SCI à l'IS : fiscalité des dividendes et année blanche

Petit article assez technique et qui concerne très peu de monde parmi notre belle corporation : peu de gens ont monté une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés ; et parmi eux, ceux qui n'ont pas de comptable sont encore plus rares. Mais je vous fais tout de même part de mes découvertes. Une fois qu'on comprend les mécanismes, à quoi bon payer un comptable ?

Si vous avez une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés et que vous avez la possibilité de vous verser un dividende en 2018, le Crédit lyonnais vous explique comment procéder :

https://particuliers.lcl.fr/quotidien/ouvrir-compte/fiscalite-des-interets-et-dividendes/

L'acompte de 30 %, dont parle le Crédit lyonnais, est à déclarer et à payer sur le site du fisc (déclaration 2777 dans l'espace pro de la SCI). Et au début 2019 il faudra remplir un imprimé IFU, en ligne aussi, dans la rubrique "tiers déclarants" du même site impots.gouv.fr. Il servira à dire au fisc ce que vous avez versé à chacun des associés.

Petit détail : comme vous le savez, 2018 est l'année blanche. Nos revenus professionnels ne seront pas soumis à l'impôt sur le revenu (sauf s'ils augmentent trop et que le fisc soupçonne une manipulation volontaire) parce qu'en 2019, nous paierons directement l'impôt 2019. Les dividendes, eux, sont considérés comme des revenus exceptionnels, donc ils seront taxés. Mais il y a une bonne nouvelle : ils seront soumis au taux moyen d'imposition, et non au taux marginal. C'est une excellente nouvelle.

Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale à 30 %, les premiers euros gagnés dans l'année se situent dans celle à 0 ; ceux du printemps sont taxés à 14 %. Vous n'arrivez à 30 % que dans la dernière partie de l'année. Donc le taux moyen (impôt annuel / revenu annuel) est nécessairement plus bas que le taux marginal, d'autant qu'il englobe aussi les réductions et crédits d'impôt qui l'abaissent. Il est tout à fait possible d'avoir un taux marginal à 30 % et un taux moyen à 10 %, par exemple.

Pour bénéficier de cet avantage du taux moyen, il faudra opter pour le régime d'imposition réel dans votre déclaration des revenus 2018, que vous remplirez au printemps 2019. L'année suivante, nous devrions revenir au taux marginal, beaucoup moins intéressant que le nouveau prélèvement forfaitaire pour ceux qui sont dans les tranches à 30, 41 et 45 %. Ceux qui sont dans les tranches à 0 et à 14 % auront plutôt intérêt à conserver le régime réel. Le prélèvement forfaitaire n'est pas un bon plan pour tout le monde.

J'espère ne pas vous avoir perdus en route...

Les fonds euro-pierre

J'ai souvent parlé ici d'assurance-vie, puisque devant les faiblesses de la CARPIMKO, nous sommes contraints d'envisager la retraite par capitalisation.

Pour bien des gens, assurance-vie = fonds en euros, plus sûrs que les fonds en actions ou en obligations. Malheureusement, le rendement des fonds en euros fond comme neige au soleil : il se place maintenant à 2,8% en moyenne. Quand on voit ce que les fonds en francs rapportaient dans les années 90, on pleure. Certains atteignaient 10% par an ! Et pourtant, l'inflation n'était pas démentielle.

A 2,8%, nous restons au-dessus de l'inflation et du livret A. C'est heureux. Mais de là à constituer un capital suffisant pour obtenir une retraite décente, il y a une marge. Alors que faire ? Placer des fonds en actions dans son assurance-vie ? Comme je l'ai écrit ici récemment, beaucoup d'opérateurs pensent que 2013 sera une bonne année en bourse. Mais bon nombre d'épargnants ne veulent plus entendre parler des actions après les krachs de 2001 et 2008. En outre, les médias leur ont mis dans la tête que c'était un placement immoral. On peut aussi ajouter que le consensus général se trompe souvent et que la hausse de 2013 n'est pas certaine.

