Cabinet : SCI or not SCI ? -3 quel impôt choisir ?

ARTICLE MIS A JOUR LE 4/11/2016 : 

On lit partout (sauf dans Femme Actuelle) qu'une société civile immobilière est "fiscalement transparente". Cela signifie que ses bénéfices et ses déficits sont directement imputés sur les déclarations de revenus des associés et que la SCI ne vous permettra pas de baisser vos impôts ni votre CSG. Bien entendu, l'Etat a tout prévu : on peut déclarer autant de bénéfices qu'on veut, on paiera les impôts en fonction de sa tranche marginale d'imposition (donc 0, 5,5 , 14, 30 ou 40% de ces bénéfices). Mais en cas de déficit, par exemple après de gros travaux, on ne peut imputer que 10 700 € maximum par an. Le surplus est à étaler durant les années suivantes. Tout ceci est la pratique habituelle : la plupart des gens optent pour la SCI à l'impôt sur le revenu (IR), donc pour la SCI fiscalement transparente.

Avantages de l'habituelle SCI à l'IR :

• Pas d'impôt sur la plus-value en cas de revente du bien après 30 ans de possession.
• Déficits (s'ils existent) directement imputables sur le revenu global de chaque associé, ce qui baisse leur impôt sur le revenu et leur CSG. Ces déficits peuvent provenir de travaux, ou d'amortissements en loi Robien ou Borloo pour ceux qui louent une habitation.
• Pas de contribution sur les revenus locatifs (CRL) à payer.
• Pas d'obligation de tenir une comptabilité (mais c'est tout de même préférable)
• Si un associé emprunte à titre personnel pour acheter des parts de la SCI, il pourra en déduire les intérêts d'emprunts.

Inconvénients de la SCI à l'IR :

• On ne peut pas déduire toutes les dépenses courantes (ex : lettres recommandées, coups de téléphone). L'Etat a inventé un petit forfait de 20 € par an et par bien, censé couvrir tout ça.
• Les travaux de construction, agrandissement ou reconstruction ne sont pas déductibles non plus.
• Au départ, on déduit beaucoup d'intérêts d'emprunt, si la SCI a emprunté à la banque pour acheter le bien immobilier. Ces intérêts, ajoutés aux travaux éventuels, compensent les loyers perçus : la SCI est en déficit ou en très petit bénéfice au début de sa vie. Concernant les associés, elle permet de baisser leurs impôts, ou tout au moins de ne pas les augmenter dans des proportions alarmantes. Mais quelques années plus tard, survient "l'effet de ciseaux", c'est-à-dire le moment où la SCI se met à rembourser plus de capital (non déductible de l'IR) que d'intérêts (déductibles). Plus le temps passe, plus la SCI dégage de bénéfice aux yeux des impôts, alors qu'elle rembourse toujours la même somme à la banque, tous les mois. Les associés voient alors leurs revenus imposables gonfler, mais sans que la SCI leur distribue réellement de l'argent, puisqu'elle rembourse toujours à la banque. Ceux qui achètent un bien neuf pour le louer en tant qu'habitation peuvent amortir (donc déduire) une partie du capital. Mais c'est impossible pour un cabinet. Les impôts et la CSG peuvent devenir insupportables, après l'effet de ciseaux. Il en est d'ailleurs de même sans SCI, quand on achète tout seul ou en indivision.

Pour en sortir, on peut opter pour la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), soit lors de sa création, soit en cours de route. Mais ce choix est irrévocable. Donc il faut bien mesurer les conséquences. Une SCI à l'IS est considérée par le fisc comme exerçant une activité commerciale. Elle est donc taxée sur les mêmes bases qu'une SARL. L'IS instaure une véritable cloison entre la SCI et ses associés. C'est elle qui paie ses propres impôts. Les associés ne paient des taxes que si la SCI leur distribue des revenus. Mais pendant la période où on rembourse le bien immobilier, la SCI n'a aucun revenu à redistribuer, en général. Et même si elle en a, elle peut les conserver. Une SCI à l'IS est donc une sorte de vase clos qui se développe tout seul, sans répercussion pour ses associés pendant des années.

Avantages principaux de la SCI à l'IS :

• On déduit la moindre petite dépense et tous les types de travaux.
• On amortit le capital, donc on le déduit, en plus des intérêts d'emprunt et des frais. Cela peut rendre la SCI non imposable pour des années. Les déficits sont étalés dans le temps, ils ne baissent pas les impôts des associés mais ils compenseront les bénéfices à venir, même au-delà du moment où surviendra l'effet de ciseau. Une SCI à l'IS est une sorte de vase clos qui se développe tout seul, sans répercussion pour ses associés pendant des années.
• Le taux d'imposition n'est que de 15%, tant qu'on ne dépasse pas 38 120 € de bénéfice, ce qui est généralement le cas d'un cabinet paramédical (33% au-delà). Donc non seulement une petite SCI dégage très peu de bénéfice imposable, mais en plus elle est peu taxée, quel que soit le taux d'imposition de ses associés !

Principaux inconvénients de la SCI à l'IS :

• En cas de revente, la SCI paie un impôt sur la plus-value très important, même après 30 ans. Et on réintègre dans le calcul tous les amortissements réalisés. Si on a déjà une revente en tête, une SCI à l'IS est donc dangereuse. Si on pense utiliser cette SCI pour gonfler sa retraite (avec de nouveaux praticiens qui paient un loyer, dans le cas du cabinet), l'IS est très utile.
• Les déficits de la SCI à l'IS ne viennent pas baisser les impôts de ses associés, puisqu'ils seront imputés sur les bénéfices à venir de la SCI.
• Il faut absolument tenir une comptabilité.
• La CRL est à payer : elle n'a pas été supprimée pour les SCI à l'IS.
• Une SCI à l'IS paie son impôt sur les sociétés, mais on est aussi taxé sur les dividendes qu'elle verse aux associés (généralement après la fin du prêt et le remboursement des comptes courants d'associés). C'est une forme de double peine. Il faut donc bien calculer.

A noter : si une SCI loue un bien meublé (ex : studio en location saisonnière), elle est obligatoirement soumise à l'IS.

Dernière chose : si vous avez déjà une SCI à l'IR et que vous songez à passer à l'IS pour ne plus être étranglé par les impôts sur les revenus fonciers, sachez que les plus-values latentes seront imposées à la date du changement de statut, bien qu'il n'y ait pas de vente du bien. La crise immobilière serait peut-être l'occasion, d'ici quelque temps, de profiter de la baisse de la valeur du bien pour payer moins d'impôt sur la plus-value lors du changement.