Les SIIC : l'immobiler facile et moins fiscalisé

Vous le savez, les revenus fonciers (loyers) sont complètement matraqués par l'Etat. Les Français sont très attachés à l'immobilier. Nos dirigeants savent en profiter.

Si vous êtes dans la tranche marginale d'imposition à 30 %, l'Etat ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous avez donc 47,2 % de votre bénéfice foncier qui disparaissent, même si vous n'avez pas fini de rembourser un éventuel prêt.

Et si vous êtes dans la tranche à 41 %, l'Etat prend 58,2 % !

C'est une vraie spoliation.

Pourtant, sur les revenus du capital, le gouvernement actuel a rétabli le prélèvement forfaitaire unique (ou flat tax) qui se pratique aussi dans les pays voisins. Dans ce cadre, même si vous êtes dans la tranche marginale à 41 %, l'Etat vous prend 30 % en tout et pour tout. C'est une idée déjà plus supportable.

On pourrait se dire que ça ne touche que la bourse et que l'immobilier est devenu le vilain petit canard, presque aussi ciblé que l'automobile. Mais il y a une faille dans le système : les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).

Pour résumer, les SIIC (ou REIT aux Etats Unis) sont des sociétés immobilières cotées en bourse, contrairement aux SCPI dont je parle souvent ici. Leur statut leur impose de distribuer leurs bénéfices sous forme de dividende. Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez lire cet article :

https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/societe-dinvestissement-immobilier-cotee-siic/

O joie, les dividendes versés par les SIIC peuvent être soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % !

On peut donc faire de l'immobilier non matraqué et sans gestion d'impayés ou de robinets qui fuient, en France. Pour cela, il faut posséder des actions de sociétés foncières et empocher les dividendes. C'est l'équivalent des loyers. Si vous êtes dans la tranche à 30 %, c'est comme si les prélèvement sociaux avaient été supprimés ! Bienvenue dans les années 1980, glorieuse époque où ces taxes n'existaient pas encore.

Vous trouverez ici un article des Echos qui met en évidence l'intérêt fiscal de l'immobilier coté :

https://www.lesechos.fr/idees-debats/cercle/cercle-184193-les-beneficiaires-paradoxaux-de-la-reforme-fiscale-lendettement-et-limmobilier-cote-2185669.php

Même l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace l'ISF, ne touche pas les sociétés foncières cotées (voir ici).

Comment faire pour acheter de l'immobilier coté ?

C'est beaucoup plus simple qu'acheter un appartement. C'est même moins compliqué qu'un achat de parts de SCPI. Les SIIC, c'est fluide. On peut les acheter et les vendre quand on veut, à son rythme.

Concrètement, il suffit d'ouvrir un compte titre dans votre banque, ou chez un courtier en ligne comme Boursorama ou Fortunéo, puis d'acheter des actions de SIIC (ex : Altarea, Unibail-Rodamco, Klépierre, Icade). Vous recevrez vos dividendes automatiquement.

Cet article vous explique comment sélectionner les sociétés :

http://immeuble-de-rapport.fr/devenir-rentier-depuis-chez-soi-grace-aux-foncieres-cotees/

Il y a aussi de nombreux forums où les gens discutent de SIIC. Par exemple celui-ci :

https://www.devenir-rentier.fr/f5

Voilà donc un bon plan immobilier, qui vient compléter ceux dont j'ai déjà parlé :

• les parts de SCPI européennes qui bénéficient des accords fiscaux avec la France (ex : Novapierre Allemagne, LF Europimmo)
• les parts de SCPI mises à l'abri dans des contrats d'assurance vie (voir ici)
• l'immobilier défiscalisant, qui peut s'avérer surcoté et/ou risqué (ex : lois Pinel, Malraux, monuments historiques).

Quels sont les inconvénients des SIIC ?

Il faut d'abord savoir qu'on ne peut pas emprunter pour acheter des parts de SIIC, contrairement aux parts de SCPI (hors assurance vie) et à l'immobilier en direct.

Ensuite, il faut accepter de voir le cours de bourse fluctuer. Autrement dit, il ne faut pas le regarder tous les jours, à moins d'avoir l'estomac bien accroché ou d'aimer les montagnes russes.

C'est avant tout un investissement de long terme, donc ne cédons pas à l'hystérie du quotidien.