Partant de ce constat, les financiers, qui ne sont jamais à court d'idées, ont inventé une forme hybride de fonds en euros qui s'appuie sur le rendement de l'immobilier d'entreprise, meilleur que celui des logements. Ils investissent donc dans des SCPI, des OPCI et des SCI. L'un de ces fonds a rapporté 4,15% l'an dernier.

Gageons qu'une dose d'immobilier effraiera moins les épargnants que l'épouvantail boursier. Espérons simplement que la santé économique du pays permettra à l'immobilier d'entreprise de rester aussi rentable qu'actuellement. On nous annonce une renaissance économique des pays du sud de l'Europe, mais nous sommes loin d'avoir subi les mêmes réformes drastiques qu'eux.


Pour plus de détails, cliquez ici.

Simulez !

Malheureusement, ce blog n'est pas encore une annexe de l'excellent Joueur du Grenier.

Mais j'ai un nouveau tableau à vous proposer : appelons-le "LOAN SIMULATOR", pour suivre la mode des simulateurs allemands grandiloquents. Ce tableau Excel, fabriqué par c.m, membre éminente d'Orthogestion, vous rendra forcément service un jour. Il propose 3 possibilités :

1) Calculer ce qu'on rembourse avec un emprunt donné
2) Calculer ce qu'on peut emprunter avec une mensualité donnée
3) Ce que rapporte un placement

Vous le trouverez ici :

http://dl.free.fr/getfile.pl?file=/wUxSZqaq

EDIT : J'y ai ajouté une feuille qui donne un tableau d'amortissement, pour connaître les masses d'intérêts payées et le capital restant dû à une date précise. Je la publie avec l'accord de Cécile, à l'adresse suivante :

http://dl.free.fr/vJwC5I3vb

Les Clés II sont sorties !

(merci à Génie Production pour la bande annonce grandiloquente à souhait)

La première version des Clés de la Réussite - Gestion d'un cabinet d'orthophonie était sortie en octobre 2010. Deux ans et deux tirages plus tard, il fallait décider si nous laissions imprimer un troisième stock tel quel, sachant que des mises à jour avaient été mises en ligne en 2011 et 2012. Nous avons préféré mettre à jour toutes les données et englober certaines parties des PDF. Le livre contient maintenant une vingtaine de pages supplémentaires.

Outre les mises à jour des données chiffrées (ex : URSSAF, CARPIMKO, AMO, IFD, conventions collectives, impôts, maternité...), voici une liste des modifications et nouveautés :

chapitre 1 : 

• nouvelle procédure pour les équivalences de licences de logopédie
• avenant n°13 de la convention, créant des avantages pour ceux qui s'installent en zone très sous-dotées
• modification des textes sur le remplacement et la collaboration
• l'orthophoniste formateur

chapitre 2 :

• la nouvelle cotisation aux URPS
• CARPIMKO : nouvelles évolutions  douloureuses
• la cotisation foncière des entreprises et les exonérations
• le développement professionnel continu (DPC) : soviétisation de notre formation continue

chapitre 3:

• les ARS
• les URPS
• liste des administrations à avertir quand on s'installe
• aides aux regroupements
• différence FOF / FNO
• dérogations concernant la loi sur l'accès des locaux pour les personnes handicapées
• la responsabilité de l'orthophoniste quand le patient est laissé seul dans la salle d'attente

chapitre 4 :

• les 3 textes sacrés : décret de compétence, convention, nomenclature de novembre 2012
• considérations de la Haute Autorité de Santé sur les séances de 45 minutes, trop longues pour certains patients
• comment remplir une demande d'accord préalable
• comment remplir le nouveau modèle de feuille de soins papier
• refonte du texte sur le secret professionnel
• les réseaux sociaux
• refonte du texte sur la double prise en charge
• le refus de soins
• orthophonie à l'école ?
• prise en charge sur temps scolaire

 chapitre 5 :

• combien gagne un orthophoniste : nouvelles données qui ont permis d'affiner les calculs
• trésorerie : les nouveaux plafonds des livrets
• explosion de la taxation des intérêts et des plus-values : les nouvelles données sur l'épargne à court, moyen et long terme.
• retraite Madelin : égalité hommes-femmes

Cette seconde édition est disponible sur le site de notre éditeur et bientôt chez les libraires spécialisés.

