Comment défiscaliser avant le 31/12

 

C'est une question qui peut heurter ceux qui aiment les impôts (des autres). Mais l'Etat lui-même nous ouvre tout un champ des possibles pour réduire sa ponction. Ca lui permet de flécher notre argent là où ça l'intéresse.

C'est moins vrai en ce qui concerne l'Urssaf et la Carpimko, comme vous le savez. Ces deux-là sont des meules de Comté, alors que l'impôt sur le revenu est un Emmental.

Je ne vous parlerai pas ici des placements dont les gains sont défiscalisés : assurance vie, livret A, livret de développement durable, plan d'épargne logement, plan d'épargne en actions, statut de loueur en meublé non professionnel, etc. Ceux-là permettent de créer des revenus secondaires (intérêts, plus-values, dividendes, loyers) sans être matraqué par l'horrible barème progressif de l'impôt sur le revenu. C'est déjà bien.

Mais en cette fin d'année, il peut être urgent de taper plus fort sur l'impôt sur le revenu ; notamment si vous avez beaucoup travaillé. Donc focalisons-nous plutôt sur la défiscalisation qui fait réellement baisser la facture de Bercy. Voici 8 pistes concrètes.

 

1) Faire des frais pro

N'oubliez pas de déduire la moindre dépense pro. Si vous achetez des stylos pour le cabinet en faisant vos courses à Auchan, n'oubliez pas de les payer à part avec votre compte pro, par exemple. C'est plus long parce qu'on paie ses courses en deux temps, mais il n'y a aucune raison de faire un cadeau au fisc quand on vit dans un enfer fiscal. On pourrait être plus magnanime si on vivait au Luxembourg ou aux îles Caïman...

Attention, ne faites pas de frais superflus, contrairement à ce qu'on nous dit souvent : faire des frais uniquement pour faire baisser les impôts, ça ne dégage aucun argent privé qui pourrait être épargné ou dépensé pour soi.

Quand on gagne 100 € et qu'on les dépense dans une boîte Ortho Edition, on peut abaisser ses taxes de 50 €. Donc au total on a fait une dépense pro de 50 €, ce qui paraît être un bon plan. Mais si la boîte dort sur une étagère on a juste stérilisé 50 €.

 

 

Quand on gagne 100 € et qu'on les met sur le compte privé, on paie les taxes mais il reste 50 € pour dépenser ou épargner.

2) Utiliser le crédit d'impôt pour la formation professionnelle

Si vous n'avez pas encore utilisé votre quota annuel de 40 heures, vous pouvez encore prendre des formations (ex : celles de So Spitch) sur 2024. Notamment en e-learning. Le fisc vous paiera 2 x 11,88 € par heure.

Attention, ça ne fonctionne pas en Micro-BNC. Et si vous finissez le visionnage en 2025, normalement le crédit d'impôt ne sera pas celui de 2024.

3) Investir dans un Plan d'Épargne Retraite (PER)

Les versements effectués sur un PER sont déductibles de votre revenu imposable, dans certaines limites, ce qui peut réduire votre impôt tout en préparant votre retraite et/ou l'achat de votre résidence principale.

Il est assez magique d'épargner de l'argent brut, de l'argent qui n'a pas encore subi l'impôt sur le revenu. C'est complètement impossible avec l'assurance vie.

Inconvénients :

• C'est une prison volontaire : l'argent est coincé pendant des années, voire des décennies. Impossible de le sortir si votre voiture vous lâche ou si votre enfant part étudier à Harvard, par exemple.
• La récupération du capital est fiscalisée lors de la retraite. Même chose si vous optez pour une rente viagère. Donc le PER est un pari sur le fait de payer moins d'impôts en fin de vie.

Où faire ça : par exemple chez Linxea ou Boursobank.

4) Acheter des parts de FIP ou de FCPI

Investir dans des Fonds d'Investissement de Proximité (FIP) ou des Fonds Communs de Placement dans l'Innovation (FCPI) permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Actuellement cette réduction est de 18 % des sommes investies.

Inconvénients :

• Placements risqués avec possibilité de perte en capital (surtout avec les FCPI)
• Période de blocage des fonds de 5 à 10 ans.
• Frais d'entrée et de gestion souvent élevés.

Où acheter ça : par exemple chez Meilleurtaux Placement ou à l'UFF.

5) Acheter des parts de SOFICA

Les Sociétés pour le Financement de l'Industrie Cinématographique et Audiovisuelle (SOFICA) offrent une réduction d'impôt pouvant atteindre 48 % des sommes placées, dans la limite de 18 000 € investis par an. C'est une défiscalisation très puissante, que j'ai utilisée plusieurs fois à la fin d'années fastes. J'achète mes parts grâce à l'entremise de l'Union Financière de France du Havre.

Inconvénients :

• Placement risqué et non garanti, avec une perte en capital possible (voire probable, mais généralement inférieure aux 48 %).
• Longue période de blocage : minimum 5 ans.
• Marché de niche : peu de liquidité et peu de transparence.

Où acheter ça : par exemple chez Meilleurtaux Placement ou à l"UFF.

6) Le Girardin

Ca concerne l'Outre-Mer. Vous pouvez y financer des entreprises (Girardin industriel) ou la construction de logements sociaux (Girardin social). Voici une synthèse :

Avec qui faire ça : un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller fiscal. Là il faut vraiment un spécialiste pour éviter les risques de redressement fiscal.

7) Investir dans les SCPI fiscales

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales sont des véhicules d’investissement permettant de bénéficier de lois de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux, déficit foncier) en investissant dans des biens immobiliers à travers une société de gestion. Donc pas de souci de robinet qui fuit alors que vous êtes au milieu d'un test chronométré avec un patient. La réduction d'impôt commence dès l’année de souscription et s'étale sur plusieurs années.

Les SCPI ont un ticket d’entrée relativement bas (à partir de quelques milliers d’euros), ce qui est plus accessible que l'achat d'un bien immobilier en direct.

Inconvénients :

• L'immobilier est vraiment dans la panade en ce moment, sans visibilité quant à une résilience à venir.
• La défiscalisation est étalée sur plusieurs années.
• L'argent est bloqué pendant plusieurs années en attendant la dissolution de la SCPI.
• La sortie de la SCPI (quand elle revend ses biens) peut se passer à un mauvais moment, donc dans de mauvaises conditions.
• Le rendement locatif (dividendes perçus / argent investi) est généralement médiocre, donc c'est vraiment une opération fiscale.

Où : chez des courtiers comme celui-ci.

8) La forêt, le vin, les champs

Si vous visez le long terme, vous pouvez investir dans les groupements fonciers forestiers, ou viticoles, ou agricoles. Ca peut atteindre 18 % de réduction d'impôt. Mais l'argent est bloqué très longtemps.

Plus de renseignements ici.

