Cabinet : SCI or not SCI ? -1

Dans mon article du 5 septembre, j'ai parlé de l'achat du cabinet et j'ai évoqué la création d'une SCI à cet effet. Aujourd'hui, je voudrais approfondir ce sujet précis qui concerne ceux qui achètent avec leur conjoint, leur famille ou à plusieurs associés.

Une SCI est une Société Civile Immobilière :

- Société : il faut au moins 2 associés, même si l'un possède 99% des parts. Il n'y a pas de capital minimum, ni de prix minimum pour 1 part. La nôtre, par exemple, comporte 1000 parts de 1 €. Nous avions donc apporté 1000 € sur le compte lors de la création. Mais nous aurions pu mettre 100 parts de 1 €.
- Civile : sans but commercial. C'est moins vrai quand la société choisit d'être à l'impôt sur les sociétés, au lieu de l'impôt sur le revenu classique (j'y reviendrai).
- Immobilière : la société construit, vend et / ou loue des biens immobiliers. Elle ne doit pas sortir de ce champ d'intervention, bien précisé dans ses statuts. La grande majorité des SCI sont en fait des SCIL : SCI de location, qui ont juste pour but de posséder un bien immobilier (ou plusieurs) et de les louer. Une SCI peut louer un local nu ou meublé. Mais si c'est meublé, elle sera obligatoirement assujettie à l'impôt sur les sociétés : le fisc considère que la location meublée est une activité commerciale.

Pourquoi créer une SCI pour acheter son local pro ? On peut y voir 5 raisons majeures :

1. Eviter l'indivision : posséder un local immobilier à plusieurs, sans SCI, peut vite devenir un enfer si les différents copropriétaires ne sont pas toujours tous d'accord. En indivision, chaque décision doit être prise à l'unanimité. En SCI, c'est à la majorité. Par ailleurs, la loi dit que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Cela signifie que celui qui veut sortir de l'indivision peut forcer la vente du bien. En SCI, celui qui veut sortir va vendre ses parts, point final. La société restera propriétaire. C'est un énorme avantage quand plusieurs associés achètent leur cabinet. Mais même si c'est un couple qui achète, avec un seul praticien parmi les deux (l'autre travaillant ailleurs ou ne travaillant pas), la SCI permet de mieux gérer une séparation.
   
2. Parvenir à réunir une somme qu'on n'aurait pas pu obtenir tout seul. On peut par exemple imaginer de créer une SCI avec ses parents ou ses frères et soeurs qui aident à réunir la somme nécessaire, puis leur racheter progressivement leurs parts.
3. Bien anticiper l'arrêt d'activité et éviter les plus-values immobilières professionnelles qui apparaissent dès que, au moment de la retraite, le professionnel fait basculer son local professionnel dans le secteur privé. Le seul fait de ce basculement entraîne une imposition sérieuse alorsqu'il n'y pas eu vente du local ni échange d'argent (merci au syndicat des ophtalmologistes pour ce point intéressant).
4. Transmettre un patrimoine immobilier à sa descendance, éventuellement en réalisant un démembrement de propriété. J'ai déjà parlé de ce principe hier. On donne alors la nue-propriété (la possession du local) en gardant l'usufruit (ce que rapporte le local). La donation de parts avec réserve d'usufruit entraîne les droits de donation calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts. Au décès du donateur, les enfants qui ont bénéficié du démembrement, recueillent automatiquement l'usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. Comme chaque parent peut donner 46 000 € sans impôt tous les 10 ans, on peut transmettre progressivement ses parts à ses enfants. Il est conseillé de garder au moins une part en pleine propriété. Attention, il faut éviter de faire entrer des enfants mineurs dans une société qui doit emprunter : il faut alors l'accord d'un juge des tutelles, qui va mettre plusieurs mois à répondre ou, pire, qui ne sera pas d'accord.
5. Payer très peu d'impôts sur les loyers perçus, en optant pour l'impôt sur les sociétés au lieu de l'impôt sur le revenu. Mais il y a un gros inconvénient en cas de revente du cabinet. L'énorme majorité des SCI reste à l'impôt sur le revenu, ce qui amène leurs associés à payer beaucoup d'impôts sur les loyers. J'en parlerai dans un article qui comparera les deux statuts.
   

Dans les jours à venir, j'expliquerai comment on crée facilement une SCI, avec ou sans notaire, en donnant encore l'exemple de la nôtre. Je dirai aussi quelles obligations (très supportables) sont imposées par l'utilisation d'une telle société. Je comparerai enfin, comme promis, les deux statuts : SCI à l'impôt sur le revenu / SCI à l'impôt sur les sociétés.

Je terminerai en mentionnant un livre qui m'a presque tout appris sur ce sujet : "Sociétés Civiles Immobilières" de Michel Bühl, éditions Delmas. Vous le trouverez sur ce site, par exemple.