 Notre cher éditeur, Cit'inspir, a mis en ligne ce matin la mise à jour 2012 des Clés de la Réussite - Gestion d'un Cabinet d'Orthophonie, le livre que j'ai co-écrit en 2010 avec Véronique Le Lan. Comme l'an dernier, la mise à jour se présente sous la forme d'un PDF gratuit, à télécharger sans modération !

Vous constaterez que j'y ai inclus la mise à jour 2011, en la retouchant et en mettant tous les chiffres à jour. Vous pouvez donc jeter le PDF de l'an dernier. J'ai aussi ajouté des textes sur la clause de non concurrence, le DPC (formation obligatoire) et l'accord conventionnel qui pourrait aboutir à une revalorisation tarifaire.

http://www.citinspir.fr/

Les Clés de la Réussite : Mise à jour

A l'intention des lecteurs du livre "Les Clés de la Réussite - Gestion d'un cabinet d'orthophonie", la mise à jour est en ligne !

Nous avons commencé à écrire le manuscrit il y a déjà un an. Les choses évoluant à un rythme soutenu, nous avons jugé utile de répertorier une série de nouveaux points à connaître. Citons par exemple :

• la nouvelle procédure de demande d'équivalence d'un diplôme européen
  
• les chiffres 2011 de la CARPIMKO, de l'URSSAF des débutants, de l'allocation de maternité, de l'ONDAM, du crédit d'impôt pour formation, des conventions collectives, du plafond Madelin, du Micro-BNC, etc...
• une description du rôle et du fonctionnement des nouvelles Agences Régionales de Santé (ARS) et des Unions Régionales des Professionnels de Santé (URPS)
  
• la taxation des feuilles papier
• la demande d'accord préalable, qui remplace la demande d'entente préalable
• les réseaux sociaux et le secret médical
• les nouveautés fiscales

Vous trouverez cette mise à jour en vous rendant sur la page de notre cher éditeur :

http://www.citinspir.fr/gestion-de-cabinet/les-cl%C3%A9s-de-la-r%C3%A9ussite/flypage.pbv.v2.tpl.html

Le livre lui-même a fait l'objet d'un second tirage. Vous pouvez vous le procurer chez Cit'inspir, chez Mot à Mot ou à la Ronde des Mots.

Loger des parts de SCPI dans une SCI

Les plus anciens d'entre vous savent l'intérêt que je porte aux SCPI, pour se lancer dans l'immobilier à son propre rythme et en mutualisant le risque locatif.

J'ai lu ce matin un article très intéressant, comme c'est souvent le cas sur pierrepapier.fr :

http://www.pierrepapier.fr/logez-vos-scpi-dans-une-sci/

Vous y découvrirez tout l'intérêt de placer des parts de SCPI dans une SCI. Subtil et utile.

LES CLES DE LA REUSSITE

C'est le coeur étreint par l'émotion que je vous annonce la sortie du livre que je viens de publier avec ma consoeur Véronique Le Lan :

Pascale Célèrier, l'auteur des célèbres Supports Verbaux en Orthophonie, a écrit notre préface, ce dont je ne suis pas peu fier.

Le but de cet ouvrage est de synthétiser et de réactualiser tout ce que j'ai écrit ici depuis deux ans, mais aussi d'y ajouter des sujets que je n'avais pas encore traités, comme l'attitude que nous devons adopter face à la maltraitance. Il est donc question du nerf de la guerre, mais aussi de tous les autres aspects concrets de la gestion d'un cabinet. Voici le sommaire (cliquez ici pour l'agrandir) :

Cet ouvrage est d'ores et déjà disponible aux éditions Cit'inspir :

http://www.citinspir.fr/gestion-de-cabinet/les-clés-de-la-réussite/flypage_images.tpl.html

Cabinet : SCI or not SCI ? -4) Documents-types

Je clôturerai cette Saison I de la série "SCI or not SCI" en vous donnant deux documents types qui vous simplifieront la création et la gestion de votre SCI.