Attention au plafond de 10 000 €

Pendant la dernière crise financière, le gouvernement de Nicolas Sarkozy a voulu restreindre l'utilisation de la défiscalisation. Il a donc instauré un plafond de 10 000 € par foyer fiscal, au-delà duquel les impôts ne peuvent plus baisser. Ca concerne par exemple l'emploi à domicile et la loi Pinel.

Il y a aussi des plafonds spécifiques (ex : 18 000 € pour les Sofica).

Et il existe encore des niches fiscales complètement déplafonnées, comme la loi sur les monuments historiques. Mais là on arrive dans des montants généralement inaccessibles aux auxiliaires médicaux.

Comment défiscaliser en fin d'année

Vous avez fait une bonne année 2019 et vous vous dites que le fisc va vous matraquer dès qu'il va s'en apercevoir ? 

Il reste peu de temps sur 2019. Que faire ?

Pour défiscaliser en fin d'année, vous ne pouvez plus acheter un appartement en loi Pinel ou emprunter pour acheter des parts de SCPI Malraux, par exemple.

Vous pouvez encore donner à une association d'utilité publique ou à un parti politique. Vous récupérerez 66 % du montant l'an prochain, en réduction d'impôt. L'Etat français abonde très généreusement sur les dons. La limite du montant à verser, c'est 20 % vos revenus nets imposables.

Bon, évidemment, il y a quand même 34 % du don que vous ne reverrez jamais.

Passons donc à la solution moins altruiste.

Il est encore temps d'agir. Surtout si vous avez déjà un contrat Madelin, un PERP (plan d'épargne retraite populaire) ou le nouveau PER (plan d'épargne retraite).

J'ai récemment parlé du PER dans un article (cliquez ici). Je pense lui consacrer une formation entière au début de l'année prochaine : c'est un outil bien plus attirant que le Madelin et le PERP et il faut que nous soyons en mesure de nous l'approprier, en comprenant tous ses avantages et ses limites. Je ne reviens pas dessus pour l'instant, d'autant que le principe est le même concernant la défiscalisation en fin d'année.

Vous pouvez faire un gros versement exceptionnel sur votre contrat d'épargne retraite. 

Le contrat retraite Madelin et le PERP sont nos outils traditionnels d'épargne retraite depuis des années : le Madelin depuis les années 90, le PERP depuis les années 2000. Le premier (voir cet article) est réservé aux indépendants. Le second (voir cet article) est ouvert à tous.

Prenons un exemple. Si vous êtes dans la tranche d'imposition à 30 % et que vous versez 5000 € sur votre contrat Madelin, là, tout de suite, en décembre, alors votre impôt 2019 baissera de :

5 000 x 30 % = 1 500 €

Vous récupérerez ces 1500 € à l'automne 2020, lors de la régularisation du prélèvement à la source 2019 (actuellement vous versez les acomptes 2019).

Autrement dit, vous aurez placé 5000 € qui rapporteront comme tels, si vous avez un contrat sans frais d'entrée. Mais vous n'aurez réellement déboursé que 3500 €. Intéressant, non ? 

Evidemment si vous êtes dans la tranche à 14 %, c'est moins bien : vous tombez à 700 €. Et si vous êtes non imposable... vous ne lisez probablement pas cet article.

Attention au dispositif anti-abus, concernant les versements sur un PERP en 2019 : si vous avez réduit vos versements sur votre PERP en 2018, alors la déduction 2019 sera divisée par deux. L'Etat considère que vous avez cherché à optimiser l'année blanche et il vous tape sur les doigts. Heureusement, cette sanction ne concerne ni les contrats Madelin, ni les PER.

Comment connaître sa tranche marginale d'imposition ?

C'est une donnée indispensable, à laquelle je pense à chaque fois que j'achète quelque chose pour le cabinet. Vous pouvez connaître facilement votre tranche en lisant cet article, tout y est expliqué :

http://impotsurlerevenu.org/fonctionnement-de-l-impot/60-calculer-le-tmi.php

Comme vous le voyez, c'est très simple si vous êtes célibataire. Sinon, il faut inclure le quotient familial dans le calcul. L'impôt sur le revenu n'est pas individualisé pour l'instant en France.

Y a-t-il un maximum ?

Bien sûr. La défiscalisation, ce n'est jamais open bar. Il faut s'intéresser à son "disponible fiscal", qui dépend de son revenu et des autres contrats qu'on peut avoir.

Concernant le Madelin, cette page vous calcule le plafond :

https://www.loimadelin.com/calcul-disponible-fiscal-madelin/

Si vous avez un PERP, vous trouverez votre plafond ici :

https://www.previssima.fr/simulateur/calculer-votre-disponible-fiscal-perp.html

Si vous venez d'ouvrir un PER, je n'a pas trouvé de site calculateur du plafond. Vous trouverez la formule sur la page 2 d'un PDF de la MACSF : cliquez ici.

Sur quels fonds du contrat dois-je mettre l'argent ?

Ça, c'est à vous de voir en fonction de votre stratégie patrimoniale et de votre goût du risque.

Vous pouvez répartir votre apport de fin d'année entre :

• le fonds en euros du contrat, qui ne rapporte presque rien, qui finance l'endettement de la France, mais qui est plus sécurisé ;
• les fonds en actions et en obligations, pas sécurisés mais dont le risque varie en fonction du cycle économique et de leur thématique d'investissement (ex : les fonds sur les pays émergents sont généralement plus risqués que les fonds qui se portent sur les dividend aristocrats, qui sont des sociétés qui versent régulièrement des dividendes généreux) ;
• les ETF et les SCPI, s'il y en a dans l'offre du contrat (je ne détaille pas ça ici, ça nous emmènerait trop loin et j'en ai souvent parlé sur ce blog).

Rappelez-vous que plus vous êtes jeune, plus vous pouvez vous permettre de prendre des risques. Les actions sont très risquées à court terme, mais les fonds en euros vous assurent un rendement anémique pour très longtemps.

Vous pouvez aussi faire confiance à la gestion pilotée du contrat, s'il y en a une. Un professionnel choisira la répartition pour vous.

Faut-il encore verser sur un PERP ou un contrat Madelin ?

On peut se poser la question, tant le PER se montre plus attirant que les deux anciens dispositifs. Alain Madelin a pris de la bouteille ; sa loi aussi. Mais déjà, certains contrats anciens vont s'auto-transformer en PER en 2020. Swisslife va le faire, par exemple, pour son contrat Madelin.

Ensuite, il y aura des possibilités de transfert. Donc l'argent ne sera pas immobilisé sur une voie de garage, au cas où la compagnie d'assurance laisserait votre vieux contrat vivoter.

Quelle est l'utilité sociale de le défiscalisation ?

