de carence locative, en ayant des dizaines de locataires.

Il y a quelques précisions importantes que je n'ai pas encore apportées. Elles vous permettront d'appréhender encore mieux le fonctionnement des SCPI de rendement.

• Si on achète des parts "neuves", par exemple lors d'une augmentation de capital de la SCPI, on ne touche pas les loyers tout de suite, mais au bout de quelques mois, avec une montée en puissance progressive. Mieux vaut donc acheter des parts "d'occasion", revendues par un associé sur le marché secondaire : on encaisse le loyer maximal d'emblée. Les SCPI organisent des confrontations entre vendeurs et acheteurs de parts déjà existantes. Il suffit de les contacter pour connaître les modalités pratiques.
• On peut acheter des parts sur la Toile, en passant par des sites bien établis comme www.mes-scpi.fr
• On peut aussi acheter des parts de SCPI dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie. La fiscalité est alors celle de ce quasi-paradis fiscal qu'est l'assurance-vie en France (voir mes articles sur ce sujet). Mais le principal inconvénient est de ne pas pouvoir emprunter. Il n'y a donc pas d'effet de levier. C'est imaginable pour quelqu'un qui a une somme à placer, mais pas pour celui qui commence à constituer son patrimoine.
  
• Les SCPI peuvent avoir un capital fixe ou variable. Les trois Participation Foncière, par exemple, ont un capital fixe, ce qui signifie qu'elles ne mettent pas de nouvelles parts sur le marché en permanence. Quand elles décident de mettre sur le marché de nouvelles parts qui leur permettront d'acheter de nouveaux immeubles, elles pratiquent une augmentation de capital. C'est par exemple le cas actuellement pour la Participation Foncière Opportunités qui pratique sa 14ème augmentation de capital. Le reste du temps, seul le marché secondaire permet d'acheter des parts. Si la SCPI est à capital variable, comme Immorente, on peut acheter de nouvelles parts n'importe quand.
• On parle parfois de risque de dilution, concernant les SCPI : cela signifie que certaines d'entre elles ont trop d'argent frais qui entre, ce qui les pousse à être moins sélectives dans leurs achats et à acquérir des immeubles dont le rendement laisse à désirer. Le risque, à terme, est de voir les loyers stagner ou même baisser. Certaines mauvaises langues pensent que les gestionnaires de SCPI préfèrent se rémunérer sur les augmentations de capital que pérenniser le rendement des parts anciennes.
  
• La fiscalité des dividendes perçus est la même que pour un revenu foncier classique, comme je le disais jeudi. Il en est de même concernant les plus-values : au-delà de 15 ans, on ne paie pas d'impôt sur la plus-value si on revend ses parts. Vous trouverez ce lien tous les détails sur la fiscalité des SCPI.
  
• Les SCPI ont le droit de placer une toute petite partie de leur capital dans des valeurs mobilières (5% maxi). Elles nous versent aussi le produit de cette gestion. La fiscalité de ces petits montants est celle des actions. Pas de panique, chaque SCPI envoie tous les ans le détail, pour remplir facilement les déclarations de revenus (2042 et 2044).
• Il y a 10 ans, les SCPI étaient critiquées pour leur faible liquidité : celui qui vendait ses parts devait attendre assez longtemps pour voir l'argent arriver. Les choses se sont bien améliorées parmi les SCPI qui ont créé un fonds de remboursement. Chez Immorente, par exemple, si on n'a pas trouvé soi-même quelqu'un qui désire racheter les parts qu'on vend, il suffit d'envoyer une lettre recommandée. 15 jours plus tard, le chèque arrive. Il faut espérer que les fonds de remboursement ne seront pas mis à rude épreuve par la crise : l'argent qui y stagne n'est pas investi dans des immeubles.
• Considérant aussi un manque de liquidité, l'Etat a créé récemment le statut d'OPCI (organisme de placement collectif en immobilier), qui est l'équivalent des SICAV et FCP, mais pour l'immobilier. Les OPCI, selon leur statut, auront le droit de ne posséder que 51 ou 60% de leur capital investi dans des immeubles, et 30 à 39 % sur des valeurs mobilières (actions, obligations...) et obligatoirement 10% en placements monétaires, donc sans risque, pour être en mesure de satisfaire toutes les demandes de reventes de parts. A l'origine, les OPCI devaient complètement remplacer les SCPI. Finalement, ces dernières ont eu le droit de garder leur statut actuel, au grand soulagement de beaucoup d'épargnants : les rendements qu'on en attend s'annoncent particulièrement faibles, à cause des placements monétaires obligatoires. La crise boursière montre aussi qu'un placement immobilier dans lequel on insère de fortes doses de valeurs mobilières devient une sorte de canard boiteux soumis aux aléas de la finance. Vous pouvez lire un dossier assez simple ici, concernant les OPCI.

En attendant la fin de la crise, j'aurais deux lectures régulières à vous conseiller :

1) le forum SCPI de boursorama :
http://www.boursorama.com/forum/file_messages.phtml?symbole=scpi

2) la newsletter du site Pierre Papier :
http://www.pierrepapier.fr/pierrepapier/index.nsf/wdifdyn?openform&9B7323D3E7