J'ai recherché des statuts-types de SCI gratuits, pour vous aider à créer votre SCI. Vous en trouverez en cliquant sur ce lien. Ce site, fait par un médecin, est d'ailleurs très riche, puisqu'on y trouve des statuts de SCM, des contrats d'exercice en commun, des contrats de remplacement et même une lettre de présentation de son successeur.

D'autre part, chaque année une société civile immobilière doit tenir au moins une assemblée générale. Si elle ne le fait pas, le fisc peut considérer que la SCI n'a pas d'existence réelle. Et il déteste qu'on lui fasse prendre du virtuel pour du réel. Si on est juste associé avec son conjoint, on peut tenir l'assemblée dans son salon ou chez Flunch, pendant que les enfants jouent sur le petit manège électrique, au fond de la salle ; mais il faut le faire quoi qu'il en soit, même s'il n'y a aucune décision importante à prendre, telle que de gros travaux ou une vente.

La SCI doit ensuite produire un rapport de cette assemblée générale, à remettre à chaque associé. le site www.lentreprise.com nous propose un exemple de rapport d'AG, dont vous pourrez vous inspirer :

L’an deux mil ………… et le ………… à ………… heures,

Les associés de la SCI au capital de ………… euros, se sont réunis au siège social en assemblée générale ordinaire, sur la convocation faite par le gérant conformément aux dispositions statutaires.

Étaient présents :
– Monsieur …………, [identité et adresse complète]
– Monsieur …………, [identité et adresse complète]
– Monsieur …………, [identité et adresse complète]
– Monsieur …………, [identité et adresse complète]

L’assemblée est présidée par Monsieur …………, associé gérant.

Le président constate que les associés présents ou régulièrement représentés possédant ensemble ………… parts sociales, représentant la totalité des parts sociales, et qu’en conséquence l’assemblée est habilitée à prendre toutes décisions ordinaires, conformément aux dispositions des statuts.

Le président dépose sur le bureau et met à la disposition de l’assemblée :

– les récépissés des lettres de convocation;
– les comptes annuels;
– le texte des résolutions soumises à l’approbation de l’assemblée.

Le président déclare que l’assemblée est appelée à délibérer sur l’ordre du jour suivant :

– examen et approbation des comptes de l’exercice …………
– questions diverses.

La discussion est ouverte et le gérant a répondu aux demandes de renseignements des associées. Personne ne demandant plus la parole, le président met successivement aux voix la résolution suivante à l’ordre du jour.

• Résolution unique

L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport de gestion, l’approuve ainsi que les comptes de l’exercice ………… tels qu’ils ont été présentés par la gérance et qui font apparaître, pour ledit exercice, un résultat bénéficiaire [ou déficitaire] de ………… euros. L’assemblée approuve les opérations traduites par ces comptes et accomplies par la gérance au cours de l’exercice écoulé. En conséquence, l’assemblée donne quitus entier à la gérance de l’exécution de son mandat pour ledit exercice.

Cette résolution est adoptée à l’unanimité.

L’ordre du jour étant épuisé la séance est levée à ………… heures. De tout ce que dessus a été dressé le présent procès-verbal qui a été signé par le gérant et visé par un associé présent.

Cabinet : SCI or not SCI ? -3 quel impôt choisir ?

ARTICLE MIS A JOUR LE 4/11/2016 : 

On lit partout (sauf dans Femme Actuelle) qu'une société civile immobilière est "fiscalement transparente". Cela signifie que ses bénéfices et ses déficits sont directement imputés sur les déclarations de revenus des associés et que la SCI ne vous permettra pas de baisser vos impôts ni votre CSG. Bien entendu, l'Etat a tout prévu : on peut déclarer autant de bénéfices qu'on veut, on paiera les impôts en fonction de sa tranche marginale d'imposition (donc 0, 5,5 , 14, 30 ou 40% de ces bénéfices). Mais en cas de déficit, par exemple après de gros travaux, on ne peut imputer que 10 700 € maximum par an. Le surplus est à étaler durant les années suivantes. Tout ceci est la pratique habituelle : la plupart des gens optent pour la SCI à l'impôt sur le revenu (IR), donc pour la SCI fiscalement transparente.