On peut se dire que les dons à des associations sont nettement plus utiles à la société que les apports sur un contrat d'assurance retraite. Évidemment, quand on donne 5000 € à Oxfam, on sait qu'on récupère 3300 € en impôts et qu'on lutte contre le capitalisme.

Dans le cas d'un apport sur un contrat de retraite, l'utilité est moins évidente, forcément. Mais vous pourrez vous regarder fièrement dans la glace, malgré tout :

• Vous aiderez votre pays à finir ses fins de mois si vous placez sur le fonds en euros.
• Mieux :  vous financerez l'économie réelle si vous placez sur des fonds en actions, des ETF et/ou des SCPI de rendement. L'économie réelle, c'est ce qui crée les vrais emplois et ce qui finance tout le système social. Financer les déficits de l'Etat français, c'est bien, mais ça l'encourage quand même à continuer la dérive qu'il a amorcée dans les années 70.
• Encore mieux : vous pourrez choisir des fonds ISR (investissement socialement responsable), si votre contrat en propose.

En résumé :

Les SIIC : l'immobiler facile et moins fiscalisé

Vous le savez, les revenus fonciers (loyers) sont complètement matraqués par l'Etat. Les Français sont très attachés à l'immobilier. Nos dirigeants savent en profiter.

Si vous êtes dans la tranche marginale d'imposition à 30 %, l'Etat ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous avez donc 47,2 % de votre bénéfice foncier qui disparaissent, même si vous n'avez pas fini de rembourser un éventuel prêt.

Et si vous êtes dans la tranche à 41 %, l'Etat prend 58,2 % !

C'est une vraie spoliation.

Pourtant, sur les revenus du capital, le gouvernement actuel a rétabli le prélèvement forfaitaire unique (ou flat tax) qui se pratique aussi dans les pays voisins. Dans ce cadre, même si vous êtes dans la tranche marginale à 41 %, l'Etat vous prend 30 % en tout et pour tout. C'est une idée déjà plus supportable.

On pourrait se dire que ça ne touche que la bourse et que l'immobilier est devenu le vilain petit canard, presque aussi ciblé que l'automobile. Mais il y a une faille dans le système : les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).

Pour résumer, les SIIC (ou REIT aux Etats Unis) sont des sociétés immobilières cotées en bourse, contrairement aux SCPI dont je parle souvent ici. Leur statut leur impose de distribuer leurs bénéfices sous forme de dividende. Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez lire cet article :

https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/societe-dinvestissement-immobilier-cotee-siic/

O joie, les dividendes versés par les SIIC peuvent être soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % !

On peut donc faire de l'immobilier non matraqué et sans gestion d'impayés ou de robinets qui fuient, en France. Pour cela, il faut posséder des actions de sociétés foncières et empocher les dividendes. C'est l'équivalent des loyers. Si vous êtes dans la tranche à 30 %, c'est comme si les prélèvement sociaux avaient été supprimés ! Bienvenue dans les années 1980, glorieuse époque où ces taxes n'existaient pas encore.

Vous trouverez ici un article des Echos qui met en évidence l'intérêt fiscal de l'immobilier coté :

https://www.lesechos.fr/idees-debats/cercle/cercle-184193-les-beneficiaires-paradoxaux-de-la-reforme-fiscale-lendettement-et-limmobilier-cote-2185669.php

Même l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace l'ISF, ne touche pas les sociétés foncières cotées (voir ici).

Comment faire pour acheter de l'immobilier coté ?

C'est beaucoup plus simple qu'acheter un appartement. C'est même moins compliqué qu'un achat de parts de SCPI. Les SIIC, c'est fluide. On peut les acheter et les vendre quand on veut, à son rythme.

Concrètement, il suffit d'ouvrir un compte titre dans votre banque, ou chez un courtier en ligne comme Boursorama ou Fortunéo, puis d'acheter des actions de SIIC (ex : Altarea, Unibail-Rodamco, Klépierre, Icade). Vous recevrez vos dividendes automatiquement.

Cet article vous explique comment sélectionner les sociétés :

http://immeuble-de-rapport.fr/devenir-rentier-depuis-chez-soi-grace-aux-foncieres-cotees/

Il y a aussi de nombreux forums où les gens discutent de SIIC. Par exemple celui-ci :

https://www.devenir-rentier.fr/f5

Voilà donc un bon plan immobilier, qui vient compléter ceux dont j'ai déjà parlé :

• les parts de SCPI européennes qui bénéficient des accords fiscaux avec la France (ex : Novapierre Allemagne, LF Europimmo)
• les parts de SCPI mises à l'abri dans des contrats d'assurance vie (voir ici)
• l'immobilier défiscalisant, qui peut s'avérer surcoté et/ou risqué (ex : lois Pinel, Malraux, monuments historiques).

Quels sont les inconvénients des SIIC ?

Il faut d'abord savoir qu'on ne peut pas emprunter pour acheter des parts de SIIC, contrairement aux parts de SCPI (hors assurance vie) et à l'immobilier en direct.

Ensuite, il faut accepter de voir le cours de bourse fluctuer. Autrement dit, il ne faut pas le regarder tous les jours, à moins d'avoir l'estomac bien accroché ou d'aimer les montagnes russes.

C'est avant tout un investissement de long terme, donc ne cédons pas à l'hystérie du quotidien.

L'investissement paresseux - Partie 1 : pourquoi ?

Je commencerai cet article par une évidence : en France, les paramédicaux libéraux sont contraints de fabriquer leur propre protection sociale. Si le conventionnement nous assure une couverture maladie identique à celle des salariés, il en va tout autrement en ce qui concerne les arrêts de travail et la retraite. C'est dû aux faiblesses de la CARPIMKO : 90 jours de carence, montants versés risibles, etc. Jusque là, je ne vous apprends rien. Sur les réseaux sociaux, on commence d'ailleurs à voir de jeunes collègues qui écrivent qu'ils n'auront pas de retraite, au train où les choses se délitent, réforme après réforme.

Est-ce un mal ou un bien ? Nombreux sont ceux qui y voient un scandale. Je l'ai longtemps pensé aussi : pourquoi le pays protège-t-il mieux les salariés, sans parler des privilèges sidérants des fonctionnaires (ex : 0 jour de carence, faible baisse de revenu lors du départ en retraite, absentéisme sidérant mais toléré) ?

Je pense à présent qu'il faut en prendre son parti : les rapports de force étant ce qu'ils sont, il est inutile de chercher à améliorer nos droits. Allons même plus loin : notre mauvaise protection est une chance. Une chance de s'extraire du système qui infantilise nos concitoyens depuis 1945 et leur évite d'acquérir une culture économique. Une chance de découvrir le monde tel qu'il fonctionne réellement, loin des utopies. Autrement dit, une chance d'être de vrais travailleurs indépendants. Considérons la CARPIMKO comme un don désintéressé à nos aînés, voire éventuellement comme un petit socle qui nous paiera quelques dépenses quand nous aurons 75 ans. Et regardons ce que nous offre le vaste monde économique.

