Assurance-vie -4 Est-ce bien le moment ?

Ce qui se passe en ce moment a de quoi effrayer les plus téméraires des investisseurs. Cela fait quelques jours que je parle d'assurance-vie, mais le moment est-il bien choisi pour signer ce type de contrat ?

Depuis le début de l'année, les Français boudent un peu l'assurance-vie, alors qu'ils la plébiscitaient jusqu'alors. Au premier trimestre, la collecte a chuté de 10 % par rapport à la même période de 2007. La première explication de cette décrue est à chercher du côté de la loi TEPA, le fameux "paquet fiscal" dont on entend parler depuis un an. Cette loi s'intéressait notamment aux frais de succession des Français à revenus modestes ou moyens, en ramenant la franchise fiscale à 151 950 €, donc quasiment à celle de l'assurance-vie. L'aspect successoral de ce placement a donc perdu son intérêt pour beaucoup de gens : assurance-vie ou pas, la plupart des Français ne paieront plus de frais de succession. Reste tout de même la fiscalité généreuse AVANT le décès : ne mourons pas trop vite.

La seconde raison de ce désintérêt est la hausse des taux du livret A et des placements à court terme comme les SICAV monétaires ou les comptes à terme (voir mes articles sur ce sujet). Pourquoi emprisonner son argent durant 8 ans, si on a le même rendement en toute liberté ? C'est tout de même un raisonnement qui ne tiendra pas longtemps : les placements à court terme ne resteront pas éternellement aux niveaux actuels.

En fait, le moment est TOUJOURS bien choisi pour se lancer l'assurance-vie. C'est un cadre fiscal tellement favorable, que nul ne devrait s'en priver. Il faut même se hâter de signer, puisque l'imposition forfaitaire à 7,5 % n'apparaît qu'au bout de 8 ans (voir le premier article de cette série). Il est donc souhaitable de "prendre date", comme disent les conseillers en gestion de patrimoine, quitte à ne mettre que le montant minimum autorisé par le contrat. Dès la souscription, le temps travaille pour nous, puisqu'on se rapproche des 8 ans. Il faut aussi savoir que l'Etat aimerait allonger ce délai, en le portant à une quinzaine d'années pour les nouveaux contrats. S'il le fait, il y aura probablement une ruée vers l'assurance-vie, avant l'entrée en vigueur de la mesure.

Petit conseil en passant : les banques et les compagnies d'assurance étant devenus des colosses aux pieds d'argile, il faut éviter de confier à chacune d'entre elles plus de 70 000 € (liquidités et placements). La banque de France a mis en place une garantie de ce montant, en cas de faillite de l'établissement financier. Voir le texte ici :
http://www.banquedefrance.net/fr/supervi/regle_bafi/comment/regle4.htm

Il vaut donc mieux être client de plusieurs établissements, pour qu'aucun d'eux ne gère plus de 70 000 €. Cette somme peut paraître énorme à un paramédical débutant. Mais rappelons-nous que pour obtenir juste 1000 € de rente à 4%, durant la retraite, il faut avoir accumulé un capital de 300 000 €.

Lors de l'ouverture d'un contrat d'assurance-vie, il semble judicieux, par les temps qui courent, de placer la grosse majorité, voire la totalité de sa mise, sur le fonds en euros. Donc en sécurité. Il faut donc choisir un contrat disposant d'un excellent fonds en euros. J'en ai donné quelques uns hier. Dès que le ciel s'éclaircira, il sera possible de basculer une partie des sommes du fonds en euros vers des SICAV actions. Les actions américaines sont à surveiller de près : les USA sont entrés dans la crise les premiers. Ils devraient en sortir aussi les premiers. La mondialisation ne présente pas que des inconvénients : elle permet à un auxiliaire médical du fin fond de la France d'investir n'importe où dans le monde, au gré de ses intérêts. L'assurance-vie lui permet de le faire de manière optimale, si le choix de fonds est suffisant.

Assurance-vie -3 Quelques bons contrats

Les articles précédents présentaient l'assurance-vie en général et des critères de sélection. Voici 6 contrats qui me semblent bien ficelés. Les deux derniers devraient plaire à des gens comme nous, très soucieux de déontologie.

1) AREP du Conservateur.

Contrat mono-support : il ne contient qu'un fonds en euros. Mais pas n'importe lequel : il a rapporté 5% tous les ans depuis 2004, sans prendre aucun risque ! Performance rare. Ils se permettent même de garantir un taux minimal de 4,6 % cette année. A noter que ce fonds se retrouve dans Hélios, le contrat multisupport du Conservateur.
Frais d'entrée : 3,5 % (son principal inconvénient).
Frais de gestion : 0,45 %
Dépôt minimum lors de l'ouverture : 1500 €
Contrat individuel.

2) RES Multisupport de la MACSF

Contrat multisupport : il contient 7 fonds très clairs, dont le nom permet tout de suite de comprendre le type de placement. exemple : Médi Immobilier. Très bon point pour les profanes.
Choix des fonds en fonction de votre profil, défini avec la MACSF : risqué / équilibré / dynamique / évolutif
Performance 2007 du fonds en euros : 4,39%, comme en 2006.
Frais d'entrée : 1 %
Frais de gestion : 0,75 %
Frais d'arbitrage par internet : 0,3 % (1 gratuit par an)
Dépôt minimum lors de l'ouverture : 200 €
Contrat individuel.

3) Le contrat AFER

AFER = Association Française d'Epargne et de Retraite. 700 000 adhérents, 40 milliards d'euros gérés. C'est une sorte de référence de l'assurance vie : dès qu'une réforme est annoncée, les médias interrogent son président. Elle propose un contrat dont l'esprit est similaire à celui de la MACSF.
Contrat multisupport : il contient 7 fonds profilés
Performance 2007 du fonds en euros : 4,42%
Frais d'entrée : 2 % maxi
Frais de gestion pas chers : 0,475 %
Frais d'arbitrage par internet : 0,2%
Dépôt minimum lors de l'ouverture : 800 €
Contrat collectif (associatif).

4) Le contrat internet mes-placementsvie.com

Ce contrat est emblématique de ce que l'on trouve sur l'internet actuellement en matière de bonnes assurances vie : pas de frais d'entrée, peu de frais de gestion, choix de fonds énorme mais bons conseillers au téléphone. L'assureur est en fait e-vie, la branche internet du grand groupe Generali.
La plupart des banquiers et assureurs traditionnels disent qu'un gros choix de fonds est inutile. C'est comme affirmer que 2 tournevis (un plat et un cruciforme) permettront de visser TOUTES les vis dont vous aurez besoin dans les 20 prochaines années.
Contrat multisupport : il propose plus de 250 fonds issus de 65 sociétés de gestion
Performance 2007 du fonds en euros : 4,55 % ; 4,45 % garantis cette année
Frais d'entrée : 0 %
Frais de gestion pas chers : 0,6 %
Frais d'arbitrage : 15 € forfaitaires (un gratuit par an)
Dépôt minimum lors de l'ouverture : 1000 €
Contrat individuel.

5) ISR Vie

ISR = Investissement Socialement Responsable. C'est la déclinaison financière du développement durable, tant sur le plan social (gestion interne des entreprises dont on achète des actions) qu'environnemental. Nicole Notat, présidente de l'agence de notation Vigeo, affirme que fonds socialement responsable n'est pas synonyme de fonds à rendement faible. ISR Vie est un contrat dont le fonctionnement ressemble à celui de mesplacements-vie.com mais avec uniquement des fonds ISR. C'est l'assureur April qui l'a lancé, sur l'internet uniquement. S'enrichir en faisant le bien autour de soi, quel bonheur !
Contrat multisupport : il contient 114 fonds ISR
Performance 2007 du fonds en euros : 4,45 % ; 4,35 % garantis cette année
Frais d'entrée : 0 %
Frais de gestion : 0,7 % pour le fonds en euros ; 0,8 % pour tous les autres.
Frais d'arbitrage : 15 €
Dépôt minimum lors de l'ouverture : 500 €
Contrat collectif.

6) Solid'R Vie
Ce contrat a été lancé par Asac-Fapès. Il reprend le principe d'ISR Vie, mais avec moins de fonds, et surtout une option très originale : il permet de verser automatiquement, selon une fréquence annuelle, des dons à une liste d'associations. L'une d'entre elles nous concerne directement : l'UNAPEI. Contrat multisupport : il contient 19 fonds ISR
Performance 2007 du fonds en euros : 4,55 % ; 4,45 % garantis cette année
Frais d'entrée : 0 % maxi
Frais de gestion : 0,6 % sur le fonds en euros ; 0,7% sur les autres fonds
Frais d'arbitrage par internet : 15 €
Dépôt minimum lors de l'ouverture : 500 €
Contrat collectif.

Assurance-vie -2 Comment choisir ?

La liste des contrats d'assurance-vie français est gigantesque. Comment s'y retrouver dans cette jungle ? La tentation est grande de faire confiance à son banquier ou à son assureur, pour être tranquille. C'est très agréable pour eux. Mais c'est comme si vous donniez un mandat à un agent immobilier pour qu'il achète votre maison à votre place, sans que vous alliez la visiter auparavant. Il est donc plus responsable de comparer avant de signer. Voici les principaux points à surveiller :

1) Les frais

Le gestionnaire du contrat, qu'il soit banquier ou assureur, prend 4 types de frais qui viennent réduire le rendement :

• Les frais d'entrée, prélevés sur chaque versement d'argent sur le contrat : ils peuvent aller de 0 à 5%. Il existe donc des contrats qui rapportent 4% par an mais qui vous prennent d'emblée 5%, donc plus d'un an de rendement. La plupart des contrats à 0 frais d'entrée se trouvent sur l'internet.
  
• Les frais de gestion prélevés chaque année sur le montant total des sommes que contient le contrat : ils oscillent généralement entre 0,6% et 1%.
• Les frais d'arbitrage : à chaque fois qu'on retire de l'argent d'un des supports du contrat pour le remettre sur un autre support (sorte de virement à l'intérieur du contrat), il y a un prélèvement de 0 à 0,5% du montant, voire un montant forfaitaire (souvent 15 €). Un arbitrage par an est souvent offert.
• La performance de chaque fonds ne vous est pas toujours versée entièrement : le gestionnaire du contrat peut y prélever sa dime.
  