Avantages de l'habituelle SCI à l'IR :

• Pas d'impôt sur la plus-value en cas de revente du bien après 30 ans de possession.
• Déficits (s'ils existent) directement imputables sur le revenu global de chaque associé, ce qui baisse leur impôt sur le revenu et leur CSG. Ces déficits peuvent provenir de travaux, ou d'amortissements en loi Robien ou Borloo pour ceux qui louent une habitation.
• Pas de contribution sur les revenus locatifs (CRL) à payer.
• Pas d'obligation de tenir une comptabilité (mais c'est tout de même préférable)
• Si un associé emprunte à titre personnel pour acheter des parts de la SCI, il pourra en déduire les intérêts d'emprunts.

Inconvénients de la SCI à l'IR :

• On ne peut pas déduire toutes les dépenses courantes (ex : lettres recommandées, coups de téléphone). L'Etat a inventé un petit forfait de 20 € par an et par bien, censé couvrir tout ça.
• Les travaux de construction, agrandissement ou reconstruction ne sont pas déductibles non plus.
• Au départ, on déduit beaucoup d'intérêts d'emprunt, si la SCI a emprunté à la banque pour acheter le bien immobilier. Ces intérêts, ajoutés aux travaux éventuels, compensent les loyers perçus : la SCI est en déficit ou en très petit bénéfice au début de sa vie. Concernant les associés, elle permet de baisser leurs impôts, ou tout au moins de ne pas les augmenter dans des proportions alarmantes. Mais quelques années plus tard, survient "l'effet de ciseaux", c'est-à-dire le moment où la SCI se met à rembourser plus de capital (non déductible de l'IR) que d'intérêts (déductibles). Plus le temps passe, plus la SCI dégage de bénéfice aux yeux des impôts, alors qu'elle rembourse toujours la même somme à la banque, tous les mois. Les associés voient alors leurs revenus imposables gonfler, mais sans que la SCI leur distribue réellement de l'argent, puisqu'elle rembourse toujours à la banque. Ceux qui achètent un bien neuf pour le louer en tant qu'habitation peuvent amortir (donc déduire) une partie du capital. Mais c'est impossible pour un cabinet. Les impôts et la CSG peuvent devenir insupportables, après l'effet de ciseaux. Il en est d'ailleurs de même sans SCI, quand on achète tout seul ou en indivision.

Pour en sortir, on peut opter pour la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), soit lors de sa création, soit en cours de route. Mais ce choix est irrévocable. Donc il faut bien mesurer les conséquences. Une SCI à l'IS est considérée par le fisc comme exerçant une activité commerciale. Elle est donc taxée sur les mêmes bases qu'une SARL. L'IS instaure une véritable cloison entre la SCI et ses associés. C'est elle qui paie ses propres impôts. Les associés ne paient des taxes que si la SCI leur distribue des revenus. Mais pendant la période où on rembourse le bien immobilier, la SCI n'a aucun revenu à redistribuer, en général. Et même si elle en a, elle peut les conserver. Une SCI à l'IS est donc une sorte de vase clos qui se développe tout seul, sans répercussion pour ses associés pendant des années.

Avantages principaux de la SCI à l'IS :

• On déduit la moindre petite dépense et tous les types de travaux.
• On amortit le capital, donc on le déduit, en plus des intérêts d'emprunt et des frais. Cela peut rendre la SCI non imposable pour des années. Les déficits sont étalés dans le temps, ils ne baissent pas les impôts des associés mais ils compenseront les bénéfices à venir, même au-delà du moment où surviendra l'effet de ciseau. Une SCI à l'IS est une sorte de vase clos qui se développe tout seul, sans répercussion pour ses associés pendant des années.
• Le taux d'imposition n'est que de 15%, tant qu'on ne dépasse pas 38 120 € de bénéfice, ce qui est généralement le cas d'un cabinet paramédical (33% au-delà). Donc non seulement une petite SCI dégage très peu de bénéfice imposable, mais en plus elle est peu taxée, quel que soit le taux d'imposition de ses associés !