Beaucoup de collègues l'ont déjà compris et se sont penchés sur les assurances prévoyance et retraite Madelin, créées pour nous en 1994 par l'ex-chantre du libéralisme. J'ai déjà expliqué ici et ici ce que j'en pensais. Une autre option consiste à travailler suffisamment pour se mettre en mesure de constituer un patrimoine immobilier et boursier. La partie immobilière, en direct ou en SCPI, tente aussi beaucoup de gens. Elle permet de bénéficier de l'effet de levier du crédit, que j'avais décrit ici. L'assurance du prêt permet aussi d'envisager plus sereinement le risque de maladie grave. L'immobilier reste à mes yeux une bonne solution d'amorçage, quand on part de rien. Le risque locatif est à craindre, mais le choix des SCPI permet de le mutualiser, d'autant qu'elles savent se diversifier. Immorente, par exemple, a commencé à acheter des locaux à l'étranger, mais aussi des campings. Je possède un petit bout de tout ceci, alors que je n'aurais jamais acheté un camping tout seul, ni un local commercial en Allemagne.

Mais comme chacun sait, il faut éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier. L'immobilier, même en SCPI, ne doit pas être l'alpha et l'oméga d'un patrimoine raisonnable. Cela implique des achats de valeurs mobilières (actions, obligations). Une approche prudente les cantonne souvent au fonds en euros d'une assurance-vie classique ou Madelin : il rapporte plus que le livret A et le capital est garanti. Le problème, c'est qu'avec la baisse des taux d'intérêt, le rendement des fonds en euros fond lui aussi. Si l'on y ajoute les frais que prennent beaucoup de compagnies et le hold-up légal organisé le 14 juillet dernier par le gouvernement, on obtient un placement qui ne présente plus grand intérêt pendant la phase de constitution du patrimoine. Il faut maintenant se résoudre à intégrer le risque dans notre équation.

Les particuliers ont montré un bref engouement envers les actions lors des privatisations de 1986. A l'époque, TF1 tenait une rubrique boursière digne de ce nom chaque midi ! Elle ne se contentait pas de dire qu'il faisait chaud en été et froid en hiver. Mais les krachs boursiers de 1987, 2001 et 2008 ont douché ce bel enthousiasme et TF1 s'est repliée sur ce qui intéresse les gens, selon elle. Pourtant, sur le long terme, les actions restent un excellent placement, surtout si l'on intègre les dividendes dans le calcul.

Bien des gens sont convaincus de l'intérêt des actions, mais il est difficile de se jeter à l'eau quand on ne sait pas nager. J'ai déjà évoqué ici (et dans les Clés de la Réussite) les SICAV et les FCP, qui permettent de déléguer la gestion des actions à des gérants dont c'est le métier. Pour défiscaliser les gains, on peut loger ces fonds dans une assurance-vie classique ou Madelin, mais aussi dans un PEA. Les frais de gestion peuvent être limités en ouvrant ces contrats sur le web (ex : Fortuneo, Boursorama). Ce concept comporte cependant plusieurs limites, qui constituent autant de freins :

• La liste des fonds disponibles est gigantesque, surtout sur les contrats en ligne. De leur côté, les banques et les assurances commercialisent des contrats à faible choix, mais avec un rendement souvent moyen et des frais démentiels. Il faut bien payer leur réseau d'agences.
• Cela demande tout de même un apprentissage, donc du temps, même si ce n'est rien en regard des boursicoteurs actifs qui achètent et vendent des actions tous les jours.
• Les performances passées des fonds ne préjugent pas de leur avenir. Bien au contraire, il arrive souvent qu'un fonds qui a sur-performé pendant deux ans finisse par sous-performer l'année suivante, rejoignant ainsi la moyenne.
• Les épargnants particuliers investissent souvent à contre-temps. Il n'est pas facile de garder ses fonds, voire d'en racheter, quand la bourse perd subitement 50% et que les médias annoncent la fin du capitalisme en insistant bien sur les faillites qui se succèdent.

C'est là où intervient une idée que j'ai découverte récemment, bien qu'elle existe depuis longtemps aux Etats-Unis où l'ensemble de la population se trouve dans notre situation peu sûre : la gestion passive. Les Américains l'appellent "lazy investing", investissement paresseux ! J'ai décidé que ma protection sociale allait marcher sur une jambe immobilière et une jambe paresseuse.

Pourquoi "paresseux" ? Parce qu'il ne faut y consacrer qu'une minute par mois, tant c'est simple, et qu'il n'y a pas besoin de se former. Warren Buffet, qui a pourtant réussi en sélectionnant ses actions année après année, confirme en ces termes l'intérêt de la gestion passive pour les particuliers :

« Mon conseil ne peut pas être plus simple : mettre 10% de son portefeuille en obligation d’Etat et 90% sur un fonds indiciel sur le SP500 à très faible coût. Je pense que les résultats à long terme seront meilleurs que pour les investisseurs s’appuyant sur des gestionnaires de fonds à frais élevés »

Autrement dit, il suffirait de mettre chaque mois 10% sur un fonds en euros et 90% sur un fonds qui reproduit l'évolution d'un indice boursier regroupant 500 grandes entreprises américaines, sans réfléchir davantage. On peut généraliser le concept en disant qu'il suffit de suivre un indice mondial, et non juste américain. Faire cela chaque mois (ou trimestre) permet de lisser le prix d'achat et d'acheter plus de parts quand la bourse baisse.

Le principe est tentant, non ?

Dans les parties suivantes, j'entrerai dans le concret en expliquant ce qu'est un fonds indiciel, comment le choisir et comment l'acheter. Je vous en indiquerai aussi quelques-uns, souvent conseillés pour leur solidité et la faiblesse de leurs frais de gestion. En attendant, la vidéo suivante vous donnera un bon résumé de ce concept fait pour les paresseux tels que votre serviteur :

Avertissement d'usage : comme tout ce qui figure sur ce blog, cette série d'articles ne reflète que mes choix de paramédical (donc non professionnel de la finance) qui tente de se constituer une protection ; vous seul êtes responsable de vos choix.

Un guide gratuit sur les SCPI

J'ai souvent vanté ici les mérites des SCPI. L'immobilier locatif reste l'un des moyens favoris des Français pour se créer une retraite, alors que la bourse les fait fuir (krachs à répétition, actionnaire souvent décrit comme une sangsue par les grands médias, etc...). Mais la vie de propriétaire n'est pas une sinécure, entre les appels pour un robinet fichu, la taxe foncière qui devient démentielle et surtout les locataires qui ne paient pas.