2) Le nombre de supports proposés

Les contrats monosupports, qui étaient les seuls à exister auparavant, ne proposent qu'un fonds : un fonds en euros. C'est alors un placement très sûr, mais qui rapporte 3 à 5% seulement. Pas négligeable par les temps qui courent. Mais les contrats multisupports comportent tous un fonds en euros, eux aussi. Ils permettent de sécuriser ses gains en les mettant sur ce fonds. Mais dès que le vent tourne, on peut se replacer sur les actions de tous types.
Les contrats d'entrée de gamme des grandes banques proposent souvent un choix de supports très restreint. A l'inverse, les contrats sans frais, sur l'internet, en proposent parfois plus de 200. Heureusement, ils conseillent efficacement le profane par téléphone.

3) Contrat collectif ou individuel ?

Un contrat individuel ne peut être modifié dans l'accord du client : il est toujours désagréable de voir les règles d'un jeu changer avant la fin de la partie. Dans un contrat collectif, comme celui de l'AFER, très connu, on accepte d'avance ce qui sera modifié.
Notons que l'Etat se montre champion dans ce domaine de la parole reniée. Par exemple, ceux qui ont souscrit un contrat d'assurance-vie non Madelin avant 1995 (j'en fais partie) bénéficiaient d'un crédit d'impôt annuel de 152 €. Le rendement prévu à l'origine incluait cette incitation sympathique. Mais elle a été supprimée en 1995 pour les nouveaux contrats et quelques années plus tard pour tout le monde.

4) Fonds en euros : actif cantonné ou actif général ?

On l'a vu, le fonds en euros est très important pour sécuriser les gains obtenus sur les autres supports. C'est lui qui sera à privilégier à l'approche de la retraite. Il doit donc être le meilleur possible. Un des critères à surveiller avant de signer est le type d'actif : on parle d'actif cantonné quand les sommes gérées sur le fonds en euros restent coincées dans le contrat qu'on a signé. Si elles sont versées dans l'actif général de la compagnie, cette dernière aura tendance à affecter les meilleurs rendements sur les fonds en euros qui l'intéressent ; donc sur les contrats qu'elle met en avant sur le moment, au détriment des anciens. L'actif cantonné est donc préférable. L'AFER en fait d'ailleurs un de ses arguments commerciaux.

Si vous posez ces 4 questions à un commercial, il saura qu'il n'a pas affaire à une personne prête à signer n'importe quoi.

Assurance vie -1

L'origine de l'assurance-vie remonte au Roi Soleil ! En 1686, il a publié un édit créant la Compagnie Générale des Assurances et Grosses Aventures, sise à Paris. Trois ans plus tard, il autorisait la première tontine royale. La tontine est l'ancêtre de l'assurance-vie, elle existe toujours (d'ailleurs j'en ai une) : c'est un pot commun entre plusieurs souscripteurs. On s'engage à y verser plusieurs années (20 ans pour la mienne). L'argent est confié à un gestionnaire (ex : Le Conservateur). A la fin, cet argent et les intérêts générés sont partagés uniquement entre les souscripteurs qui ne sont pas décédés entre temps. Il y a un petit côté immoral : c'est un placement sur la mort des autres. On peut le voir aussi comme un pari sur sa propre vie.

Au fil des décennies suivantes, l'assurance-vie a progressivement pris les contours qu'on lui connaît maintenant. Signalons pour l'anecdote que les compagnies d'assurance incendie et vie ont été interdites par les révolutionnaires extrémistes (pléonasme) en 1793, mais pas les tontines. Quelques mutuelles ont été autorisées par Napoléon, mais c'est vraiment sous Louis XVIII que les compagnies d'assurance incendie et vie ont été restaurées. L'assurance-vie, c'est vraiment royal, dans tous les sens du terme !

Durant le siècle dernier, l'assurance-vie est devenue les second placement préféré des Français, avec le livret A (autre création de Louis XVIII, voir mon article à ce sujet) : 840 milliards d'euros en 2007, ce qui représente près du tiers du patrimoine financier des ménages ! Notons que ça se calme bien cette année, j'en reparlerai dans un autre article.

Voici la définition actuelle que donne Wikipedia : Ce qui communément est appelé «assurance-vie» en France est un double contrat d'assurance décès et d'assurance en cas de vie sur une durée unique. Ceci permet de présenter un quasi produit d'épargne, doté des avantages fiscaux de l'assurance.

Ce placement est donc utilisé pour soi-même (projets, retraite) et pour ses descendants, puisqu'on doit nommer le bénéficiaire du contrat, en cas de décès. Voici ce qui le rend très attrayant :

• Une sortie en capital ou en rente. Les gens préfèrent généralement en capital, avec des retraits partiels ou globaux.
• Aucune obligation de verser régulièrement, contrairement aux contrats Madelin. La liberté est totale dans ce domaine.
  
• Une fiscalité très favorable à la sortie. Au-delà des 8 premières années du contrat, un retrait est taxé de 11% de prélèvements sociaux. Mais concernant les impôts, on ne paie rien en-dessous de 4600 € pour un célibataire, 9200 € pour un couple marié. Au-dessus de ces seuils, les intérêts obtenus dans le contrat sont intégrés dans le revenus imposable global (tranches à 0% et 5,5%) ou taxés par un prélèvement forfaitaire de 7,5% seulement (préférable dans les tranches à 14, 30 et 40%). Avant la 4ème année, on est taxé à 35+11 %. Entre la 4ème et la 8ème : 15+11 %.
• Un capital complètement libre, contrairement au PERP et au Madelin : on sort quand on veut, même durant les 8 premières années.
  
• Les contrats multisupports sont en fait des enveloppes dans lesquelles ont met ce qu'on veut, en piochant dans une vaste liste : fonds en euros si on privilégie la sécurité pure, mais aussi SICAV et FCP actions, obligations, matières premières, pays émergents, et même de l'immobilier avec des parts de SCI et de SCPI. On a donc accès à l'ensemble de la gamme, si on a un bon contrat. Ceux des grandes banques s'avèrent généralement très moyens sur ce plan.
• Des conditions intéressantes en ce qui concerne l'héritage. Lors de la signature, on peut désigner n'importe quels bénéficiaires en cas de décès. Ces personnes seront exonérées de droits de succession, dans la limite de 152000 € chacune, comme si c'étaient ses propres enfants.
  
• Même chose pour les donations : de son vivant, on peut décider de donner sans taxation 152000 € à chaque bénéficiaire.

Tout cela est fort attirant. Dans les articles suivants, je parlerai des frais très variables que prennent les banquiers et les assureurs sur ces contrats. Je donnerai des noms de bons contrats. Je dirai pourquoi l'assurance-vie plaît beaucoup moins depuis quelques mois. Enfin j'expliquerai pourquoi je ne pense pas que l'assurance-vie puisse être la priorité principale en début de carrière, malgré tous ses avantages. Il y a mieux à faire.

Simulateur de CARPIMKO

Je viens de mettre en ligne petit tableau xls qui calcule les cotisations de la CARPIMKO et les pensions versées après 65 ans, en euros constants bien sûr.

Pour le télécharger, cliquez sur ce lien. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec le site Megaupload : le site vous demande de taper trois lettres. Puis il vous fait attendre 45 secondes (on voit le compte à rebours) avant d'afficher Free Download en gris. Cliquez sur Free Download et mon tableau arrivera illico chez vous.

J'ai coupé les 40 ans de cotisations en 8 tranches de 5 ans, avec un bénéfice croissant peu à peu : 29000 € par an en début de carrière, jusqu'à 50000 € durant les 10 dernières années. Vous pouvez mettre des chiffres qui vous correspondent davantage dans la colonne B. Mais attention, en-dessous de 28285 €, les formules sont fausses : la CARPIMKO ne calcule pas de la même manière si on gagne peu. Elle préfère désavantager ceux qui travaillent beaucoup, depuis les réformes du régime de base et du régime complémentaire qu'elle a enchaînées depuis 15 ans. Je peux donner les formules pour bénéfices modestes, si quelqu'un est intéressé.

Un autre changement sera à effectuer d'ici peu : la colonne F, celle du régime des praticiens conventionnés, sera bouleversée. La revue "l'Orthophoniste", organe officiel de la FNO, annonce ce mois-ci que la cotisation à ce régime devrait être multipliée par 3 et la prestation divisée presque par 2. Donc un rendement divisé par 6 ! Après ça, comment peut-on encore faire confiance au système des retraites par répartition ? La CARPIMKO est un tonneau des Danaïdes. Elle se réforme sans cesse, mais toujours dans le mauvais sens. Plus que jamais, il faut épargner soi-même.

Autre élément mis en évidence par mon tableau : à 65 ans, le paramédical qui gagnait 50000 € par an, donc 4167 € par mois, passe subitement à 1876 € par mois ! Il perd 54% de ses revenus. Et ce sera encore pire après la réforme du régime des praticiens conventionnés. 1876 € par mois, ce n'est pas la misère, bien sûr. Mais c'est une réduction drastique du train de vie. Ne parlons même pas du cas où on décide de partir avant 65 ans...

Enfin, on peut voir aussi que dans les conditions actuelles, celui qui a cotisé 168753 € durant sa carrière met 7 ans et demi à récupérer sa mise. Il ne faut donc pas mourir avant 72 ans et demi. C'est décidé, j'arrête la terrine de faisan dès aujourd'hui.

Pour mémoire, j'ai détaillé les trois régimes de retraite le mois dernier. Voici les liens :

Régime de base

Régime Complémentaire

Régime des Praticiens Conventionnés

PERP Fillon vs Retraite Madelin

Le 21/08/2003, la loi Fillon a allongé la durée de cotisation des salariés à 40 ans, mais elle a aussi institué le Plan d'Epargne Retraite Populaire (PERP). Cela ressemblait fort à une généralisation à toute la population de nos contrats retraite Madelin, que j'ai évoqués hier. Le principe est en effet très similaire :

• Les cotisations au PERP sont déductibles de l'impôt sur le revenu, avec un certain plafond.
• Les sommes investies sont bloquées jusqu'à la retraite.
• La sortie n'est faisable qu'en rente (pas en capital), soumise à l'impôt sur le revenu. Comme en Madelin, il faut tenter d'estimer si on paiera plus ou moins d'impôt qu'actuellement, quand on sera en retraite. Si c'est plus, mieux vaut souscrire une assurance-vie classique.
  
