Les SIIC : l'immobiler facile et moins fiscalisé

Vous le savez, les revenus fonciers (loyers) sont complètement matraqués par l'Etat. Les Français sont très attachés à l'immobilier. Nos dirigeants savent en profiter.

Si vous êtes dans la tranche marginale d'imposition à 30 %, l'Etat ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous avez donc 47,2 % de votre bénéfice foncier qui disparaissent, même si vous n'avez pas fini de rembourser un éventuel prêt.

Et si vous êtes dans la tranche à 41 %, l'Etat prend 58,2 % !

C'est une vraie spoliation.

Pourtant, sur les revenus du capital, le gouvernement actuel a rétabli le prélèvement forfaitaire unique (ou flat tax) qui se pratique aussi dans les pays voisins. Dans ce cadre, même si vous êtes dans la tranche marginale à 41 %, l'Etat vous prend 30 % en tout et pour tout. C'est une idée déjà plus supportable.

On pourrait se dire que ça ne touche que la bourse et que l'immobilier est devenu le vilain petit canard, presque aussi ciblé que l'automobile. Mais il y a une faille dans le système : les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).

Pour résumer, les SIIC (ou REIT aux Etats Unis) sont des sociétés immobilières cotées en bourse, contrairement aux SCPI dont je parle souvent ici. Leur statut leur impose de distribuer leurs bénéfices sous forme de dividende. Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez lire cet article :

https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/societe-dinvestissement-immobilier-cotee-siic/

O joie, les dividendes versés par les SIIC peuvent être soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % !

On peut donc faire de l'immobilier non matraqué et sans gestion d'impayés ou de robinets qui fuient, en France. Pour cela, il faut posséder des actions de sociétés foncières et empocher les dividendes. C'est l'équivalent des loyers. Si vous êtes dans la tranche à 30 %, c'est comme si les prélèvement sociaux avaient été supprimés ! Bienvenue dans les années 1980, glorieuse époque où ces taxes n'existaient pas encore.

Vous trouverez ici un article des Echos qui met en évidence l'intérêt fiscal de l'immobilier coté :

https://www.lesechos.fr/idees-debats/cercle/cercle-184193-les-beneficiaires-paradoxaux-de-la-reforme-fiscale-lendettement-et-limmobilier-cote-2185669.php

Même l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace l'ISF, ne touche pas les sociétés foncières cotées (voir ici).

Comment faire pour acheter de l'immobilier coté ?

C'est beaucoup plus simple qu'acheter un appartement. C'est même moins compliqué qu'un achat de parts de SCPI. Les SIIC, c'est fluide. On peut les acheter et les vendre quand on veut, à son rythme.

Concrètement, il suffit d'ouvrir un compte titre dans votre banque, ou chez un courtier en ligne comme Boursorama ou Fortunéo, puis d'acheter des actions de SIIC (ex : Altarea, Unibail-Rodamco, Klépierre, Icade). Vous recevrez vos dividendes automatiquement.

Cet article vous explique comment sélectionner les sociétés :

http://immeuble-de-rapport.fr/devenir-rentier-depuis-chez-soi-grace-aux-foncieres-cotees/

Il y a aussi de nombreux forums où les gens discutent de SIIC. Par exemple celui-ci :

https://www.devenir-rentier.fr/f5

Voilà donc un bon plan immobilier, qui vient compléter ceux dont j'ai déjà parlé :

• les parts de SCPI européennes qui bénéficient des accords fiscaux avec la France (ex : Novapierre Allemagne, LF Europimmo)
• les parts de SCPI mises à l'abri dans des contrats d'assurance vie (voir ici)
• l'immobilier défiscalisant, qui peut s'avérer surcoté et/ou risqué (ex : lois Pinel, Malraux, monuments historiques).

Quels sont les inconvénients des SIIC ?

Il faut d'abord savoir qu'on ne peut pas emprunter pour acheter des parts de SIIC, contrairement aux parts de SCPI (hors assurance vie) et à l'immobilier en direct.

Ensuite, il faut accepter de voir le cours de bourse fluctuer. Autrement dit, il ne faut pas le regarder tous les jours, à moins d'avoir l'estomac bien accroché ou d'aimer les montagnes russes.

C'est avant tout un investissement de long terme, donc ne cédons pas à l'hystérie du quotidien.