Les SCPI mutualisent le risque et apportent la tranquillité au quotidien : des milliers d'associés  achètent ensemble des biens et en confient la gestion à une société. Les locaux sont généralement des bureaux ou des locaux commerciaux. Quand ce sont des logements, le rendement s'avère très faible et il s'agit généralement de SCPI défiscalisantes (lois Malraux ou Duflot). Le cadeau fiscal compense alors la faiblesse des dividendes encaissés.

Dans les années 2000, les SCPI ont suivi une pente ascendante stupéfiante, comme l'ensemble de l'immobilier : le prix des parts et les dividendes ne cessaient d'enfler. La crise des subprimes a bien évidemment brisé cet élan, mais 6 ans après, nous n'avons toujours pas assisté à l'effondrement que les habituels Cassandre nous prédisaient. Les SCPI font le dos rond.

Rappelons enfin que ce placement permet de bénéficier de l'effet de levier du crédit, pour autant que la banque comprenne de quoi il s'agit et donne son aval. Notez que généralement, elle comprend mieux si la SCPI est gérée par... elle-même ;-)

Enfin, il est possible de défiscaliser les dividendes en achetant des parts de SCPI dans le cadre d'une assurance-vie. Mais dans ce cas, l'achat à crédit est impossible..

Pour ceux qui seraient intéressés par ce placement tranquille (mais à surveiller de temps en temps comme tout placement), un guide gratuit vient d'être publié par Mieux Vivre Votre Argent :

http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/gratuit-telechargez-l-annuaire-2012-des-scpi_268865.html?xtor=EPR-55-[MVVA_Patrimoine]-20131011--16828677@265610815-20131011101135

Si vous ne voulez pas donner vos coordonnées, rien ne vous interdit de mettre ce que vous voulez et d'utiliser Yopmail.

Les fonds euro-pierre

J'ai souvent parlé ici d'assurance-vie, puisque devant les faiblesses de la CARPIMKO, nous sommes contraints d'envisager la retraite par capitalisation.

Pour bien des gens, assurance-vie = fonds en euros, plus sûrs que les fonds en actions ou en obligations. Malheureusement, le rendement des fonds en euros fond comme neige au soleil : il se place maintenant à 2,8% en moyenne. Quand on voit ce que les fonds en francs rapportaient dans les années 90, on pleure. Certains atteignaient 10% par an ! Et pourtant, l'inflation n'était pas démentielle.

A 2,8%, nous restons au-dessus de l'inflation et du livret A. C'est heureux. Mais de là à constituer un capital suffisant pour obtenir une retraite décente, il y a une marge. Alors que faire ? Placer des fonds en actions dans son assurance-vie ? Comme je l'ai écrit ici récemment, beaucoup d'opérateurs pensent que 2013 sera une bonne année en bourse. Mais bon nombre d'épargnants ne veulent plus entendre parler des actions après les krachs de 2001 et 2008. En outre, les médias leur ont mis dans la tête que c'était un placement immoral. On peut aussi ajouter que le consensus général se trompe souvent et que la hausse de 2013 n'est pas certaine.

Partant de ce constat, les financiers, qui ne sont jamais à court d'idées, ont inventé une forme hybride de fonds en euros qui s'appuie sur le rendement de l'immobilier d'entreprise, meilleur que celui des logements. Ils investissent donc dans des SCPI, des OPCI et des SCI. L'un de ces fonds a rapporté 4,15% l'an dernier.

Gageons qu'une dose d'immobilier effraiera moins les épargnants que l'épouvantail boursier. Espérons simplement que la santé économique du pays permettra à l'immobilier d'entreprise de rester aussi rentable qu'actuellement. On nous annonce une renaissance économique des pays du sud de l'Europe, mais nous sommes loin d'avoir subi les mêmes réformes drastiques qu'eux.


Pour plus de détails, cliquez ici.

Simulez !

Malheureusement, ce blog n'est pas encore une annexe de l'excellent Joueur du Grenier.

Mais j'ai un nouveau tableau à vous proposer : appelons-le "LOAN SIMULATOR", pour suivre la mode des simulateurs allemands grandiloquents. Ce tableau Excel, fabriqué par c.m, membre éminente d'Orthogestion, vous rendra forcément service un jour. Il propose 3 possibilités :

1) Calculer ce qu'on rembourse avec un emprunt donné
2) Calculer ce qu'on peut emprunter avec une mensualité donnée
3) Ce que rapporte un placement

Vous le trouverez ici :

http://dl.free.fr/getfile.pl?file=/wUxSZqaq

EDIT : J'y ai ajouté une feuille qui donne un tableau d'amortissement, pour connaître les masses d'intérêts payées et le capital restant dû à une date précise. Je la publie avec l'accord de Cécile, à l'adresse suivante :

http://dl.free.fr/vJwC5I3vb

La loi Duflot

Depuis un quart de siècle, la France n'a pas cessé de mettre en place des lois défiscalisantes pour tenter de stimuler le bâtiment. Chaque dispositif fut éphémère. Nous sommes arrivés à une longue liste de personnalités de droite et de gauche, qui rend risible la lecture de la déclaration 2044 :

- loi Méhaignerie
- loi Méhaignerie-Quilès
- loi Périssol
- loi Besson
- loi Robien
- loi Borloo
- loi Scellier
- loi Duflot

Qui eût cru que l'ancienne patronne des Verts aurait accolé son nom avec une loi destinée à faire couler le béton ?

J'ai déjà expliqué le principe de la loi Scellier dans une série de posts qui commençait ici. L'esprit de la loi Duflot reste proche. Voici la liste des changements :

• La réduction d'impôt passe à 18% du prix d'achat, dans la limite de 300 000 euros et de 5500 euros par mètre carré. 
• Les logements éligibles ne se trouveront qu'en Ile de France et dans les grandes agglomérations (zones A et B1).
• Le loyer devra être de 20% inférieur aux prix du marché.
• Le revenu du locataire devra être plus bas que celui de la loi Scellier, pour exclure les gens aisés.

Bien entendu, on ne devrait pas tarder à voir éclore des SCPI Duflot, avec les avantages et les inconvénients habituels des SCPI défiscalisantes.

Pour plus de détails chiffrés, je vous conseille cette saine lecture.

Je reste tout de même mitigé sur l'intérêt de ce type de placement défiscalisant, comme je l'expliquais ici.

Les Clés II sont sorties !

(merci à Génie Production pour la bande annonce grandiloquente à souhait)

La première version des Clés de la Réussite - Gestion d'un cabinet d'orthophonie était sortie en octobre 2010. Deux ans et deux tirages plus tard, il fallait décider si nous laissions imprimer un troisième stock tel quel, sachant que des mises à jour avaient été mises en ligne en 2011 et 2012. Nous avons préféré mettre à jour toutes les données et englober certaines parties des PDF. Le livre contient maintenant une vingtaine de pages supplémentaires.