• Cette rente est indexée sur une table de mortalité.
• On peut placer sur un fonds en euros, mais aussi des SICAV et FCP de tous types (ex : actions françaises, actions de pays émergents, obligations, matières premières). Le tout est d'analyser sa propre aversion au risque.
• Les sommes placées n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune.
  

On retrouve donc la plupart des avantages et surtout des inconvénients des contrats retraite en loi Madelin. Voyons maintenant ce qui les différencie :

• Les fonds en euros des contrats Madelin rapportent plus que ceux des PERP, parce qu'ils contiennent des obligations plus anciennes, donc créées à une époque où les taux obligataires étaient plus hauts. Le PERP, plus récent, pâtit des taux bas de ces dernières années.
  
• Le PERP oblige le client à sécuriser progressivement les sommes investies : plus on s'approche de la retraite, moins on a le droit d'y posséder des SICAV actions. La part des obligations doit même représenter 90% à 2 ans de la retraite. En Madelin, on est libre de répartir comme on veut.
• La table de mortalité, appliquée pour calculer la rente, est celle du jour du départ en retraite, pour le PERP. En Madelin, les bons contrats verrouillent la table dès le jour de la signature, comme je le disais hier. On avance plus dans le brouillard, avec un PERP.
  
• Le plafond de déduction fiscale est plus haut en Madelin : il reprend celui du PERP (3218 à 25747 € en 2008), en y ajoutant 15% de la fraction du bénéfice comprise entre 1 fois et 8 fois le plafond de la sécurité sociale (vous n'êtes pas obligés d'apprendre cette phrase par coeur pour comprendre la suite de l'article ;-), ce qui peut aller jusqu'à 61560 € en 2008.
  
• Le PERP ne force pas le client à verser tous les ans. En Madelin, si on arrête une année, on doit rembourser au fisc les trois dernières années de déductions d'impôts. Très dissuasif.
• Le PERP se débloque à l'âge légal de la retraite (60 ans pour l'instant) OU à la liquidation du régime de base de la CARPIMKO. Le Madelin : uniquement à la liquidation du régime de base. Si on part en retraite à 65 ans, on peut donc avoir touché la rente de son PERP depuis 5 ans déjà. Pas celle du Madelin.

Faut-il souscrire un PERP, dans ces conditions ? Si c'est pour tout mettre sur un fonds en euros, c'est inutile, les contrats Madelin rapportent plus. Si c'est pour déduire un maximum de ses impôts, on déduit plus en Madelin, puisque les plafonds sont plus hauts. Si c'est pour faire un coup de défiscalisation, juste une année, pourquoi pas, puisqu'on n'est pas obligé de verser tous les ans sur un PERP. Mais la somme placée sera bloquée pour toujours et on n'a aucune idée de la rente qu'elle permettra de recevoir, puisque les tables de mortalité ne peuvent pas être verrouillées lors de la signature du plan.
Si c'est pour soustraire une partie de son patrimoine de l'ISF, on peut néanmoins envisager d'ouvrir un PERP et un contrat Madelin, en allant au plafond du PERP durant certaines années et en mettant le surplus en Madelin, puisque le plafond y est supérieur. Mais combien de paramédicaux sont soumis à l'ISF ? mystère. Peut-être quelques kinés ?

Les contrats retraite Madelin

Nous sommes 2 millions de travailleurs non salariés et non agricoles, en France. En 1994, Alain Madelin, un libéral français (ça existe mais c'est rare), était ministre du commerce et de l'artisanat. Constatant que notre protection sociale était moyenne (ex : CARPIMKO) voire calamiteuse (ex : caisse ORGANIC des commerçants), il a cherché à nous inciter à constituer nous-mêmes notre protection sociale : complémentaire santé, épargne de prévoyance et ce qui nous importe dans cet article : des contrats d'épargne retraite. Les conjoints collaborateurs y ont droit aussi.

Le principe de base est assez simple, puisqu'il repose sur celui de l'assurance-vie, mono ou multi-supports. Mais en Madelin :

• On déduit les cotisations de l'impôt sur le revenu, mais ni de l'URSSAF ni de la CARPIMKO.
• On s'engage à cotiser un minimum par an (ce plancher est fixé lors de la signature). Si on saute une année, le fisc peut demander être remboursé des déductions des 3 dernières années.
  
• Il y a aussi un maximum, qui dépend des revenus : pour 2008, le plafond de déductibilité se situe entre 3327 € (pour tous ceux qui gagnent moins de 33276 €) et 61560 € (pour ceux qui gagnent 266208 €, mais je doute que ça existe chez les paramédicaux). On peut toujours verser plus que le plafond de déductibilité, mais la somme supplémentaire ne sera pas déductible. La formule de calcul est consutable ici.
  
• On peut racheter toutes les années où on n'avait pas encore signé le contrat (une année rachetée par an au maximum).
  
• Sauf en cas de faillite ou d'invalidité, on ne peut sortir qu'en rente, et cette rente sera soumise à l'impôt. En assurance-vie traditionnelle, on a le choix entre la sortie en rente (très peu taxée) et en capital. La rente est calculée en fonction d'une table de mortalité. Avec l'augmentation de l'espérance de vie, la rente prévue baisse à chaque révision des tables. Dans beaucoup de contrats Madelin, la rente est fixée au début de la retraite. Cela peut s'avérer très dangereux. Voici ce que disait la MACSF lors de la dernière révision des tables : "l'application des nouvelles tables pourrait avoir pour effet, la première année d'améliorer la retraite des hommes de l'ordre de 1% et de diminuer celle des femmes de l'ordre de 10%". Il existe heureusement certains contrats où la table de mortalité est figée dès la signature (ex : Garantie Retraite Indépendants de Swisslife ou Tellus TNS d'AGF).
• Pas d'impôt sur la fortune, parce que le capital n'est pas disponible.
  

On a donc ici un cadre fiscal inversé par rapport à celui de l'assurance-vie traditionnelle. Et plus de contraintes, puisqu'on s'engage à cotiser.

Voyons maintenant si c'est rentable. Le site www.mes-contratsmadelin.fr fournit des exemples inquiétants. Pour obtenir une rente (imposable) de 1000 € par mois, il faut avoir épargné 217 113 € sur son contrat Madelin. Pour avoir cette somme à 65 ans (même pas 60), si on signe le contrat à 30 ans et qu'il rapporte 4% sans frais d'entrée (ça existe), il va falloir débourser 482 € par mois. Si on signe à 50 ans : 1804 € par mois ! Il ne faut donc pas se préoccuper de sa retraite à la fin de sa carrière.

Ce rendement est à ré-interpréter en y incluant la déduction fiscale : si on se trouve dans la tranche à 30%, par exemple, c'est comme si l'Etat payait presque un tiers du contrat. Mais il en récupérera une partie durant la retraite. Argument habituel que m'ont sorti les assureurs qui attendaient que je souscrivisse : "lors de votre retraite, vous gagnerez moins, donc vous serez moins imposé parce que vous serez dans une tranche plus basse." Mais rien n'est moins sûr : à 30 ans, on peut payer peu d'impôts grâce à ses enfants et à sa résidence principale (déduction des intérêts d'emprunt et de certains travaux), voire à des placements défiscalisants. Si on a bien mené sa barque, on peut aussi très bien gagner sa vie après 65 ans, mais en n'ayant plus d'enfants à charge. La rente Madelin sera alors très taxée.

On ne peut donc pas affirmer qu'il soit judicieux pour tout le monde de défiscaliser maintenant pour payer l'impôt durant la retraite. Si l'on tient à fabriquer sa retraite en assurance-vie, il vaut mieux prendre un contrat Madelin ET un contrat traditionnel, dont les usages seront différents.

Malgré tout, les rendements prévisibles sont si bas qu'on peut se demander s'il ne vaut pas mieux acheter des parts de SCPI, qui versent un dividende tous les trimestres et pour lesquelles on peut bénéficier de l'effet de levier du crédit. Voilà pourquoi je n'ai pas encore de contrat Madelin : pour y obtenir le même rendement qu'en SCPI, il faudrait que je mette bien plus de ma poche et que j'investisse judicieusement sur des fonds en action (contrat multisupports) présentant un gros risque. Mais les SCPI feront l'objet d'un autre article.

Pour ceux qui désirent investir en Madelin, voici un contrat sans frais d'entrée qui me paraît excellent : Alta Profits Madelin Retraites, du groupe Generali. Il est diffusé sur l'internet, ce qui explique ses conditions excellentes, mais assuré par un très grand groupe européen. La table de mortalité est verrouillée à la souscription. Et le choix de fonds est énorme : 280 SICAV et FCP. Un arbitrage annuel est offert. Pour aider les profanes à choisir les bonnes SICAV, ils conseillent par téléphone, par email, par courrier, ou de visu dans leurs bureaux de Paris.

Le prochain article comparera Madelin et PERP.

Les Super Livrets

Nous recevons très régulièrement des publicités pour le livret Orange d'ING Direct. Ce placement sans risque, de la banque hollandaise ING, est arrivé chez nous en 2000. Il a rencontré un grand succès, grâce à une grosse campagne promotionnelle, à un taux alléchant et à un plafond nettement supérieur à celui du livret A (3 millions d'euros au lieu de 15300). Depuis lors, il a été imité par les banques sans guichet comme Monabanq, Boursorama ou Cortal Consors, puis par les assureurs comme MMA, MATMUT ou AXA. Les grands réseaux bancaires s'y mettent.