Principaux inconvénients de la SCI à l'IS :

• En cas de revente, la SCI paie un impôt sur la plus-value très important, même après 30 ans. Et on réintègre dans le calcul tous les amortissements réalisés. Si on a déjà une revente en tête, une SCI à l'IS est donc dangereuse. Si on pense utiliser cette SCI pour gonfler sa retraite (avec de nouveaux praticiens qui paient un loyer, dans le cas du cabinet), l'IS est très utile.
• Les déficits de la SCI à l'IS ne viennent pas baisser les impôts de ses associés, puisqu'ils seront imputés sur les bénéfices à venir de la SCI.
• Il faut absolument tenir une comptabilité.
• La CRL est à payer : elle n'a pas été supprimée pour les SCI à l'IS.
• Une SCI à l'IS paie son impôt sur les sociétés, mais on est aussi taxé sur les dividendes qu'elle verse aux associés (généralement après la fin du prêt et le remboursement des comptes courants d'associés). C'est une forme de double peine. Il faut donc bien calculer.

A noter : si une SCI loue un bien meublé (ex : studio en location saisonnière), elle est obligatoirement soumise à l'IS.

Dernière chose : si vous avez déjà une SCI à l'IR et que vous songez à passer à l'IS pour ne plus être étranglé par les impôts sur les revenus fonciers, sachez que les plus-values latentes seront imposées à la date du changement de statut, bien qu'il n'y ait pas de vente du bien. La crise immobilière serait peut-être l'occasion, d'ici quelque temps, de profiter de la baisse de la valeur du bien pour payer moins d'impôt sur la plus-value lors du changement.

Cabinet : SCI or not SCI ? -2 Démarches à effectuer

Je reprends donc ma série sur les SCI : ne cédons pas au désespoir concernant la retraite (voir les deux articles précédents). Constituons-la nous-mêmes, par exemple en achetant le cabinet.

Contrairement à ce que laisse entendre la montagne de paperasse ci-dessus, une SCI est très simple à monter. Voici les étapes :

1) Rédiger les statuts

Le plus important est de fabriquer des statuts bien adaptés à la situation des associés. Si l'on se fait aider par un notaire, le coût global de la constitution de la société tournera autour de 1500 €. Le recours à un notaire n'est obligatoire que si un apport d'immeuble est effectué lors de la constitution du capital. Il est aussi conseillé dans le cas d'une SCI entre époux, pour éviter que le fisc requalifie l'opération en donation déguisée. On peut aussi consulter un avocat. Mais si l'on rédige les statuts soi-même, le coût global de constitution de la SCI se limite à 300 € (ce fut notre cas). On peut s'inspirer de statuts prêtés par un ami. On peut aussi trouver des statuts-types dans des livres ou sur l'internet. Attention, la plupart de ceux que l'on trouve sur le web sont payants. En cherchant bien, j'en ai trouvé plusieurs, mis à disposition par de bons Samaritains. Il faut juste savoir entrer les bonnes requêtes dans Google ou Yahoo.

Les statuts doivent obligatoirement comporter :

• La forme de la société (généralement SCI de location).

• Les apports de chaque associé : ils déterminent leurs droits dans le capital de la société. L'apport peut être fait en numéraire (argent), en nature (immeuble ou terrain par exemple) ou exceptionnellement en industrie (connaissances techniques, travail...). Lorsqu'une personne mariée sous un régime de communauté de biens apporte des biens appartenant à la communauté, elle doit impérativement en avertir son conjoint. Celui-ci intervient généralement lors de la signature des statuts et reconnaît qu'il a bien été informé de l'utilisation de biens communs pour réaliser l'apport. Il peut être utile, à cette occasion, de lui demander qu'il renonce par avance à revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts de son conjoint. Ici nous avons apporté 1 000 euros, répartis entre nous quatre. Pour que des majorités puissent être facilement dégagées, l'un d'entre nous (votre serviteur) a apporté 280 €. Les trois autres : 240 €. Je possédais donc 28 % de cette SCI.
  