Outre les mises à jour des données chiffrées (ex : URSSAF, CARPIMKO, AMO, IFD, conventions collectives, impôts, maternité...), voici une liste des modifications et nouveautés :

chapitre 1 : 

• nouvelle procédure pour les équivalences de licences de logopédie
• avenant n°13 de la convention, créant des avantages pour ceux qui s'installent en zone très sous-dotées
• modification des textes sur le remplacement et la collaboration
• l'orthophoniste formateur

chapitre 2 :

• la nouvelle cotisation aux URPS
• CARPIMKO : nouvelles évolutions  douloureuses
• la cotisation foncière des entreprises et les exonérations
• le développement professionnel continu (DPC) : soviétisation de notre formation continue

chapitre 3:

• les ARS
• les URPS
• liste des administrations à avertir quand on s'installe
• aides aux regroupements
• différence FOF / FNO
• dérogations concernant la loi sur l'accès des locaux pour les personnes handicapées
• la responsabilité de l'orthophoniste quand le patient est laissé seul dans la salle d'attente

chapitre 4 :

• les 3 textes sacrés : décret de compétence, convention, nomenclature de novembre 2012
• considérations de la Haute Autorité de Santé sur les séances de 45 minutes, trop longues pour certains patients
• comment remplir une demande d'accord préalable
• comment remplir le nouveau modèle de feuille de soins papier
• refonte du texte sur le secret professionnel
• les réseaux sociaux
• refonte du texte sur la double prise en charge
• le refus de soins
• orthophonie à l'école ?
• prise en charge sur temps scolaire

 chapitre 5 :

• combien gagne un orthophoniste : nouvelles données qui ont permis d'affiner les calculs
• trésorerie : les nouveaux plafonds des livrets
• explosion de la taxation des intérêts et des plus-values : les nouvelles données sur l'épargne à court, moyen et long terme.
• retraite Madelin : égalité hommes-femmes

Cette seconde édition est disponible sur le site de notre éditeur et bientôt chez les libraires spécialisés.

 Notre cher éditeur, Cit'inspir, a mis en ligne ce matin la mise à jour 2012 des Clés de la Réussite - Gestion d'un Cabinet d'Orthophonie, le livre que j'ai co-écrit en 2010 avec Véronique Le Lan. Comme l'an dernier, la mise à jour se présente sous la forme d'un PDF gratuit, à télécharger sans modération !

Vous constaterez que j'y ai inclus la mise à jour 2011, en la retouchant et en mettant tous les chiffres à jour. Vous pouvez donc jeter le PDF de l'an dernier. J'ai aussi ajouté des textes sur la clause de non concurrence, le DPC (formation obligatoire) et l'accord conventionnel qui pourrait aboutir à une revalorisation tarifaire.

http://www.citinspir.fr/

Les rendements 2011 de 80 SCPI

Le rendement des SCPI a baissé depuis quelques années, parce que le dividende n'a pas suivi l'envolée du prix de la part. Vous trouverez ici les rendements 2011 de plus de 80 SCPI :

http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/les-rendements-2011-de-plus-de-80-scpi_178155.html

Attention, comme toujours : il ne faut pas se fier au rendement d'une année pour choisir une société. Il faut regarder le rendement à long terme, le taux d'occupation, les réserves, la qualité et la répartition des biens détenus, etc...

Les Clés de la Réussite : Mise à jour

A l'intention des lecteurs du livre "Les Clés de la Réussite - Gestion d'un cabinet d'orthophonie", la mise à jour est en ligne !

Nous avons commencé à écrire le manuscrit il y a déjà un an. Les choses évoluant à un rythme soutenu, nous avons jugé utile de répertorier une série de nouveaux points à connaître. Citons par exemple :

• la nouvelle procédure de demande d'équivalence d'un diplôme européen
  
• les chiffres 2011 de la CARPIMKO, de l'URSSAF des débutants, de l'allocation de maternité, de l'ONDAM, du crédit d'impôt pour formation, des conventions collectives, du plafond Madelin, du Micro-BNC, etc...
• une description du rôle et du fonctionnement des nouvelles Agences Régionales de Santé (ARS) et des Unions Régionales des Professionnels de Santé (URPS)
  
• la taxation des feuilles papier
• la demande d'accord préalable, qui remplace la demande d'entente préalable
• les réseaux sociaux et le secret médical
• les nouveautés fiscales

Vous trouverez cette mise à jour en vous rendant sur la page de notre cher éditeur :

http://www.citinspir.fr/gestion-de-cabinet/les-cl%C3%A9s-de-la-r%C3%A9ussite/flypage.pbv.v2.tpl.html

Le livre lui-même a fait l'objet d'un second tirage. Vous pouvez vous le procurer chez Cit'inspir, chez Mot à Mot ou à la Ronde des Mots.

Le risque dans les SCPI

Ceux qui misent un tant soit peu aux SCPI pour obtenir une vraie retraite connaissent généralement le forum SCPI de Boursorama. Pour mémoire, ce blog a souvent évoqué cette solution originale comme un premier pied dans l'épargne, sans souci quotidien, mais avec un sympathique effet de levier qui dope le rendement.

Un excellent fil traite actuellement du risque de ce type de placement, en répondant à la plupart des questions que je me posais avant de franchir le Rubicon :

http://www.boursorama.com/forum-scpi-le-risque-dans-les-scpi-405333552-1

Page Facebook SCPI

Petit billet rapide, pour vous informer de la naissance d'une page Facebook dédiée aux SPCI et aux OPCI :

http://www.facebook.com/pages/SCPI-OPCI-Forum-de-discussion/125057610893015

Cette page est animée par des investisseurs particuliers.

Loger des parts de SCPI dans une SCI

Les plus anciens d'entre vous savent l'intérêt que je porte aux SCPI, pour se lancer dans l'immobilier à son propre rythme et en mutualisant le risque locatif.

J'ai lu ce matin un article très intéressant, comme c'est souvent le cas sur pierrepapier.fr :

http://www.pierrepapier.fr/logez-vos-scpi-dans-une-sci/

Vous y découvrirez tout l'intérêt de placer des parts de SCPI dans une SCI. Subtil et utile.

LES CLES DE LA REUSSITE

C'est le coeur étreint par l'émotion que je vous annonce la sortie du livre que je viens de publier avec ma consoeur Véronique Le Lan :

Pascale Célèrier, l'auteur des célèbres Supports Verbaux en Orthophonie, a écrit notre préface, ce dont je ne suis pas peu fier.