Les taux affichés dans les publicités font envie : 6 à 8% en ce moment. D'où le terme de "super livret". Méfiance, une excellente affaire n'est souvent qu'une excellente façade. Les Super Livrets en fournissent plusieurs preuves :

- Le taux affiché est brut. Ceux 7%, par exemple, rapportent donc réellement :

• 6,23% si vous êtes non imposable (à cause des 11% de prélèvements sociaux)
• 5,845% si vous êtes dans la tranche d'imposition à 5,5%
• 5,25% si vous êtes dans la tranche à 14%
• 4,97% si vous optez pour le prélèvement forfaitaire (tranches à 30 et 40%)

- Ce taux ne dure qu'un temps très court, puisqu'il est promotionnel :

• jusqu'au 31/12/08 pour le livret du Crédit Lyonnais
  
• jusqu'au 31/01/09 pour le livret AGF et celui d'ING (et seulement sur pré-réservation d'un livret A chez eux).
  
• 6 mois après l'ouverture pour celui de Cortal Consors

- Ensuite, on retombe sur des taux habituels comparables à ceux des comptes sur livret des banques : 2 à 3% bruts, donc complètement insipides et ne couvrant même pas l'inflation.

L'idéal est donc de profiter des promotions des super livrets, les unes après les autres, puis de remettre l'argent sur les livrets A, LDD ou LEP éventuel, dès que le taux retombe ; ou sur de bonnes SICAV monétaires (voir mon article d'avant-hier). Je viens d'ailleurs de tomber sur cette page qui confirme l'intérêt actuel de ce placement.

Avec le flou actuel sur l'immobilier et la bourse, il est très utile de continuer à épargner, mais en sachant choisir les meilleurs placements sans risque, en attendant une meilleure visibilité. Les articles de cette semaine (sauf celui d'hier ;-) entraient dans cette optique. Le choix s'avère vaste. Et l'époque pas si lointaine où le 0 risque rimait avec 0 rendement est terminée, grâce à la hausse des taux. Les crédits sont plus chers qu'il y a 2 ans, mais les placements sûrs rapportent plus. C'est aussi un bon moyen de compenser le décrochage scandaleux de nos lettres-clés par rapport à l'inflation.

Lettre de relance : réponse-type

Le forum Impôts de Boursorama est une mine d'or. Si vous croulez un jour sous les dettes, voici une lettre à utiliser avec parcimonie ;-) Vous pouvez aussi la confier à des patients, sauf s'ils vous doivent de l'argent.

Cher Monsieur,

J'ai l'honneur d'accuser réception de votre lettre du 12 avril dernier par laquelle, pour la troisième fois, vous me réclamez le remboursement de l'argent que je vous dois.

Sachez tout d'abord que je ne conteste nullement ma dette et que j'ai l'intention de vous rembourser aussitôt que possible. Mais d'autre part, je vous signale que j'ai encore beaucoup d'autres créanciers, tous aussi honorables que vous, et que je souhaite rembourser aussi.

C'est pourquoi, chaque mois, je mets tous les noms de mes créanciers dans un chapeau et en tire un au hasard que je m'empresse de rembourser immédiatement.

J'ose espérer que votre nom sortira bientôt.

Entre-temps, je vous prie d'agréer, Monsieur, l'assurance de mes sentiments distingues.

Signature

P.S. : Votre dernière lettre étant rédigée de manière fort peu courtoise, j'ai le regret de vous faire savoir que vous ne participerez pas au prochain tirage...

Placements sûrs mais fiscalisés

Après les trois livrets totalement défiscalisés, examinons les autres placements sûrs à 100%. Ils deviennent utiles quand on n'a qu'un livret A et un LDD, déjà pleins. En cette période particulière où l'immobilier et la bourse restent dangereux, on peut choisir de se mettre en position d'attente et épargner sur des solutions dénuées de risque.

1) Le livret B et le compte sur livret (CSL)

Le livret B est juste le nom des CSL distribués par la Poste et les Caisses d'Epargne. Ces comptes d'épargne ont un taux qui n'est pas imposé par la loi. Les versements sont libres et sans aucun plafond. Il faut y déposer au moins 15 €. Les intérêts sont aussi calculés par quinzaines de jours. Ils rapportent actuellement 4% comme le livret A, mais 4% bruts. Pour savoir ce qui va vous rester, il faut retirer d'abord 11% de prélèvements sociaux. Concernant l'impôt sur le revenu, si vous êtes dans la tranche à 5,5% ou 14%, n'optez pas pour le prélèvement libératoire de 18%. Au total, sur les 4% bruts, votre CSL vous rapportera réellement :
3,56% si vous êtes non imposable
3,34% si vous êtes dans la tranche à 5,5%
3% si vous êtes dans la tranche à 14%
2,84% grâce au prélèvement libératoire si vous êtes dans les tranches à 30 ou 40%

Ce calcul est valable pour tout placement soumis à l'impôt sur le revenu : le prélèvement libératoire est à choisir à partir de la tranche à 30%.

2) Le Compte à Terme

Un compte à terme est en fait un prêt qu'on fait à son banquier : on lui laisse une somme pour une durée fixe ou variable (1 à 24 mois). En contrepartie, il verse des intérêts. Le taux est connu dès le départ. Il peut être fixe, ou progressif en fonction de la durée du placement. Le taux est meilleur si on y place une grosse somme, et si on la laisse longtemps. Il est fixé en fonction du taux Euribor officiel (ex: 5,3% actuellement pour 1 an), auquel la banque retire sa rémunération. On lui prête de l'argent, mais elle se rémunère (0,1 à 0,5%). Quand c'est elle qui nous en prête, elle se rémunère aussi ! Le monde est mal fait ;-)
Le capital n'est pas libre : si on sort avant le terme, la banque inflige des pénalités. Il faut donc être sûr de ne pas avoir besoin de la somme pendant la durée de placement. Mais il n'y a pas de frais d'ouverture, ni de fermeture.
La fiscalité est celle des CSL : 29% maxi.

3) Le Compte Epargne Logement (CEL)

Ce compte rapporte peu mais permet d'obtenir des prêts peu chers pour acheter son logement ou y effectuer des travaux. L'argent y reste complètement disponible. Il faut y déposer 300 € minimum et le solde ne devra jamais descendre en-dessous de ce montant. Chaque versement ultérieur est de 75 € minimum. Ce livret est plafonné, contrairement aux CSL : 15300 € maxi. Chaque personne physique, majeure ou mineure, peut en avoir au maximum un. Il rapporte 2,75% bruts. Il n'y a pas d'impôts dessus, mais des prélèvements sociaux. Il rapporte donc réellement 2,45% pour tout le monde. C'est a priori inintéressant par rapport à un CSL.
Mais si on a un projet lié à son logement (résidence principale ou secondaire) et que le CEL est ouvert depuis au moins 18 mois, on peut obtenir un prêt d'un montant maximum de 23000€, à un taux avantageux : 3,5% actuellement, donc imbattable. En cas d'emprunt, l'Etat vous verse généreusement une "prime d'Etat" égale à la moitié des intérêts perçus sur le CEL, dans la limite de 1144€ à chaque emprunt. Prime comprise, cela porte le rendement du CEL à 4,13% au lieu de 2,75%.
La formule de calcul de la somme qu'on peut emprunter est simple : elle correspond à la somme des intérêts bancaires capitalisés sur le CEL, multipliés par 1,5. Si vous avez accumulé au total 1000 € d'intérêts depuis son ouverture, vous pourrez donc emprunter 1500 € à 3,5%. Et l'Etat vous versera une prime de 750 €.
Ouf ! un peu complexe, tout ça, je l'avoue. En résumé, si on n'a aucun projet pour concernant le logement, le CEL n'a aucun intérêt (sans jeu de mots ;-). Mais c'est une solution intéressante pour des travaux. Le tout est de les prévoir suffisamment longtemps à l'avance, pour accumuler assez de droit à prêt.
Bon à savoir : le CEL peut aussi servir pour l'achat d'un bien à louer, et même l'achat de parts de SCPI comportant au moins 90% de logements d'habitation. Il en est de même pour le PEL exposé ci-dessous.

4) Le Plan Epargne Logement (PEL)

Cousin du CEL, plus contraignant mais permettant d'emprunter davantage, le PEL peut aussi être ouvert par toute personne physique, majeure ou mineure (un par personne). Certains parents en ouvrent pour leurs enfants. Le principe est de se contraindre à épargner pendant 4 à 10 ans, en vue d'obtenir un crédit à taux préférentiel pour son logement. Si on arrête d'épargner sans demander un prêt avant les 4 premières années, il y a des pénalités (voir ici). On peut aussi demander à le transformer en CEL.
Le versement initial dans un PEL est de 225 €, puis au moins 540 € par an. Le total des versements ne peut excéder 61200 €. Depuis 2003, le PEL rapporte 2,50% bruts par an (2,225% après prélèvements sociaux). Si on y ajoute la prime d'Etat versée au moment où on demande un prêt, on arrive à 3,50% bruts (3,115% nets). La prime d'Etat est plafonnée à 1525 €. Ce placement est donc complètement dénué d'intérêt si on n'a aucun projet pour son logement.
Le jour de l'emprunt, avec un PEL actuel, le taux du prêt sera de 4,20%, ce qui est redevenu intéressant, alors qu'il y a deux ans les prêts non réglementés étaient plus bas que cela. On peut emprunter une somme égale à 2,5 fois le total des intérêts bancaires capitalisés sur le prêt, soit 92000 € maxi. La durée de remboursement sera de 2 à 15 ans.

5) les SICAV monétaires.