Comment ventiler l'URSSAF - Cadeau : un tableau

L'URSSAF, c'est compliqué. Vous le savez. Ils ne sont pas à l'abri d'erreurs. Ils vous compliquent volontiers la vie quand vous changez de département. Ils vous prélèvent plusieurs taxes, cotisations, et autres généreuses contributions qui ne vont pas toutes dans la même case de la déclaration 2035.

Du coup, il faut ventiler. Rien de plus logique, avec quelque chose qui fait suer.

Ventiler : quésaco ?

Tous les mois, ou tous les trimestres, vous entrez dans votre comptabilité un prélèvement URSSAF, généralement attribué au poste "charges sociales personnelles obligatoires". C'est aussi le poste comptable où on entre les prélèvements de la CARPIMKO.

Mais en fait, parmi tout ce que l'URSSAF nous prélève, il n'y a que deux cotisations qui doivent rester dans les charges sociales :

• les allocations familiales, si vous avez la malchance d'en payer encore
• l'assurance maladie

Du coup tout le reste doit aller dans d'autres postes comptables :

• la CSG déductible dans "CSG"
• la CSG non déductible et la CRDS dans "prélèvement personnel"
• la contribution à la formation professionnelle dans "impôts"
• la cotisation aux URPS dans "cotisations syndicales" (oui, nous avons un syndicat obligatoire depuis la loi Bachelot).

A quoi ça sert ?

Déjà, ça sert à éviter de frauder, puisque la CSG n'est pas déductible à 100 %.

A l'inverse, ça permet de déterminer précisément le poste "charges sociales personnelles". Et c'est important d'en réduire le montant, parce que nous payons de la CSG sur ces cotisations. Le principe est d'ailleurs étonnant : on paie un impôt sur des charges sociales. Mais nous sommes en France, donc rien n'est étonnant en matière fiscale. Cette double peine existe aussi sur les carburants, avec la TVA qu'on paie sur la TICPE. Personne n'y trouve à redire.

Comment s'y prendre ?

Si vous avez une association de gestion réactive et dégourdie, vous pouvez attendre qu'elle calcule tout ça à votre place et qu'elle vous indique comment ventiler sur son site au moment de la déclaration.

Mais si vous voulez calculer ça vous-même, par principe, pour vérifier ou pour connaître votre bénéfice réel sans l'aide de quiconque, vous pouvez le faire. Et c'est facile, en fait.

Il suffit d'aller sur le site de l'URSSAF, onglet Compte > Echéancier. Ensuite vous entrez le détail de vos échéances dans mon tableau Excel (que vous pouvez télécharger en cliquant ici). Il y a une page pour les prélèvements trimestriels, une autre pour ceux qui sont mensualisés.

Sur la dernière ligne, vous recopiez votre notification de régularisation, reçue en novembre.

Et c'est tout.

Vous obtenez le détail de votre ventilation. Vous savez exactement quelle partie de votre URSSAF est déductible, et où elle va dans la déclaration 2035.

Et ensuite ?

Vous avez deux solutions.

Soit votre AGA vous fournit une page spéciale pour déclarer ça sur son site et vous l'utilisez, soit vous entrez ce type d'écriture dans votre comptabilité au 31 décembre :

Petit bémol : n'utilisez pas mon tableau si vous avez de la CSG sur des revenus de remplacement (ex : indemnités de maladie ou de maternité). Dans ce cas précis, les taux sont différents, donc ça fausse les formules.

[EDIT du 12/02/2020]
J'ai expliqué la même chose dans un tuto vidéo :

CARPIMKO : 2018 vs 2019

La CARPIMKO vient de sortir d'hibernation : elle a enfin publié son barème de cotisations 2019. Oui, à la mi-février... Cela ne l'a pas empêchée de prélever déjà deux fois ceux qui sont mensualisés.

Il est intéressant de comparer les années. Nous savons que la CARPIMKO augmente sa ponction tous les ans, à revenu égal ; mais de combien exactement ? C'était mon défi du jour.

Prenons comme premier exemple le revenu moyen des orthophonistes. Selon l'AGAO, il était de 32046 euros en 2017 (dernière statistique disponible), en y incluant les assurances Madelin qui sont taxées par la CARPIMKO.

On constate que la cotisation totale augmente de 98 € cette année, à revenu égal. Sans attribution de points de retraite supplémentaires. On constate aussi que cette année, cet orthophoniste au revenu moyen versera 18,7 % de son revenu à la caisse de retraite.

