Résidence principale : acheter ou louer ?

Cet article a été mis à jour le 3/06/15 : cliquez ici

Concernant la résidence principale, le choix entre achat et location n’est pas qu’une affaire de finances. C’est aussi une question de mode de vie et d’état d’esprit.

Après les études, bon nombre de praticiens se lancent dans une suite de remplacements de confrères en congés, ou de consoeurs enceintes. D’autres amorcent une collaboration, sans savoir s’ils s’entendront durablement avec le titulaire du cabinet où ils exercent. Ceux qui choisissent l’exercice salarié ou mixte ne peuvent pas savoir non plus dès le départ si leur situation sera durable. En revanche, ceux qui osent monter leur cabinet dans un endroit bien choisi ont toutes les chances de s’ancrer pour longtemps : la demande de soins est si massive et les listes d’attente si longues dans la plupart des cabinets existants, qu’il faut vraiment mal travailler pour échouer. Bien évidemment, il est préférable d’éviter les quelques villes où se trouve une école d’orthophonie.

Mais mis à part les courageux qui se lancent directement dans l’aventure libérale, il est évident que les jeunes professionnels doivent commencer par louer leur logement : ils restent ainsi libres de leurs mouvements. Durant cette période, ils pourront tout de même épargner pour posséder un apport personnel, qui servira le jour de l’achat d’un logement. Lorsque la situation personnelle et professionnelle se stabilisera, la question d’un achat deviendra pertinente. L’aspect purement patrimonial prendra alors toute sa place dans ce choix.

Les prix de l’immobilier ont très fortement grimpé durant les dernières années, ce qui a même conduit des gens modestes à payer l’impôt sur la fortune. Mais parallèlement, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont fléchi, ce qui a permis d’emprunter davantage sans augmenter la mensualité. Depuis peu, ces taux remontent, mais restent raisonnables. On observe logiquement une stagnation, voire un tassement des prix des biens. La négociation devient à nouveau possible avec les vendeurs.

Durant toute cette période, les loyers d’habitations ont bien augmenté aussi. Leur progression fut telle, que l’indice qui permettait de calculer leurs augmentations annuelles a été changé par le gouvernement. Il ne s’agit plus de l’Indice du Coût de la Construction, mais de l’Indice de Référence des Loyers, fortement lié à l’inflation, donc oscillant entre +2% et +3%. L’ancien indice, l’ICC, oscillait entre -1% et +8%. Il reste valable pour les baux professionnels et une partie des baux commerciaux.

Comparons les deux formules en prenant l’exemple d’une maison vendue 150 000 €, et de la même habitation louée 650 € par mois. Si la personne qui hésite entre les deux solutions a 30 ans et projette sa situation jusqu’à 80 ans, elle obtiendra le comparatif suivant :

Achat :
Frais notariés : 10 600 €
Privilège Prêteur de Deniers (remplace l’hypothèque) : 1 755 €
Crédit immobilier à 5,3%, assurance comprise, sur 20 ans
1 mensualité : 1014,96 €
240 mensualités : 243 590 €
50 ans de taxe foncière, commençant par exemple à 700 € et revalorisée de 3% par an : 78 958 €
Coût total de l’acquisition : 334 903 €

Location :
Loyer à 30 ans : 650 €
Loyer à 80 ans (+2,5% par an) : 2 180 €
Total des 50 années de loyer : 760 378 €

L’achat aura donc coûté 425 475 € de moins ! A cette somme, il faut retirer deux montants aléatoires :

• les frais d’agence immobilière, nettement moindres pour trouver une location que pour acheter un logement ;
• l’entretien du logement, dont une partie reste uniquement à la charge du propriétaire.

On constate néanmoins qu’en acceptant un effort à court terme, celui qui achète obtient un gain énorme à long terme. Arrivé à 50 ans, il n’a plus que sa taxe foncière et l’entretien à payer. Les 1014,96 € mensuels peuvent alors être consacrés à un autre poste budgétaire, tel que les études de ses enfants.

Au départ, la personne qui choisit de rester locataire peut placer la différence entre 1014,96 € et son loyer de 650 € : chaque mois, elle économise 364,96 € et 58 € de taxe foncière (700 / 12). Mais cette différence va fondre comme une peau de chagrin, à cause des augmentations de l’Indice de Référence des Loyers. Si l’IRL se maintient en moyenne à +2,5% par an, le loyer dépassera 1014,96 € durant la 20ème année. Et il continuera à grimper. Rappelons que durant toute cette période, l’AMO n’a aucune chance d’augmenter de 2,5% par an. Le budget « logement » de l’orthophoniste locataire étranglera progressivement sa capacité d’épargne.