Une SICAV est une Société d'Investissement à CApital Variable, donc une sorte d'association d'épargnants qui se mettent ensemble pour acheter des produits financiers. Les SICAV monétaires sont considérées comme sûres (mais pas garanties par l'Etat comme le livret A). Leur taux dépend de plusieurs indicateurs du marché monétaire. Elles ont vu récemment leurs taux redevenir intéressant : 4,5 % en moyenne. Les meilleures peuvent même monter à 4,8 %, comme "Ecureuil Euribor" de la Caisse d'Epargne. "LBPAM Trésorerie P", de la Banque Postale, est actuellement à 4,61%. "Sequin", de BFT Gestion - Crédit Agricole, atteint même 4,84% ! Sans risque !
Le capital est complètement disponible : on vend ses SICAV quand on veut.
Autre gros avantage des SICAV monétaires : elles ne sont pas systématiquement soumises à l'impôt et aux prélèvements sociaux, contrairement aux CSL, CEL. Si vous ne dépassez pas 25000 € de ventes de titres (actions, obligations, SICAV) sur une année, vous ne paierez RIEN. Seule contrainte : acheter des SICAV monétaires "de capitalisation" (les gains n'y sont pas distribués mais réinvestis). Si les 25000€ de cessions sont dépassés, les gains sont imposés comme ceux du CSL (29% maxi).
Petit inconvénient tout de même : pour ne pas avoir de frais bancaires lors de l'achat, il faut généralement choisir une SICAV de cette même banque. Le choix s'avère alors restreint. Il faut alors faire la part des choses : mauvaise SICAV sans frais ou excellente SICAV avec frais ?

6) les fonds en euros des assurances-vie.

Je ferai d'ici peu un (plus probablement plusieurs) sujet(s) sur l'assurance-vie. Je dirai juste ici qu'il est possible d'utiliser le fonds en euros d'une assurance-vie sans frais d'entrée (excellent contrat ici : http://www.mes-placementsvie.com ) pour ses liquidités. Si le contrat n'a pas encore 8 ans, c'est actuellement moins intéressant que le livret A et les SICAV monétaires. Je ne m'étendrai donc pas sur ce sujet aujourd'hui. Il y a deux ans, c'était une solution alléchante, que j'ai utilisée : les assurances-vie rapportaient nettement plus que le livret A et les SICAV monétaires. Le Figaro Economie de samedi dernier prévoyait une baisse du livret A vers 3,25% au lieu de 4% d'ici un an : je referai mes calculs...

Au total, parmi tous ces placements sûrs mais fiscalisés, on ne peut pas dire qu'il faille en privilégier un. Tout dépend de sa situation. Sans projet immobilier, une fois que le livret A et le LDD sont pleins, mieux vaut acheter de bonnes SICAV monétaires, actuellement, surtout si on ne dépasse pas les 25000 € de cessions par an. Dans le cas contraire, il faut s'intéresser au CEL et au PEL.

Placements sûrs et défiscalisés hors livret A

CHIFFRES MIS A JOUR EN MARS 2016

Mon message d'hier présentait les caractéristiques du livret A, très intéressant pour ne pas laisser ses liquidités perdre 3% d'inflation par an. Mais la star des livrets peut être complétée par deux autres livrets : il existe seulement 3 solutions sans impôt ni prélèvements sociaux.

1) Livret de Développement Durable

Le LDD est le nouveau nom du Codevi, depuis le 1/01/07. Il fonctionne exactement comme le livret A, sauf que son plafond est de 12 000 € au lieu de 22 950 €. Il constitue donc un excellent prolongement du livret A : on peut placer 34 950 € de liquidités sans impôts ni prélèvements sociaux. Avec cette somme, on peut envisager de résilier les clauses des contrats de Prévoyance qui compensent les 3 mois de carence de la CARPIMKO. Mais ce n'est pas suffisant en cas d'invalidité.

2) Livret d'Epargne Populaire

Le LEP fonctionne également comme le livret A, mais son taux est de 1,25 % au lieu de 0,75% et son plafond est de 7700 €. La mise minimale est de 30 €. L'écart entre le LEP et le livret A vient d'être réduit : il était de 1% auparavant. Mais 5% pour le LEP, ça commençait à faire beaucoup. Il est impossible de trouver un autre placement sans risque ni prélèvement à 4,5%. Malheureusement, on ne peut conserver un LEP qu'en début de carrière, ou en ayant beaucoup d'enfants : pour en avoir un, il faut gagner moins de 19 255 € par an si on est célibataire. L'ensemble du barème des revenus est ici : http://www.francetransactions.com/epargne/LEP.html
D'où son adjectif "populaire". Mais pour ceux qui peuvent en avoir un, je leur conseillerais de mettre directement 7700 € dessus : les intérêts cumulés leur permettront de dépasser le plafond. Ce principe est d'ailleurs valable pour le LDD et le livret A (ou bleu).

Prochaine étape : les placement sûrs, mais fiscalisés et/ou subissant des prélèvements sociaux.

Livret A : idéal pour les liquidités

CHIFFRES MIS A JOUR EN MARS 2016

Le livret A a été créé en 1818 par Louis XVIII, pour parvenir à solder les déficits générés par les guerres napoléoniennes. La première Caisse d'Epargne a donc été créée cette année-là, à Paris. Au début de la IIIe République, la poste a eu aussi le droit de le distribuer. Puis le Crédit Mutuel a créé son livret bleu, aux conditions identiques. Le 1/01/2009, l'ensemble des banques aura le droit de distribuer un livret A. Mais personne ne pourra en avoir deux. Un couple avec deux enfants peut donc avoir quatre livrets A ou bleus.

Les fonds sont centralisés à la Caisse des Dépôts et Consignations, qui les utilise pour financer des missions d'intérêt général, en particulier le logement social. En contrepartie, elle verse une commission aux banques qui détiennent le livret. Bien évidemment, plus le taux du livret augmente, moins la Caisse des Dépôts peut investir dans ses missions. C'est la raison pour laquelle la formule de calcul du taux a été changée l'hiver dernier. Quand une règle du jeu contrarie un gouvernement, il la change.

Voici les caractéristiques actuelles du livret A :

- minimum de versement : 1,50 à 15 € selon les banques
- versements et retraits complètement libres
- plafond de l'encours : 22 950 €
- taux : 0,75% par an, net d'impôts et de charges sociales
- fonctionnement par quinzaines : pour engranger des intérêts, il faut qu'une somme ait séjourné 15 jours entiers sur le livret. Il vaut donc mieux déposer l'argent le 30 et le 15 du mois, mais le retirer le 1er ou le 16.
- versement des intérêts : début janvier, chaque année.

On voit donc que le livret A est idéal pour notre trésorerie. Avec le retour d'une inflation non négligeable, il ne faut surtout pas laisser dormir d'argent sur le compte professionnel et le compte privé. Il faut donc écrémer sans cesse les comptes courants vers le livret A, même si c'est pour y laisser la somme 15 jours seulement. L'idéal est de se servir de tous les livrets de sa famille, dès que le sien est plein. C'est par exemple le livret de mon fils cadet qui a payé le trimestre d'URSSAF, le mois dernier. Sur le plan comptable, les virements vers le livret passent en "prélèvement personnel". Pour régler des dépenses pro avec de l'argent du livret, il vaut mieux rappatrier d'abord la somme sur le compte pro ("apport personnel" en comptabilité).

Pour dépasser le plafond de 22 950 €, on peut ouvrir un livret de développement durable, qui fonctionne exactement de la même manière, et y placer 12 000 € maximum. On arrive à 34 950 € au total, placés hors impôts et CSG.

Le prochain article parlera des autres solutions pour la trésorerie et des raisons pour lesquelles le livret A est vraiment celui qu'il faut privilégier pour sa trésorerie.

Heureux médecins

Il semble que les médecins échapperont à la lettre-clé flottante. Mais la ministre ne dit rien sur les paramédicaux... Espérons qu'ils ne nous abandonneront pas en rase campagne pour préserver leurs intérêts. La FNO, complètement absorbée par l'ASV (régime de retraite agonisant), n'en dit pas un mot non plus sur son site. Voici donc la dépêche AFP de vendredi qui devrait rassurer les médecins :

La ministre de la Santé Roselyne Bachelot a tenu vendredi à dissiper "tout malentendu" avec les médecins libéraux, assurant qu'elle n'avait pas l'intention d'autoriser l'assurance maladie à baisser de manière unilatérale leurs honoraires, dans un discours prononcé à Opio (Alpes-Maritimes). Une version préparatoire du budget 2009 de la Sécurité sociale, que l'AFP a consultée, prévoit de donner cette possibilité à l'assurance maladie en cas de dérapage des dépenses de soins de ville. Les syndicats de médecins ont vivement réagi à ce texte, comparé aux "lettres-clés flottantes", un dispositif mis en place en 1999 puis rapidement supprimé. "Pour travailler ensemble dans un esprit de dialogue, il convient de dissiper, au préalable, tout malentendu", a déclaré la ministre devant les adhérents du syndicat de médecins libéraux SML, réunis pour leur université d'été à Opio. "Les interprétations hasardeuses qui ont pu être faites sur le fondement de prétendues mesures jamais portées à ma connaissance, jamais validées (...) comme le retour de la lettre flottante (...) sont tout simplement fallacieuses", a-t-elle poursuivi. Mme Bachelot a également rejeté l'idée d'un classement des actes médicaux selon leur "service médical rendu", comme cela se fait pour les médicaments, une mesure également présente dans une version du projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS), qui circule parmi les syndicats de médecins. "Ces mesures ne font partie ni de mes objectifs, ni de ma stratégie", a-t-elle assuré. Elle a revanche rappelé que le gouvernement "reprenait" les propositions de l'assurance maladie de baisser les tarifs de certaines spécialités et qu'une revalorisation des généralistes ne pourrait se faire qu'à la condition d'une meilleure maîtrise des dépenses de soins de ville. La ministre a par ailleurs appelé les médecins à parvenir à un accord dans le cadre des négociations conventionnelles avec l'assurance maladie "sur la régulation de la démographie médicale et des dépassements d'honoraires". Ces négociations devraient reprendre le 25 septembre, selon les syndicats.

Et maintenant, que vais-je faire ?

J'ai parlé ici de l'achat de la résidence principale (admirez comme mon fils y est ravissant avec son doigt dans le nez ;-) et du cabinet. Question qu'on peut se poser après ces deux étapes capitales : "Et maintenant, que vais-je faire ?". La résidence principale et le cabinet sont les socles du patrimoine, mais il est clair que ça ne suffira pas pour avoir une retraite décente. Ce ne sont que des points de départ.