Passons maintenant à quelqu'un qui travaille suffisamment pour entrer dans la seconde tranche du régime de base. Rappelons que c'est la tranche où on respire un peu : son taux est de 1,87 %, contre 10,1 % pour la première tranche. Cette année, ce privilège concerne ceux qui dépassent 40 524 euros de bénéfice. Tous les ans, la frontière entre les deux tranches augmente en suivant le plafond de la sécurité sociale, sans aucun lien avec l'AMO, l'AMI ou l'AMK évidemment. Donc chaque année, des revenus taxés à 1,87 % deviennent des revenus taxés à 10,1 %, avec une réduction des points de retraite acquis.

Ce second collègue voit une augmentation de 163 € cette année. Il va payer 7105 € au total, soit 17,5 % de son revenu.

Enfin, prenons un paramédical qui gagne 60 000 €. Vous constatez la même augmentation de 163 € :

Pour lui aussi, le nombre de points attribués baisse légèrement, à cause de la fonte régulière de la tranche 2 du régime de base. Mais au total, il s'en sort mieux : il ne donne que 13,5 % de son revenu à la CARPIMKO. A lui de se forger une retraite personnelle s'il le juge nécessaire.

Les fondamentaux de notre caisse de retraite perdurent :

• Tous les ans, la situation empire, à revenu égal : c'est plus cher, pour moins de points gagnés.
• Il vaut mieux travailler un maximum pour bénéficier de sa relative mansuétude.
• Quel que soit notre revenu, nous restons pour l'instant très loin de la cotisation à 33 % qu'on nous annonce pour 2025 (voir ici). Profitons bien de nos dernières années de relative prospérité : si ce tsunami déferle sur nous, la situation actuelle nous paraîtra paradisiaque.
  

Self-Med : la comptabilité à jour sans effort

Ah, la compta... voilà une des plaies de l'exercice libéral. Lequel d'entre nous est devenu orthophoniste pour avoir la chance de faire sa compta ?

Au début des années 2000, avec l'arrivée de la carte Vitale, nous avons vu arriver une première simplification de cette corvée : la génération des écritures comptables intégrée au processus de facturation. J'ai d'ailleurs dit ici tout le bien que je pensais de cette intégration et de ses évolutions.

Une seconde phase de simplification a commencé récemment : on voit maintenant arriver des éditeurs de logiciels qui automatisent la comptabilité ! Cela ouvre des perspectives réjouissantes. La principale est l'idée d'être à jour en permanence, sans effort. Avec les logiciels de gestion de cabinet, cette synchronisation permanente avec la banque n'existe pas.

Self-Med est l'un de ces nouveaux logiciels, dédié aux professions de santé libérales. Son principe est simple : il aspire les données de notre compte bancaire professionnel, il les analyse et il génère les écritures comptables.

Il existe en deux versions, qui fonctionnent de concert : 

• une version web, principalement utilisable avec un PC ou un Mac au cabinet ou à la maison ;
• une application pour Android, iPhone et iPad, pour tenir sa compta n'importe où.

L'utilisation s'effectue en plusieurs phases, que j'ai testées. Voici le compte rendu de cet essai (ils offrent 15 jours pour évaluer leur produit).

1) Inscription et paramétrage

Tout commence avec le numéro de SIRET, les coordonnées, la profession. Vous devez ensuite vérifier que votre banque est compatible : ils en acceptent 300. Il manque Qonto, par exemple. Mais les grands établissements français sont gérés.

Vous choisissez donc votre banque, vous donnez les identifiants à Self-Med, puis vous cochez le compte pro. L'éditeur garantit la sécurité de ces données très confidentielles. Il met en avant son système de cryptage.

Le tout prend juste trois minutes, voire un peu plus si vous avez plusieurs comptes professionnels dans des banques différentes.

2) La magie opère

La phase suivante est assez spectaculaire : Self-Med aspire votre compte pro et il prépare les écritures comptables. Et si c'est ambigu, il demande juste de préciser, en nous aiguillant. Regardez par exemple ce prélèvement de Swisslife, correspondant à un contrat de retraite Madelin. Ca donne ceci sur le téléphone (toutes les captures d'écran de cet article peuvent être agrandies en cliquant dessus) :

L'appli a détecté Swisslife, donc elle a pré-affecté le prélèvement au poste "Assurances". J'ai appuyé sur la ligne, puis sur la case  "Niveau 2" d'affectation et j'ai pu dire ce que c'était exactement.

Tout cela est intuitif, d'autant que l'éditeur s'est exclusivement orienté vers les professions de santé. Comme vous le voyez sur la pendule des captures d'écran, ça m'a pris une minute alors que c'était la première fois que je faisais ça. En cas de doute, il y a un support par email (tarif le plus bas) et par téléphone (tarifs Premium).