• La dénomination de la société : elle peut être fantaisiste, liée au lieu de situation de l'immeuble ou à l'objet social en général. Elle peut également comporter le nom d'un ou plusieurs associés. Il est prudent de vérifier auprès de l'INPI que le nom, s'il est fantaisiste, n'est pas déjà utilisé. Ici, nous avons pris les deux premières lettres de chacun de nos noms.
  

• Son siège social : il est fixé librement par les statuts mais doit être réel. Il ne correspond pas forcément au lieu de situation de l'immeuble et peut être situé au domicile du dirigeant. Dans notre cas, la SCI est domiciliée au cabinet d'orthophonie.
  

• L'objet : il doit être purement civil, c'est à dire se limiter à l'acquisition et la gestion d'immeubles. Dans une SCI de location, la vente d'un immeuble n'est envisageable que si elle a un caractère exceptionnel.

• La durée de la société : la durée maximale est 99 ans à compter du jour de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Nous avons mis 99 ans.
  

• Les modalités de fonctionnement : la SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui doivent rendre compte de leur gestion, dans un rapport, chaque année à l'assemblée des associés. Attention, sauf disposition contraire des statuts, le gérant peut être révoqué par simple décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Une clause peut donc être introduite protégeant le gérant-associé (dans notre cas, c'est moi) de ce genre de désaveu.
  

• Les associés doivent également envisager la possibilité de quitter la SCI. Le code civil prévoit que les parts sociales ne peuvent être cédées (ventes, donations...), hormis aux ascendants et descendants, qu'avec l'accord de tous les associés. L'unanimité étant très difficile à obtenir, les statuts peuvent par exemple prévoir que toute cession de parts sociales, même à des ascendants ou descendants, sera soumise à l'agrément de la majorité des associés (ou des 2/3).
  

• De même, il est souhaitable de fixer à l'avance l'éventualité du décès d'un associé. Là encore, les statuts peuvent compléter la loi et prévoir l'agrément des héritiers par les associés.

Merci à l'agence Création d'Entreprise pour ces éléments.

2) Ouverture d'un compte bancaire

On y dépose aussitôt les montants décrits dans les statuts, pour constituer le capital.

3) Enregistrement des statuts par le fisc.

Il faut leur montrer 4 exemplaires. Si un immeuble est apporté dans le capital, l'acte doit être publié au registre des hypothèques.

4) Publier une annonce dans un journal d'annonces légales.

C'est ce qui nous a coûté le plus cher : environ 150 €, juste pour que la création de la SCI soit connue.

5) Immatriculation au tribunal de commerce.

Dernière étape de ce petit périple. Le greffe du tribunal de commerce donne alors un numéro d'immatriculation. Il prend des frais, pour ce faire.

Cabinet : SCI or not SCI ? -1

Dans mon article du 5 septembre, j'ai parlé de l'achat du cabinet et j'ai évoqué la création d'une SCI à cet effet. Aujourd'hui, je voudrais approfondir ce sujet précis qui concerne ceux qui achètent avec leur conjoint, leur famille ou à plusieurs associés.