Le but de cet ouvrage est de synthétiser et de réactualiser tout ce que j'ai écrit ici depuis deux ans, mais aussi d'y ajouter des sujets que je n'avais pas encore traités, comme l'attitude que nous devons adopter face à la maltraitance. Il est donc question du nerf de la guerre, mais aussi de tous les autres aspects concrets de la gestion d'un cabinet. Voici le sommaire (cliquez ici pour l'agrandir) :

Cet ouvrage est d'ores et déjà disponible aux éditions Cit'inspir :

http://www.citinspir.fr/gestion-de-cabinet/les-clés-de-la-réussite/flypage_images.tpl.html

SCPI : les acheteurs sont là

Vous trouverez sur ce lien un article de Daniel While qui explique que les SCPI ont retrouvé la faveur des épargnants. Je rappelle que les SCPI sont des associations de milliers de propriétaires qui possèdent des dizaines de biens immobiliers, gérés par des professionnels. Cela apporte une mutualisation du risque locatif, sans souci de gestion quotidienne.

Les SCPI ont collecté 600 millions d'euros au premier semestre de cette année, ce qui les ramène aux niveaux d'avant la crise. Pourtant, leur taux de rentabilité interne a fortement baissé, avec une stagnation du prix des parts. Avant la crise, on a vu des TRI supérieurs à 15 % par an ! Actuellement, la rentabilité dépend essentiellement des dividendes versés, qui stagnent eux aussi, mais qui ne baissent pas.

L'immobilier en SCPI est donc vu par les épargnants comme une alternative plus rentable que le livret A ou l'assurance-vie, mais bien moins risquée que la bourse qui avance en plein brouillard.

Vous trouverez aussi des arguments intéressants dans l'éditorial de Gérard Horny, paru aujourd'hui sur le site Pierrepapier.fr

SCPI défiscalisantes sur le banc d'essai

Le quotidien économique "Les Echos" a publié vendredi un article intéressant sur les SCPI Scellier, avec cette accroche :

"Au lieu d'investir en direct dans un logement locatif, il est possible de profiter du régime fiscal Scellier en souscrivant des parts de SCPI. Une manière de défiscaliser dès 2011, ses revenus de 2010."

Pour mémoire, j'avais expliqué le principe des SCPI (et leur grand intérêt pour les paramédicaux peu fortunés ou peu intéressés par la gestion) dans une série de billets qui commençait ici :

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/2008/11/les-scpi-leffet-de-levier-pour-toutes.html

Concernant les SCPI Scellier, voir ici :
http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/2009/06/scpi-scellier-ca-existe.html

Maintenant, le banc d'essai des Echos, du 20 août 2010 :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/020719452527.htm?xtor=EPR-1003-[pat%20rimoine]-20100818

Comme d'habitude, je vous rappelle que les SCPI défiscalisantes sont un produit "tunnel". Il faut garder ses parts jusqu'à la dissolution de la SCPI, suite à la vente des logements. Celui qui chercherait à s'en séparer avant la fin s'exposerait à une forte décote, parce que l'acheteur ne bénéficie pas de l'avantage fiscal. Je rappelle également que la valeur des parts lors de la dissolution n'est pas garantie : elle dépend du marché immobilier du moment.

Malgré ces deux précautions, ce placement peut s'avérer judicieux pour ceux qui cherchent à investir en défiscalisant, sans investir 150 000 € et sans remettre leur sort entre les mains d'un seul locataire.

SCPI Scellier : trust no one

En cliquant sur ce lien et sur les réponses, vous trouverez le témoignage (non vérifié) d'Emile, une personne qui raconte comment elle a investi sur une SCPI Scellier, donc défiscalisante.

Pour mémoire, les SCPI sont de grosses associations de propriétaires qui possèdent plusieurs dizaines de biens et en confient la gestion à une société. Certaines d'entre elles permettent d'obtenir des réductions d'impôt. J'ai écrit plusieurs billets à ce sujet, vous les retrouverez en cliquant sur "SCPI", à droite de votre écran.

La mésaventure décrite par Emile mérite de rappeler une évidence : il ne faut jamais faire entièrement confiance à un conseiller, quel qu'il soit. C'est confortable mais dangereux. Il vaut mieux tout vérifier. Chercher à apprendre est d'ailleurs un plaisir dans tout domaine, y compris celui-ci.

SCPI : une synthèse des Echos

Le quotidien économique Les Echos a publié vendredi une synthèse intéressante sur l'intérêt des SCPI dans le contexte actuel. Pour mémoire, les SCPI sont des groupements de plusieurs milliers d'associés qui achètent ensemble des biens et qui les louent. Elles constituent à mes yeux une voie intéressante, accessible à tous, vers un réel complément de retraite ; contrairement à l'assurance-vie et aux contrats Madelin sur les fonds en euros. Je rappelle que pour avoir 2000 euros par mois de complément de retraite, les placements à 3% vous auront forcé(e) à épargner HUIT CENT MILLE euros. Il faut donc explorer d'autres solutions.

Je vous livre la synthèse des Echos :

Investir dans la pierre : en direct ou via une SCPI ?

Acheter du papier évite des soucis de gestion, mais ne répond pas aux mêmes objectifs que l'acquisition d'un bien physique.
Alors que l'immobilier en direct nécessite une mise de fonds importante -de 100.000 à 150.000 euros au bas mot pour une petite surface -, l'investissement en parts de SCPI (société civile de placement immobilier) ne mobilise en revanche que de petites sommes, à partir de 10.000 ou 15.000 euros tout au plus. Dans les deux cas, il est possible d'emprunter pour financer l'acquisition. Ce qui crée des avantages au plan fiscal puisque les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Mais là s'arrêtent les points communs.

Au plan des objectifs, sans doute la pierre en direct offre-t-elle plus de possibilités. " La détention d'un bien en direct offre beaucoup de souplesse, explique Raymond Le Roy Liberge, le PDG des Provinces (un groupement de quatre promoteurs : Sully Promotion, Espacil, Copra et Endroits de Cité). Au-delà de l'aspect patrimonial, on peut l'envisager pour loger un enfant étudiant, pour l'occuper soi-même plus tard, pour alléger une fiscalité trop lourde ou encore compléter ses revenus à la retraite. "

S'assurer de percevoir son loyer
Mais pour que l'investissement révèle toutes ses qualités et qu'il atteigne le but fixé, encore faut-il que les loyers tombent régulièrement. Si l'investisseur achète dans le cadre d'un régime fiscal de type Scellier, il est ainsi crucial que l'appartement soit régulièrement occupé. A défaut, l'investisseur risque de voir son économie d'impôt s'envoler, celle-ci pouvant être contestée par le fisc. En outre, s'il compte sur les loyers pour rembourser l'essentiel de son crédit, il a intérêt à dénicher un locataire solvable. Ce qui ne va pas de soi par les temps qui courent, les taux de sinistralité ayant tendance à augmenter.