On peut aussi saisir manuellement des écritures :

 

3) Suivre son activité

Tout cela permet de gérer facilement sa compta, d'être à jour toute l'année et d'accéder à des statistiques sur son activité sans attendre la clôture. Le graphique suivant, trouvé sur leur site, en est un exemple.

 

En voici un autre, issu de la version web. Il est vide parce que je n'avais pas encore assez d'écritures.

 

Évidemment, l'appli gère aussi les immobilisations, les frais de voiture (réels ou kilométriques) et les éventuels frais de blanchissage.

4) Déclarer

Comme tout logiciel de compta BNC, celui-ci produit la déclaration 2035 et les nouveaux fichiers FEC destinés aux AGA et au fisc en cas de contrôle. En option, c'est un expert-comptable partenaire qui s'occupe de la 2035, de la déclaration Net Entreprises et des documents à envoyer à l'AGA. Cette prestation est accessible dans leur offre Premium +.


Que penser de Self-Med, au final ?

Ce logiciel apporte une simplification de la corvée que constitue encore la comptabilité. Son aspiration des opérations bancaires et sa ventilation automatique constituent ses gros points forts, d'autant qu'il est spécialisé dans les professions médicales et paramédicales.

Le tarif "standard" à 9,90 € par mois apporte la moitié de cette magie : à ce prix, le logiciel affecte automatiquement les recettes, mais pas les dépenses. La version Premium, à 39,90 € par mois, constitue le cœur de leur offre comme vous pouvez le constater sur la page des tarifs. Avec le code promo SELF19, Self-Med nous offre un mois gratuit.. Elle vous permettra de décider si le gain de temps et la simplification méritent une nouvelle dépense. Vous le savez, je suis plutôt un cost-killer. J'ai les yeux rivés sur mon taux de charges, comme je l'expliqué dans cet article. Mais si vous privilégiez votre temps et votre confort, cette solution mérite d'être examinée.


[billet sponsorisé, dans lequel j’ai exprimé mon opinion en toute liberté (cf l'avis sur le prix) !]

Les chèques vacances pour les indépendants

Vous aimez la CARPIMKO, l'URSSAF, le fisc ? Ils vous aiment aussi ! Et comme une déclaration n'est rien à côté d'une preuve d'amour, ils le prouvent en vous payant une partie de vos loisirs.

Les travailleurs indépendants ont accès aux chèques vacances depuis l'ordonnance n°2015-333 du 26 mars 2015, confirmée par un courrier de l'Administration fiscale à la FNAGA du 7 décembre 2016. C'est un peu comme les tickets restaurant, mais pour les loisirs. Vous trouverez 200 000 utilisations possibles en consultant cette page. Cela va des campings aux hôtels, en passant par les restaurants, les centres de loisirs, les forfaits, la location de skis ou de vélos, etc. 

Les salariés y ont droit depuis 1982. Ils ont un énorme avantage sur nous : leur patron peut participer au financement de ces chèques.

Mais à quoi cela nous sert-il, sans abondement patronal ?

Tout est dans la déduction d'impôt et de charges sociales : quand vous achetez des chèques vacances, vous pouvez les déduire de votre revenu professionnel. Et plus vous payez d'impôts, plus cette opération sera utile pour vous.

Imaginons par exemple que vous achetiez un forfait de ski à la Plagne. Six jours, pour un adulte, c'est 269 € (oui, c'est affreux).

Maintenant, imaginons que vous soyez une orthophoniste célibataire qui gagne 30 000 euros par an.

Eh bien dans ce cas de figure, les chèques vacances vous permettent de récupérer :

• 30 % en impôt sur le revenu
• 10,1 % en régime de base CARPIMKO
• 3 % en régime complémentaire CARPIMKO
• 0,16 % en avantage social vieillesse
• 0,1 % en URPS
• 0,1 % en assurance maladie

Soit un total de 43,46 %. En définitive, votre forfait à la Plagne vous revient à 152 € au lieu de 269 !

Il serait dommage de se passer de ce cadeau, non ?

Bon, comme d'habitude, toutes les bonnes choses ont une fin, donc y a un plafond de déductibilité. Et même deux :

• Concernant les charges sociales : 30 % du SMIC brut, soit 456 € en 2019.
• Concernant l'impôt sur le revenu : 1 SMIC brut, soit 1521 € en 2019.

