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mardi 14 octobre 2008

Immobilier malgré tout ? Conseils encore



En France, presque tout le monde commence à constater la baisse des prix des biens immobiliers, voire des loyers dans certains endroits comme par exemple le Havre (-15%) ou le premier arrondissement de Lyon (-5,4%). Dans l'ancien, les délais de vente s'allongent fortement, parce que les vendeurs ont du mal à renoncer au prix qu'ils escomptaient au début de la mise en vente. Cela crée des situations extrêmement tendues pour ceux qui ont acheté leur nouveau logement avant de vendre l'ancien : ils ont généralement souscrit un prêt relai auprès d'une banque. Ce crédit peut devenir étouffant.

Concernant l'immobilier locatif, les experts interrogés par le Figaro Magazine de samedi ne sont pas d'accord entre eux. L'un conseille d'attendre quelques années pour passer la crise. Pour un autre, il est inutile d'attendre : sur une période de 20 ans, une petite baisse du prix a peu d'impact sur le rendement total de l'opération. Il ajoute qu'on ne connaît pas les taux d'intérêt dans 6 ou 12 mois. J'avoue lire plus souvent le premier avis que le second, en ce moment.

Pour ceux qui ne veulent pas attendre, il vaut mieux investir dans des centres-villes dynamiques comme ceux de Bordeaux ou Marseille ; et surtout mettre à la location des logements de qualité sans défaut tels qu'une pièce sombre ou une mauvaise isolation.

Les "experts" (du Figaro, pas de TF1) donnent aussi 4 conseils précis :

1) Sécuriser les revenus des loyers.

En cette période incertaine, quand on loue ou qu'on re-loue un logement, il vaut mieux souscrire une assurance perte de loyer ou se servir du système Pass-GRL (garantie des risques locatifs) lié au 1% logement et à l'Etat. Voir les détails ici.

2) Optimiser la rentabilité de la pierre.

Les simulations montrent que pour les gens fortement imposés ou disposant déjà de revenus fonciers, il vaut mieux acheter du neuf que de l'ancien avec travaux, puis louer dans le cadre de la loi Borloo. Mais l'article ne dit pas ce qu'il convient de faire si on est faiblement imposé, comme un paramédical ayant un conjoint au SMIC et 2 enfants. Dans ce cas, l'immobilier ancien avec travaux est bien plus indiqué. Surtout si le conjoint est bricoleur ;-)
Les SCPI sont aussi un bon choix dans ce cas, mais en attendant aussi la fin de la crise. Je reviendrai sur tout ça dans des articles sur la fiscalité de l'immobilier et sur les SCPI, réellement accessibles à tout le monde.

3) Investir en nue-propriété (original)

C'est un mode d'acquisition très original : on devient propriétaire d'un bien, sans en avoir l'usufruit. Donc sans encaisser de loyer, mais sans payer la taxe foncière, ni s'occuper des locataires, ni régler l'entretien. Seuls d'éventuels gros travaux peuvent être à payer. Mais si on achète du neuf, les gros travaux ne sont pas pour demain.

Acheter de l'immobilier sans encaisser de loyers, c'est n'importe quoi, non ? Eh bien... non. Dans ce système, on ne paie que 50 à 60% du prix, lors de l'acquisition, selon la durée de l'usufruit qu'on laisse à un bailleur (par exemple un bailleur social). Et au bout de 15 à 17 ans, l'usufruit revient au nu-propriétaire, qui devient pleinement propriétaire sans débourser un centime de plus. C'est même le bailleur qui paie l'éventuelle remise en état. A la fin, l'acquéreur se retrouve avec 100% de la valeur du bien, en n'en ayant payé que la moitié. Le tout est de pouvoir rembourser la banque sans percevoir de loyers pendant 15 à 17 ans.

Sur le plan fiscal, le nu-propriétaire déduit les intérêts d'emprunt et les éventuels gros travaux. Et il ne paie aucun impôt sur la plus-value en cas de vente après 15 ans. Exemple de sociétés utilisant ce système : Perl dans l'immobilier de logement ; Pierre & Vacances dans l'immobilier de vacances.

4) Acheter une ou des chambre(s) de maisons de retraite

Les besoins dans ce domaine vont être importants : le nombre de personnes dépendantes va passer de 900 000 à 1 200 000 d'ici 30 ans, selon l'INSEE. Une chambre en EHPAD de 20 à 25 m2 coûte 80 000 à 110 000 € hors taxes. Elle est louée meublée, ce qui permet d'utiliser l'excellent statut fiscal du loueur de meublé non professionnel (voire loueur en meublé professionnel si l'investissement est très important). Le bien est confié au gestionnaire de l'EHPAD, qui verse un loyer de 5 à 6,5% pendant un bail de 9 ans renouvelable. Il faut bien entendu s'assurer de la qualité du gestionnaire : s'il s'écroule, le loyer disparaît et la chambre est très difficile à revendre. Le Figaro Magazine cite le groupe Quiétude Séniors parmi les bons exploitants.

L'article oublie de mentionner un point qui m'effraie dans ce système : à la fin des 9 ans du premier bail, le gestionnaire peut chercher à négocier le loyer à la baisse, arguant par exemple du fait que les normes sanitaires ont changé. Difficile de refuser : le loueur en meublé est pieds et poings liés. J'ai la même crainte pour les résidences de tourisme en zone de revitalisation rurale (loi Demessine).

Décidément, les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Pour bien faire le tour d'une question, il vaut mieux s'instruire dans des livres ou des revues spécialisées comme Mieux Vivre Votre Argent que dans des magazines généralistes.

3 commentaires:

Anonyme a dit…

Très instructif, une fois de plus ! Quoi qu'en disent vos détracteurs (mais qu'y a-t-il de si choquant de parler d'argent?), ce blog est excellent ET de bon aloi. félicitations Guillaume!

Guillaume a dit…

Merci beaucoup ! Je tente de prendre les insultes (en direct ou dernièrement sur la liste NPLO) avec philosophie. Je m'y attendais en ouvrant ce blog. Je continuerai à tenter de prouver qu'on peut s'intéresser à l'argent, sans prendre ses patients pour des vaches à lait. Ce serait d'ailleurs contre-productif : les patients le sentiraient et finiraient par s'enfuir.

Anonyme a dit…

j'apprécie également! merci beaucoup