Je ne m'adresse pas seulement à ceux qui travaillent 60 heures par semaine : il y a des moyens de constituer un vrai patrimoine sans cela. Tout dépend évidemment de ses ambitions et de sa vie de famille, donc de ses priorités dans la vie. Reste aussi à savoir si on privilégie le court terme sur le long terme, sachant que l'avenir s'annonce assez sombre dans nos métiers. Cigale ou fourmi, il faut choisir. Je ne veux pas me déguiser en moraliste (chacun fait ce qui lui plaît, comme disait Chagrin d'Amour en 81), mais faire preuve de lucidité. En étant bien informé sur l'avenir de nos métiers et de leurs trois régimes de retraite, soit on fait l'autruche, soit on adopte une stratégie patrimoniale, tant qu'il en est encore temps. J'ai choisi le plan B.

Dans les messages à venir, je détaillerai les divers types de placements possibles et l'intérêt de les utiliser ou pas, à l'heure actuelle. La liste est vaste :

- Placements sans risque : Livret A, LEP, Super livrets, comptes à terme, CSL, CEL, assurance-vie en euros
- Assurance-vie Madelin, PERP
- Assurance-vie multi-supports non Madelin
- Immobilier : effet de levier du crédit
a) en direct :

• SCI ou pas ?
• neuf : Borloo, Robien, Girardin, ZRR ou déficit foncier
• ancien : Borloo ou déficit foncier : mieux pour limiter l'effort d'épargne
• meublé : micro-BIC, LMNP, LMP
  
• Acheter en nue-propriété
• Comment rentabiliser sa résidence secondaire
• loi Malraux et monuments historiques
  
• terres agricoles et forêts

b) Pierre papier : SCPI, SIIC et OPCI

• SCPI, SIIC ou OPCI ? (+/- liquide et +/- de rendement)
• Types de supports : bureaux, magasins, habitation

- Défiscaliser sans immobilier : SOFICA, FCPI, FIP, PME (risques)
- Bourse : PEA ou compte-titres normal

Vaste programme que voilà. J'y incérerai des parenthèses si l'actualité l'exige, comme hier.

Lettre-clé flottante

L'avenir s'annonce bien sombre pour ceux qui ne comptent que sur leur métier pour avoir des revenus. La newsletter d'hier du Centre National des Professions libérales de Santé (CNPS) dit que le projet de loi de financement de la sécurité sociale 2009 prévoit d'instaurer (réinstaurer, concernant les kinés) les lettres-clés flottantes.

Le plus rentable, donc le plus probable, est un AMO, AMI, AMK flottant pour toute une profession, et non individuel. L'Union Nationale des Caisses d'Assurance Maladie (UNCAM) constaterait que nous dépassons les objectifs, et automatiquement la lettre-clé baisserait d'autant. Excellent pour stabiliser les dépenses de santé dans ce pays.

Notre seule chance de salut, c'est le fait qu'il soit prévu d'inclure les médecins dans le dispositif. Les médecins ont nettement plus de poids que nous : ils sont prescripteurs et bien plus nombreux. Mais s'ils se désolidarisent de nous (ils en sont capables), c'est fichu, on aura chaque année, voire tous les 6 mois, une baisse de l'AMO, AMI et/ou AMK. Concernant l'URSSAF, par exemple, ils sont très favorisés par rapport à nous, comme je le disais ici le mois dernier. Un recours au Conseil d'Etat avait été tenté contre cette injustice, il y a quelques années, par les paramédicaux. En pure perte.

Il est décidément nécessaire et urgent de développer des revenus (pro ou parimoniaux) annexes. Dans quelques années, il sera trop tard. Pas de panique, les femmes et les enfants d'abord !

Les impôts et la bière

Après mon message d'hier sur les impôts, un peu de détente (grinçante), glanée sur un forum de Boursorama :

Le principe des impôts, c'est simple !

Les impôts s'expliquent par une logique élémentaire, mais beaucoup ne la saisissent toujours pas. Comme c'est la saison des impôts, voici une explication en des termes que tout le monde peut comprendre.

Supposons que tous les jours 10 hommes se retrouvent au café pour boire une bière et que l'addition se monte à 100€, normalement chacun paie 10€.

S'ils payaient la note de la façon que l'on paye les impôts, cela donnerait à peu près ceci:

• Les 4 premiers (les plus pauvres !) ne paieraient rien.
• Le cinquième paierait 1 eur,
• Le sixième paierait 3 eur,
• Le septième paierait 7 eur,
• Le huitième paierait 12 eur,
• Le neuvième paierait 18 eur,
• Le dernier (le plus riche !) devrait payer 59 eur.

Ils décidèrent de procéder de cette façon.
Les dix hommes se retrouvèrent tous les jours pour boire leur bière et semblèrent assez contents de leur arrangement, jusqu'au jour ou le tenancier les plaça devant un dilemme :

"Comme vous êtes de bons clients, dit-il, j'ai décidé de vous faire une remise de 20€. Vous ne payerez donc plus vos 10 bières que 80€."

Le groupe décida de continuer à payer la nouvelle somme comme s'ils payaient leurs impôts.

Les quatre premiers continueraient à boire gratuitement.
Mais comment les six autres, les clients payants, allaient-ils diviser les 20 eur de remise de façon équitable ?
Ils calculèrent que 20 eur divisés par 6 font 3,33 eur, mais s'ils soustrayaient cette somme de leur part, les 5ème et 6ème hommes devraient être payés pour boire leur bière.

Le tenancier du bar leur suggéra de réduire l'addition de chacun d'un pourcentage dégressif.
Il fit des calculs et cela donna:

• Le 5ème homme, comme les quatre premiers, ne paya plus rien (un pauvre de plus !).
• Le 6ème paya 2 eur au lieu de 3 eur (33% de réduction)
• Le 7ème paya 5 eur au lieu de 7 eur (28% de réduction)
• Le 8ème paya 9 eur au lieu de 12 eur (25% de réduction)
• Le 9ème paya 14 eur au lieu de 18 eur (22% de réduction)
• Le 10ème paya 49 eur au lieu de 59 eur (16% de réduction)

Chacun des six "payants" paya moins qu'avant et les 4 premiers continuèrent à boire gratuitement. Mais une fois hors du bar, chacun compara son économie:

Le 6ème dit " j'ai seulement eu 1 eur sur les 20 eur de remise ", il désigna le 10ème " lui il a eu 10 eur ".
Ouais, dit le 5ème, " j'ai seulement eu 1 eur d'économie aussi, on ne m'a rien remboursé ".
C'est vrai ! s'exclama le 7ème, " pourquoi le 10ème a-t-il eu 10 eur alors que je n'en ai eu que 2 eur , le plus riche a eu la plus grosse partie de la réduction "

Attendez une minute, cria le 1er homme, " nous les quatre premiers n'avons rien eu du tout, le système exploite les pauvres ".

Les 9 hommes cernèrent le 10ème et l'insultèrent.

Le lendemain, le 10ème homme (le plus riche !) ne vint pas.

Les neuf autres s'assirent et burent leur bière sans lui.
Mais quand vint le moment de payer leur note ils découvrirent quelque chose d'important : ils n'avaient pas assez d'argent pour payer ne serait-ce que la moitié de l'addition.

Est-il rentable de beaucoup travailler ?

Dans ce pays, on entend souvent dire qu'il n'est pas rentable de beaucoup travailler, parce qu'on redonne tout à l'Etat. Bien des collègues en sont persuadés. Vérifions cette assertion en comparant deux orthophonistes hypothétiques mais vraisemblables, si l'on en croit les statistiques que nous fournissent nos associations de gestion :

• Julie, dont la recette annuelle est de 40 000 € et le bénéfice de 20000€.
  
• Sophie, qui travaille deux fois plus et dont la recette annuelle est donc de 80 000 € et le bénéfice de 50 000 €. Ce n'est pas irréaliste : j'en connais certains qui sont au-delà, sans négliger la qualité de leur travail ni "s'arranger" avec la nomenclature. Bien évidemment, c'est encore plus facile en n'étant pas droit dans ses bottes, par exemple en ne voyant les aphasiques que 30 minutes sous prétexte qu'ils sont fatigués. Le plus difficile, ensuite, est de réussir à bien dormir la nuit ; et de ne pas penser qu'on scie la branche sur laquelle on est assis : la CNAM.
  

Examinons d'abord les charges sociales (voir mes messages de début août pour les taux) :

• la cotisation allocations familiales de Julie est de 1080 €. Pour Sophie : 2700 €.
  
• CSG : Julie paie 1500 €, dont 1020 € seulement sont déductibles des impôts. Sophie : 3750 €, dont 1836 € déductibles.
  
• CRDS : Julie paie 100 €, non déductibles. Sophie : 250 €.
  
• Cotisation assurance maladie : Julie paie 22 €. Sophie : 55 €.
• Cotisation Formation Professionnelle : 48 € chacune.
  
• CARPIMKO - régime invalidité-décès : 646 € chacune.
• CARPIMKO - régime de base : Julie paie 1680 €. Sophie : 2723 €
• CARPIMKO - régime complémentaire : Julie paie 992 €. Sophie : 1735€
• CARPIMKO - régime paticiens conventionnés : 78 € chacune.
• Total des charges sociales : Julie paie 6146 €. Sophie : 11 985 €. Sophie gagne plus du double, mais ne paie même pas le double de cotisations sociales ! C'est dû au fait qu'une partie des cotisation sont forfaitaires, donc indépendantes du revenu. Voilà un système qui incite fortement à travailler.

Sur le plan fiscal, imaginons une situation classique : nos deux consoeurs ont un conjoint salarié qui gagne 2000 € par mois et elles ont deux enfants. Donc 3 parts. La famille de Julie a donc un revenu de 44000 € annuels. Celle de Sophie : 74000€. La famille de Sophie va payer 1993 € d'impôt sur le revenu. Celle de Sophie, 6410 €. (source : impots.gouv.fr ). L'impôt sur le revenu s'avère donc plus décourageant que nos charges sociales. Il incite clairement à l'oisiveté. Les impôts locaux, eux, seront les mêmes, donc plus supportables pour Sophie ; sauf la taxe professionnelle, essentiellement basée sur la recette, donc deux fois plus importante pour Sophie. Mais on ne peut pas la calculer ici, puisqu'elle varie fortement d'un endroit à un autre.