Il y a aussi une date de péremption pour ces chèques, mais elle est lointaine : 31 décembre 2021 pour des chèques achetés en 2019.

Alors comment procéder ?

Il faut d'abord s'inscrire sur la page de l'ANCV réservée aux petites entreprises (voir ici).

Ensuite vous pouvez commander des chèques vacances sur papier, ou des e-chèques vacances :

Si vous optez pour le papier, vous choisissez le détail de vos chèques :

Je choisis uniquement 10 € parce que les commerçants ne rendent pas la monnaie sur les chèques vacances. C'est plus pratique pour vous offrir une bonne petite dose de cholestérol, par exemple.

Cette année, on peut tout de même prendre un chèque de 25 € pour atteindre 455 €, si on veut se rapprocher le plus possible du plafond de 456 €.

Le règlement s'effectue par carte bancaire, chèque ou prélèvement (utile si vous n'avez pas de carte bancaire sur le compte pro). Notez que lors du premier achat, l'ANCV vous prendra un forfait de 75 € de frais d'inscription. De temps en temps, elle fait une promo qui annule cette somme et nous relayons la nouvelle sur Orthogestion.

Puis vous recevez vos chéquiers ou vos chèques virtuels. La première fois, ça peut donner une drôle d'impression, pour nous qui n'avons jamais droit à quoi que ce soit habituellement.

Reste la phase cruciale :

Comment déduire les chèques vacances ?

Les AGA ne semblent pas d'accord entre elles, donc vérifiez bien avec la vôtre. Certaines d'entre elles disent de ne rien écrire en comptabilité mais d'abaisser directement le BNC dans la case 5QC de la déclaration 2042 (plafond haut, 1 SMIC maxi) et dans la déclaration Net Entreprises (plafond bas, 30 % du SMIC maximum).

D'autres ont expliqué la méthode ci-dessous. Je l'ai utilisée et mon AGA n'a rien dit à ce sujet après m'avoir fait subir son examen de sincérité.


Si vous vous limitez au premier plafond de 456 €, c'est assez simple. Il faut commencer par ventiler une écriture dans la comptabilité. Je vous montre une capture d'écran de mon écriture de 2017 dans Orthomax. Cette année-là, le plafond était à 444 € et j'en avais acheté 445 €, donc j'avais 1 € à passer en prélèvement personnel.

Tout cela s'est retrouvé dans les bonnes cases de ma déclaration 2035, puis dans la déclaration Net Entreprises.

Concernant cette dernière, il y a une subtilité : les chèques vacances ne sont pas déductibles de la CSG, ni de la CRDS. Rien n'est parfait. Vous pouvez donc ajouter le montant dépensé à la case J, qui ne concerne que la CSG-CRDS.

Si vous dépassez le premier plafond parce que vous avez acheté entre 456 et 1521 € de chèques vacances, vous devez commencer par la procédure ci-dessus, en mettant 456 € dans "divers à déduire". Le surplus n'apparaîtra donc pas dans la déclaration 2035, ni dans la déclaration Net Entreprises. Mais vous pourrez le soustraire de votre bénéfice au moment où vous le reporterez dans la déclaration personnelle, la 2042.

Par exemple, si vous vous êtes mis au taquet, vous avez acheté 1520 € de chèques vacances en 2019. Au moment de déclarer, 456 € passeront dans la 2035. Si votre bénéfice 2019 est de 30 000 €, vous mettrez dans la case 5QC de la 2042 :

30 000 - (1520 - 456)  = 28 936 €.

Voilà, à vous de voir si c'est un bon plan pour vous.

Si vous n'êtes pas imposable, seul le plafond de 456 € vous intéressera. C'est déjà ça. La majeure partie du gain viendra de la CARPIMKO, dans ce cas.

Pour une fois que nous avons droit à quelque chose, profitons-en, tant que c'est possible ! Ce dispositif a failli prendre un coup sur la tête dans la loi de finances 2019 : un député avait fait voter un amendement dangereux en première lecture. Mais le Sénat a annulé cet article et l'Assemblée n'est pas revenue à la charge.

Autrement dit, rien n'est sûr à long terme, comme toujours en matière de fiscalité française. Carpe diem !

EDIT du 17/07/19 : si vous voulez le mode d'emploi concret, j'ai publié cette vidéo :

EDIT du 10/01/23 : en 2023, le plafond 1 passe à 513 € (30 % du SMIC). Plafond 2 : 1709 € (1 SMIC brut).
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14534