Une SCI est une Société Civile Immobilière :

- Société : il faut au moins 2 associés, même si l'un possède 99% des parts. Il n'y a pas de capital minimum, ni de prix minimum pour 1 part. La nôtre, par exemple, comporte 1000 parts de 1 €. Nous avions donc apporté 1000 € sur le compte lors de la création. Mais nous aurions pu mettre 100 parts de 1 €.
- Civile : sans but commercial. C'est moins vrai quand la société choisit d'être à l'impôt sur les sociétés, au lieu de l'impôt sur le revenu classique (j'y reviendrai).
- Immobilière : la société construit, vend et / ou loue des biens immobiliers. Elle ne doit pas sortir de ce champ d'intervention, bien précisé dans ses statuts. La grande majorité des SCI sont en fait des SCIL : SCI de location, qui ont juste pour but de posséder un bien immobilier (ou plusieurs) et de les louer. Une SCI peut louer un local nu ou meublé. Mais si c'est meublé, elle sera obligatoirement assujettie à l'impôt sur les sociétés : le fisc considère que la location meublée est une activité commerciale.

Pourquoi créer une SCI pour acheter son local pro ? On peut y voir 5 raisons majeures :

1. Eviter l'indivision : posséder un local immobilier à plusieurs, sans SCI, peut vite devenir un enfer si les différents copropriétaires ne sont pas toujours tous d'accord. En indivision, chaque décision doit être prise à l'unanimité. En SCI, c'est à la majorité. Par ailleurs, la loi dit que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Cela signifie que celui qui veut sortir de l'indivision peut forcer la vente du bien. En SCI, celui qui veut sortir va vendre ses parts, point final. La société restera propriétaire. C'est un énorme avantage quand plusieurs associés achètent leur cabinet. Mais même si c'est un couple qui achète, avec un seul praticien parmi les deux (l'autre travaillant ailleurs ou ne travaillant pas), la SCI permet de mieux gérer une séparation.
   
2. Parvenir à réunir une somme qu'on n'aurait pas pu obtenir tout seul. On peut par exemple imaginer de créer une SCI avec ses parents ou ses frères et soeurs qui aident à réunir la somme nécessaire, puis leur racheter progressivement leurs parts.
3. Bien anticiper l'arrêt d'activité et éviter les plus-values immobilières professionnelles qui apparaissent dès que, au moment de la retraite, le professionnel fait basculer son local professionnel dans le secteur privé. Le seul fait de ce basculement entraîne une imposition sérieuse alorsqu'il n'y pas eu vente du local ni échange d'argent (merci au syndicat des ophtalmologistes pour ce point intéressant).
4. Transmettre un patrimoine immobilier à sa descendance, éventuellement en réalisant un démembrement de propriété. J'ai déjà parlé de ce principe hier. On donne alors la nue-propriété (la possession du local) en gardant l'usufruit (ce que rapporte le local). La donation de parts avec réserve d'usufruit entraîne les droits de donation calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts. Au décès du donateur, les enfants qui ont bénéficié du démembrement, recueillent automatiquement l'usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. Comme chaque parent peut donner 46 000 € sans impôt tous les 10 ans, on peut transmettre progressivement ses parts à ses enfants. Il est conseillé de garder au moins une part en pleine propriété. Attention, il faut éviter de faire entrer des enfants mineurs dans une société qui doit emprunter : il faut alors l'accord d'un juge des tutelles, qui va mettre plusieurs mois à répondre ou, pire, qui ne sera pas d'accord.
5. Payer très peu d'impôts sur les loyers perçus, en optant pour l'impôt sur les sociétés au lieu de l'impôt sur le revenu. Mais il y a un gros inconvénient en cas de revente du cabinet. L'énorme majorité des SCI reste à l'impôt sur le revenu, ce qui amène leurs associés à payer beaucoup d'impôts sur les loyers. J'en parlerai dans un article qui comparera les deux statuts.
   

Dans les jours à venir, j'expliquerai comment on crée facilement une SCI, avec ou sans notaire, en donnant encore l'exemple de la nôtre. Je dirai aussi quelles obligations (très supportables) sont imposées par l'utilisation d'une telle société. Je comparerai enfin, comme promis, les deux statuts : SCI à l'impôt sur le revenu / SCI à l'impôt sur les sociétés.

Je terminerai en mentionnant un livre qui m'a presque tout appris sur ce sujet : "Sociétés Civiles Immobilières" de Michel Bühl, éditions Delmas. Vous le trouverez sur ce site, par exemple.