Au total, Sophie gagne 30000 € de plus que Julie. Mais elle donne à l'Etat 18395 € contre 8139, soit 10 256 € de plus que Julie et son mari.

Il apparaît donc clairement qu'en France, plus on travaille, plus on est taxé, mais qu'on nous laisse tout de même une bonne part du fruit de notre courage. Bien sûr, ne rêvons pas : les choses étant ce qu'elles sont, Sophie ne gagne pas deux fois plus que Julie, alors qu'elle travaille deux fois plus. Mais la morale est sauve : on ne récompense pas tant que ça la paresse, dans ce pays. En tout cas dans nos professions.

Bien emprunter

Une fois que la décision d’acheter est prise, le réflexe habituel est de demander à sa banque si elle accepte de prêter l’argent nécessaire, en croisant les doigts pour obtenir un « oui ». Généralement, pour un prêt perso (ex : résidence principale, immobilier locatif), le dossier passe si la somme de tous les remboursements de crédits personnels ne dépasse pas 30% des revenus. Il est toutefois possible d’optimiser le crédit.

Un auxiliaire médical libéral n’a aucune raison de se sentir « dans ses petits souliers » devant son gestionnaire de compte. Il faut savoir que les banquiers apprécient les professionnels de santé parce qu’ils détestent le risque. Nous représentons pour eux un secteur stable. Ils savent que les cas de faillite sont extrêmement rares chez nous. Nous sommes donc en position favorable pour négocier avec eux.

La première chose à faire, avant de faire venir son banquier au cabinet, consiste à se renseigner sur les taux d’intérêt en vigueur. Les courtiers en ligne, tels que meilleurtaux.com ou cafpi.fr, les indiquent en permanence. Il est d’ailleurs possible de leur demander de présenter le projet d’acquisition à leurs banques partenaires, qui vont proposer leurs financements.
Muni de ces éléments, il faut voir son banquier et plusieurs de ses concurrents locaux. Le conseiller habituel cherchera à retenir son « bon client ». Les autres désireront en gagner un, surtout si on leur promet d’apporter sur leurs comptes tout ou partie de notre recette, de souscrire des contrats d’assurance et d’assurance-vie, d’ouvrir un PEA et différents livrets d’épargne, etc… Bon nombre de commerciaux n’hésitent pas à nous faire miroiter monts et merveilles, faisons-en autant. Ils doivent sentir que le client, assis sur sa situation stable, fourmille de projets d’investissements, qui passeront forcément par eux. L’attitude à adopter dans ces discussions repose sur un état d’esprit à ne pas oublier : il faut considérer les banquiers comme ce qu’ils sont, c’est-à-dire des fournisseurs (d’argent), au même titre que les représentants en matériel de rééducation que nous voyons au cabinet. Il ne s’agit pas de les mépriser ou de se montrer condescendant avec eux. Mais une négociation financière est une joute où l’on perd forcément si on laisse transparaître un sentiment d’infériorité. Ce n’est donc pas le client qui demande son prêt : ce sont les banquiers qui cherchent à l’obtenir. Vus sous cet angle, les entretiens avec eux peuvent devenir aussi plaisants que des parties d’échecs.

Durant la négociation, certains banquiers cherchent à noyer le pauvre client sous leur jargon. Ils ne sont pourtant pas aphasiques… Ils usent simplement d’une tactique leur permettant de monopoliser la parole et de prendre l’ascendant dans la joute. Voici donc quelques points à connaître pour rester en mesure de rétorquer.

Les différents types de prêt :

• Prêt à taux fixe: le taux d’intérêt est fixé dès la signature du contrat de prêt. Il restera inamovible jusqu’à la fin du remboursement.
• Prêt modulable : le taux d’intérêt est fixe également, mais on a la possibilité, chaque année, de demander à la banque d’augmenter ou de réduire les mensualités. Evidemment, ça allonge ou réduit la durée totale du crédit. Cette formule est très souvent proposée spontanément par les banques. Elle est utile en cas de difficulté passagère ou d’entrée subite d’argent.
• Prêt à taux variable ou révisable : le taux est indexé sur un indice, généralement l’Euribor 3 mois (révisé chaque trimestre) ou l’Euribor 1 an (révisé chaque année). Le taux du prêt est en fait l’addition de l’Euribor et de la marge que prend le banquier. En général, le taux est capé 1 ou 2, ce qui signifie qu’il ne pourra pas prendre plus de 1 ou 2 points d’augmentation. En capé 2, on obtient un taux de départ encore plus bas. Le prêt à taux variable a donc deux avantages sur les deux autres : il commence avec un taux plus bas et il permet de profiter d’une baisse de l’indice Euribor.

Actuellement, le prêt modulable semble être la meilleure solution. La différence entre les taux fixes et variables s’avère très ténue depuis quelque temps. Les taux variables perdent donc leur avantage principal. D’autre part, la conjoncture ne laisse entrevoir aucune baisse des taux. Jean-Claude Trichet craint toujours des élans inflationnistes, malgré la crise financière. En cas de forte baisse ultérieure, il sera toujours possible de renégocier le prêt fixe ou modulable avec la banque ou un établissement concurrent.

Les points à négocier, outre le taux d’intérêt :

• Les frais de dossier : les emprunteurs qui cherchent à négocier se focalisent souvent sur le taux. Il est vrai que si l’on passe de 5,4% à 5,3% sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, on gagne au total 2 621 €. Mais il faut être sûr que le banquier ne se rattrape pas en partie sur les frais de dossier : sur ce point aussi, il a une marge de négociation. Evidemment, si l’on a obtenu un taux à marge 0 (c’est possible, l’auteur peut en témoigner), il faut se montrer un peu plus souple sur les frais. Les banquiers adorent dire : « Il faut bien que je vive. » Certains courtiers garantissent l’obtention de 0 € de frais de dossier. C’est une offre alléchante, si l’on est prêt à changer de banque : il y a fort peu de chances que le courtier vous présente justement votre banque.
• L’assurance du prêt : en France, l’assurance décès-invalidité est obligatoire pour tout prêt immobilier. Elle coûte en général 0,3 à 0,5% du montant du prêt, quand on a moins de 65 ans et qu’on souscrit celle que propose la banque. C’est d’ailleurs ce que fait la plupart des emprunteurs. Mais les jeunes clients ont tout intérêt à aller voir ailleurs : les assurances des banques lissent le risque sur toutes les tranches d’âge. Leur tarif ne devient intéressant que vers 40-45 ans. Si l’on est plus jeune, il vaut mieux réclamer une délégation d’assurance et demander à plusieurs compagnies d’assurance (ex : AXA, April, Macif…) ce qu’elles proposent. Il y a sur l’internet des sites comparateurs d’assurances de prêt. Autre avantage de la délégation : la cotisation est généralement basée sur le capital restant dû, donc elle baisse chaque année. Pour bien choisir son assurance, il faut aussi savoir à quelles garanties on souscrit. L’invalidité et le décès sont des risques qu’il faut assurer obligatoirement, mais on peut y ajouter la perte d’emploi (du conjoint, si on exerce en libéral). Enfin, certaines assurances de prêt, proposées ou non par les banques, sont intéressantes pour les orthophonistes : elles évaluent le degré d’incapacité de travail en fonction de la profession. Par exemple, un orthophoniste droitier qui ne peut plus se servir de sa main droite est considéré comme totalement incapable de travailler, dans ce type de contrat. Le CIC, par exemple, propose ce genre d’assurance de prêt. Cela peut mériter une cotisation plus importante, pour dormir tranquille. D’autre part, l’acceptation de cette assurance plus chère permettra de négocier une remise supplémentaire sur le taux ou les frais de dossier.
• Les pénalités de remboursement anticipé : Le banquier n’en parlera pas si vous n’abordez pas le sujet. Il y a plusieurs raisons d’interrompre un crédit : revente du bien immobilier, renégociation du prêt en cas de baisse des taux ou de rééchelonnement de la dette, importante rentrée d’argent telle qu’un héritage… La banque acceptera ce remboursement, mais en prélevant des pénalités qui varieront entre 0 et (plus souvent) 3% du capital restant dû. Il est fréquent que ces pénalités ne soient pas imposées en cas de renégociation du prêt sans changement de banque, ou, en cas de vente, de souscription d’un nouveau crédit dans le même établissement. Mais on peut aussi demander la suppression totale des pénalités. En cas de refus, on peut tenter de négocier leur suppression au-delà d’un certain nombre d’années : c’est au début du prêt que les banques gagnent le plus, puisqu’on paie bien plus d’intérêts que de capital.
• Les garanties que la banque va prendre : hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD), nantissement, mise en gage d'un bien ou caution d'un proche.
  

Acheter son local professionnel

Outre la résidence principale, dont j'ai parlé lundi, il faut penser à l'achat de son local professionnel. Le raisonnement est le même : sur 40 à 45 ans de carrière, il vaut mieux acheter. Il faut y penser dès qu'on sait que sa situation est établie. J'illustrerai mes propos avec l'exemple concret de notre cabinet.

La première chose à faire est de voir avec son banquier quelle somme on peut emprunter : le fait d'avoir déjà un accord de la banque sera un élément fort dans la négociation avec le vendeur. La somme disponible varie beaucoup en fonction des revenus (donc du temps de travail et des dépenses pro des années précédentes) et du nombre d'associés, en cas d'achat à plusieurs.

Ensuite, il faut aller voir les notaires (c'est aussi vrai pour n'importe quel achat immobilier) : leurs frais de négociation sont fixés par l'Etat et plus bas que ceux des agents immobiliers. Voici le barème :
- De 0 à 45 735 € .................................... 5 % hors taxes
- Au-dessus de 45 735 € ..................... 2,50 % hors taxes
Le tout majoré de la TVA à 19,6 %.

Pour un achat de 200 000 euros, on arrive donc à :
(45735 x 0,05 + (200000-45735) x 0,025)x1,196= 7347 €

Attention de ne pas confondre les frais d'enregistrement, habituellement appelés "frais de notaire", avec les honoraires de négociation que je viens d'évoquer. Les frais d'enregistrement restent dus dans tous les cas, que l'on passe par une agence immobilière ou pas. Ils peuvent être calculés ici. Ils sont surtout constitués de taxes ; le notaire n'en perçoit qu'une petite partie.