De fait, à moins d'être aguerri en matière de recherche des locataires, de rédaction du bail, de récupération des loyers, de répartition des charges, de travaux... mieux vaut confier cette tâche à un spécialiste (agent immobilier, administrateur de biens). " La gestion locative ne pose pas de problèmes si l'on s'en remet à un professionnel qui veillera à l'occupation du logement et au bon encaissement des loyers ", poursuit Raymond Le Roy Liberge. On y perd un peu en rendement, mais on y gagne en tranquillité (lire également ci-dessous).

Encore faut-il ne pas se tromper de localisation. Dans le neuf, par exemple, " les promoteurs vendent tous azimuts leurs programmes en Scellier, ce qui conduit à des prix qui redeviennent très agressifs, indique Benjamin Nicaise, le directeur général de Cerenicimo. Les investisseurs sont responsables de cette situation. Ils continuent d'acheter sans se déplacer, comme avec le Robien. "Résultat, l'investisseur n'est pas assuré d'avoir payé son bien au juste prix. Et ce n'est pas parce qu'il confie la location à un professionnel qu'il est certain de le louer facilement. Surtout s'il table sur des loyers élevés. Bon an, mal an, le rendement d'un bien immobilier physique ne dépasse guère de 4 % à 4,5 % dans le neuf, hors avantage fiscal de type Scellier. Un peu plus dans l'ancien, les prix d'achat étant plus mesurés. Reste que les valeurs locatives ont tendance à stagner, voire à régresser. Difficile, dans ces conditions, d'espérer voir les rendements s'améliorer.

Accéder à de nouveaux secteurs
" En direct, on peut maîtriser son patrimoine et arbitrer comme on le souhaite, fait valoir Benjamin Nicaise. En SCPI, on est à la merci du gestionnaire et ce n'est pas parce qu'il achète des immeubles entiers qu'il en obtient un meilleur prix. " D'où la nécessité, avant de se lancer, d'étudier le patrimoine détenu par la SCPI. Reste qu'investir dans des parts de SCPI, c'est se donner la possibilité d'acheter dans des secteurs traditionnellement réservés aux investisseurs institutionnels. Ces sociétés acquièrent en effet des immeubles de logements, de bureaux, des murs de boutiques ou encore des centres commerciaux, qu'elles gèrent et dont elles distribuent les revenus locatifs. Ce type de placement a donc de quoi séduire, d'autant qu'il constitue un excellent complément de revenu.

Autre avantage : pas de souci de gestion, celle-ci étant assurée par le gestionnaire de la SCPI. " Pour quelqu'un qui n'a pas de gros revenus, les SCPI offrent une bonne sécurité en capital, assurent des revenus réguliers et de bons rendements ", résume Christian Michaux, de Pierrepapier.fr. On peut même défiscaliser avec de la pierre papier, par exemple en achetant des SCPI Scellier ou Malraux. Côté rendement, les SCPI affichent de meilleures performances que l'immobilier en direct. Du moins celles de revenus (ou de rendement), les SCPI fiscales ou de plus-value étant beaucoup moins généreuses une fois l'économie d'impôt engrangé.

Les rendements s'érodent
Selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), le rendement moyen des SCPI s'est établi à 5,73 % en 2008 (hors prix des parts, bien sûr). Mais, crise aidant, les rendements s'érodent. Aujourd'hui, difficile de passer la barre des 6 %. Chez UFG Rem, un des leaders du marché, les rendements 2009 atteignent par exemple 5,39 % pour Selectinvest 1, 5,59 % pour Eurofoncière 2 ou encore 5,58 % pour Multimmo bilier 1. Chez Périal, on annonce des scores légèrement supérieurs. " En 2009, PF1 a offert un rendement de 5,90 %, PF2, un rendement de 5,75 % et PF Opportunités 5,60 % ", annonce Eric Cosserat, le directeur général de Périal. Et 2010 ne verra sans doute pas ces performances s'améliorer.

Entre autres raisons, " il y a le niveau des renégociations de loyers intervenues en 2009 et dont l'impact sur une année pleine devrait contribuer à diminuer le niveau des recettes locatives sur 2010, explique Jean-Marc Coly.La baisse des taux d'occupation, de l'ordre de 2 % à 3 % va également peser sur les recettes locatives et entraîner des charges non récupérables sur les SCPI. Il faut y ajouter une baisse importante de l'indice de la construction. "

Mutualisation des risques
Dans un tel contexte, la valeur des parts tend aussi à s'éroder. " Globalement, le résultat de nos expertises fait apparaître une chute de 3 % à 5 % de la valeur de nos actifs, précise Jean-Marc Coly, on est loin du grand soir que certains prédisaient. " Les bonnes performances des SCPI sont également liées à la mutualisation des risques. " Une SCPI détient de nombreux immeubles et même en cas d'impayés ou de vacance, l'impact sur le rendement demeure faible ", confirme Eric Cosserat.

Le reproche que l'on peut faire aux SCPI est leur manque de liquidité. N'étant pas cotées, les parts ne peuvent être acquises qu'au moment de leur émission, par exemple lors de leur création (achat d'un immeuble) ou d'une augmentation de capital, ou bien sur le marché secondaire, lorsqu'un épargnant vend ses parts. Dans le cas des SCPI à capital variable, l'acheteur peut cependant acquérir des parts sans attendre qu'un épargnant décide de vendre les siennes. La liquidité est donc meilleure, mais certaines SCPI ont récemment souffert de ventes massives d'institutionnels qui avaient besoin d'argent frais, ce qui a grippé le marché. " On ne joue pas avec l'argent des épargnants, s'exclame Louis-Gaston Pelloux, qui fustige le mode de gouvernance de certaines SCPI. Certains conseils de surveillance sont de simples chambres d'enregistrement. Or les épargnants ont leur mot à dire. "
CHRISTINE LAMBERT


Quelques commentaires, en vrac :

• Cet article confirme ce que j'ai déjà écrit ici : les SCPI donnent accès à l'immobilier (commercial ou de logement) pour de petits investissements. Elles sont donc intéressantes pour les jeunes professionnels, ou comme diversification pour les autres. Pour mémoire, je rappellerai que l'on peut acheter les parts à crédit, ce qui donne accès au fameux effet de levier dont j'ai souvent parlé (voir ici).
  
• Il faut savoir choisir ses SCPI, tout comme il faut savoir sélectionner le meilleur bien possible, en achat direct. Je remercie encore mon conseiller en gestion de patrimoine pour avoir su m'aiguiller sur deux bonnes sociétés.
• Les rendements s'érodent, mais ceux de l'assurance-vie (sur fonds en euros sans risque) aussi : on va vers 3 à 3,5%, donc 2 de moins que sur les SCPI, hors fiscalité. Le risque des SCPI n'est pas nul, rappelons-le. Mais ne prendre aucun risque, c'est risqué.
  
• Les SCPI manquent de liquidité, mais que dire d'un appartement possédé en direct dans une zone sans aucun dynamisme ?