Si l'on opte pour l'ancien, les visites peuvent alors commencer. Si on fait construire, les notaires indiqueront les programmes immobiliers en cours (immeubles), ainsi que les terrains à vendre (pour y construire un cabinet hors immeuble). Dans les deux cas, attention au respect de la loi
Handicap du 11 février 2005. Les cabinets paramédicaux, comme tous les lieux recevant un public, seront soumis à l’obligation d’accessibilité totale aux personnes handicapées au plus tard en 2013. Il faut donc prévoir le passage des fauteuils : aucune marche, ascenseur suffisamment grand si on est en étage, largeur des portes... Vous trouverez les normes à respecter ici.

En cas d'achat à plusieurs associés, le plus logique est de créer une Société Civile Immobilière (SCI). C'est cette société qui va emprunter l'argent pour acheter le bien et exécuter les travaux éventuels. Les associés posséderont donc le bien à titre privé, comme s'ils avaient acheté une maison pour la mettre en location. Sur le plan professionnels, ils vont monter une Société Civile de Moyens (SCM), s'ils n'en ont pas déjà une. Cette seconde société leur servira à payer un loyer à la SCI, en signant un bail professionnel, mais aussi à régler les divers abonnements (eau, EDF, internet), l'assurance et l'entretien du local. La répartition des associés n'est pas obligatoirement la même entre SCI et SCM : certains peuvent souhaiter rester uniquement locataires, ou posséder moins de parts de la SCI que les autres. Si le loyer versé par la SCM ne couvre pas le remboursement de l'emprunt de la SCI, les associés de la SCI doivent mettre chaque mois le complément, de leur poche. Mais à la fin du prêt, plus on a de parts de la SCI, plus on a gonflé son patrimoine personnel. L'idéal, à long terme, est donc de posséder plus de parts de la SCI que de la SCM. Enfin, lors du départ en retraite, les parts de la SCI peuvent être conservées : la SCM, dont on est forcément sorti, verse toujours son loyer, bien appréciable en complément des maigres pensions versées par la CARPIMKO.

En cas d'achat du cabinet par un professionnel sans associé, trois solutions s'avèrent possibles :
1) Acheter à titre professionnel et placer le bien au registre des immobilisations. Cela permet de déduire touttes les dépenses, de l'amortir et donc de payer moins d'impôts (j'expliquerai un autre jour comment on peut aussi amortir le bien en SCI). Mais en cas de revente, on paie un impôt sur la plus-value.
2) Acheter à titre privé : dans ce cas, on n'amortit pas et les charges d’acquisition (frais d’acquisitions, intérêts d’emprunt, frais d’acte…) ne pourront pas être déduites des bénéfices. Mais au bout de 15 ans, on ne paie pas d'impôt sur la plus-value en cas de revente.
3) Monter une SCI familiale et lui payer un loyer. Cela permet par exemple de transmettre progressivement la nue-propriété des parts à ses enfants, en ne dépassant pas les seuils de franchise fiscale.

Exemple concret : pour notre cabinet, nous avons emprunté 145 000 € à quatre associés, en 2003, pour un F4 de 85 m2 dans le centre-ville d'une petite cité de 21 000 habitants. Cette somme couvrait l'achat, les frais d'enregistrement et les travaux de transformation (principalement l'isolation phonique et l'aménagement d'une salle d'attente). Nous avons monté une SCI, c'est elle qui a emprunté. Elle rembourse 1369 € par mois, sur 12 ans. Le taux était de 4,90% fixes, hors assurance, c'est-à-dire légèrement inférieur à ce qui se pratique actuellement. Le loyer de la SCM a été fixé à 1000 € en 2003. Mais il est indexé sur l'indice du coût de la construction (ICC), qui a fortement augmenté depuis, contrairement aux loyers d'habitation qui sont indexés sur l'indice de revalorisation des loyers (IRL). Il est donc arrivé à 1248 € cette année. Notre part d'apport personnel s'est donc réduite comme une peau de chagrin. Rappelons que le loyer de la SCM est déductible dans la déclaration 2035, alors que l'apport personnel est perdu. En 2015, le prêt sera remboursé. Il nous faudra décider si nous prenons les loyers de la SCM pour les investir ailleurs, chacun dans son coin, ou si la SCI achète un second bien.

Dernier détail : nous avons monté la SCM et la SCI nous-mêmes, en dénichant des statuts-type sur l'internet et en les adaptant à notre cas précis. Chaque société nous a coûté environ 300 € de frais d'enregistrement au tribunal de commerce et de frais d'annonce légale.

Mardi rentrée, mardi chômé

Pas de billet précis en ce jour de rentrée : journée consacrée à mes fils. Je m'occuperai avec plaisir des enfants des autres dès demain.

Difficile tout de même de quitter mon costume d'orthophoniste, ce matin : chaque fois que je vais à l'école, je me retrouve en pleine campagne de relations publiques. Outre le fait que c'est agréable, ça ne nuit pas aux affaires du cabinet ;-)

Commentaires : modification du blog

Grâce à mon frère, que je remercie au passage, je viens de m'apercevoir du fait qu'on ne pouvait pas déposer facilement de commentaire sur ce blog. Il fallait un login enregistré au préalable. Modification effectuée : n'hésitez pas à commenter, critiquer, suggérer !

Autres modifications : comme vous pouvez le voir, je tenterai d'illustrer pour casser l'effet austère de ce dont je parle. Enfin, suite à plusieurs avis reçus, je raccourcirai mes billets, pour ne pas vous endormir ;-)

Résidence principale : acheter ou louer ?

Cet article a été mis à jour le 3/06/15 : cliquez ici

Concernant la résidence principale, le choix entre achat et location n’est pas qu’une affaire de finances. C’est aussi une question de mode de vie et d’état d’esprit.

Après les études, bon nombre de praticiens se lancent dans une suite de remplacements de confrères en congés, ou de consoeurs enceintes. D’autres amorcent une collaboration, sans savoir s’ils s’entendront durablement avec le titulaire du cabinet où ils exercent. Ceux qui choisissent l’exercice salarié ou mixte ne peuvent pas savoir non plus dès le départ si leur situation sera durable. En revanche, ceux qui osent monter leur cabinet dans un endroit bien choisi ont toutes les chances de s’ancrer pour longtemps : la demande de soins est si massive et les listes d’attente si longues dans la plupart des cabinets existants, qu’il faut vraiment mal travailler pour échouer. Bien évidemment, il est préférable d’éviter les quelques villes où se trouve une école d’orthophonie.

Mais mis à part les courageux qui se lancent directement dans l’aventure libérale, il est évident que les jeunes professionnels doivent commencer par louer leur logement : ils restent ainsi libres de leurs mouvements. Durant cette période, ils pourront tout de même épargner pour posséder un apport personnel, qui servira le jour de l’achat d’un logement. Lorsque la situation personnelle et professionnelle se stabilisera, la question d’un achat deviendra pertinente. L’aspect purement patrimonial prendra alors toute sa place dans ce choix.

Les prix de l’immobilier ont très fortement grimpé durant les dernières années, ce qui a même conduit des gens modestes à payer l’impôt sur la fortune. Mais parallèlement, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont fléchi, ce qui a permis d’emprunter davantage sans augmenter la mensualité. Depuis peu, ces taux remontent, mais restent raisonnables. On observe logiquement une stagnation, voire un tassement des prix des biens. La négociation devient à nouveau possible avec les vendeurs.

Durant toute cette période, les loyers d’habitations ont bien augmenté aussi. Leur progression fut telle, que l’indice qui permettait de calculer leurs augmentations annuelles a été changé par le gouvernement. Il ne s’agit plus de l’Indice du Coût de la Construction, mais de l’Indice de Référence des Loyers, fortement lié à l’inflation, donc oscillant entre +2% et +3%. L’ancien indice, l’ICC, oscillait entre -1% et +8%. Il reste valable pour les baux professionnels et une partie des baux commerciaux.

Comparons les deux formules en prenant l’exemple d’une maison vendue 150 000 €, et de la même habitation louée 650 € par mois. Si la personne qui hésite entre les deux solutions a 30 ans et projette sa situation jusqu’à 80 ans, elle obtiendra le comparatif suivant :

Achat :
Frais notariés : 10 600 €
Privilège Prêteur de Deniers (remplace l’hypothèque) : 1 755 €
Crédit immobilier à 5,3%, assurance comprise, sur 20 ans
1 mensualité : 1014,96 €
240 mensualités : 243 590 €
50 ans de taxe foncière, commençant par exemple à 700 € et revalorisée de 3% par an : 78 958 €
Coût total de l’acquisition : 334 903 €

Location :
Loyer à 30 ans : 650 €
Loyer à 80 ans (+2,5% par an) : 2 180 €
Total des 50 années de loyer : 760 378 €

L’achat aura donc coûté 425 475 € de moins ! A cette somme, il faut retirer deux montants aléatoires :

• les frais d’agence immobilière, nettement moindres pour trouver une location que pour acheter un logement ;
• l’entretien du logement, dont une partie reste uniquement à la charge du propriétaire.

On constate néanmoins qu’en acceptant un effort à court terme, celui qui achète obtient un gain énorme à long terme. Arrivé à 50 ans, il n’a plus que sa taxe foncière et l’entretien à payer. Les 1014,96 € mensuels peuvent alors être consacrés à un autre poste budgétaire, tel que les études de ses enfants.

Au départ, la personne qui choisit de rester locataire peut placer la différence entre 1014,96 € et son loyer de 650 € : chaque mois, elle économise 364,96 € et 58 € de taxe foncière (700 / 12). Mais cette différence va fondre comme une peau de chagrin, à cause des augmentations de l’Indice de Référence des Loyers. Si l’IRL se maintient en moyenne à +2,5% par an, le loyer dépassera 1014,96 € durant la 20ème année. Et il continuera à grimper. Rappelons que durant toute cette période, l’AMO n’a aucune chance d’augmenter de 2,5% par an. Le budget « logement » de l’orthophoniste locataire étranglera progressivement sa capacité d’épargne.