Acheter son local professionnel

Outre la résidence principale, dont j'ai parlé lundi, il faut penser à l'achat de son local professionnel. Le raisonnement est le même : sur 40 à 45 ans de carrière, il vaut mieux acheter. Il faut y penser dès qu'on sait que sa situation est établie. J'illustrerai mes propos avec l'exemple concret de notre cabinet.

La première chose à faire est de voir avec son banquier quelle somme on peut emprunter : le fait d'avoir déjà un accord de la banque sera un élément fort dans la négociation avec le vendeur. La somme disponible varie beaucoup en fonction des revenus (donc du temps de travail et des dépenses pro des années précédentes) et du nombre d'associés, en cas d'achat à plusieurs.

Ensuite, il faut aller voir les notaires (c'est aussi vrai pour n'importe quel achat immobilier) : leurs frais de négociation sont fixés par l'Etat et plus bas que ceux des agents immobiliers. Voici le barème :
- De 0 à 45 735 € .................................... 5 % hors taxes
- Au-dessus de 45 735 € ..................... 2,50 % hors taxes
Le tout majoré de la TVA à 19,6 %.

Pour un achat de 200 000 euros, on arrive donc à :
(45735 x 0,05 + (200000-45735) x 0,025)x1,196= 7347 €

Attention de ne pas confondre les frais d'enregistrement, habituellement appelés "frais de notaire", avec les honoraires de négociation que je viens d'évoquer. Les frais d'enregistrement restent dus dans tous les cas, que l'on passe par une agence immobilière ou pas. Ils peuvent être calculés ici. Ils sont surtout constitués de taxes ; le notaire n'en perçoit qu'une petite partie.

Si l'on opte pour l'ancien, les visites peuvent alors commencer. Si on fait construire, les notaires indiqueront les programmes immobiliers en cours (immeubles), ainsi que les terrains à vendre (pour y construire un cabinet hors immeuble). Dans les deux cas, attention au respect de la loi
Handicap du 11 février 2005. Les cabinets paramédicaux, comme tous les lieux recevant un public, seront soumis à l’obligation d’accessibilité totale aux personnes handicapées au plus tard en 2013. Il faut donc prévoir le passage des fauteuils : aucune marche, ascenseur suffisamment grand si on est en étage, largeur des portes... Vous trouverez les normes à respecter ici.

En cas d'achat à plusieurs associés, le plus logique est de créer une Société Civile Immobilière (SCI). C'est cette société qui va emprunter l'argent pour acheter le bien et exécuter les travaux éventuels. Les associés posséderont donc le bien à titre privé, comme s'ils avaient acheté une maison pour la mettre en location. Sur le plan professionnels, ils vont monter une Société Civile de Moyens (SCM), s'ils n'en ont pas déjà une. Cette seconde société leur servira à payer un loyer à la SCI, en signant un bail professionnel, mais aussi à régler les divers abonnements (eau, EDF, internet), l'assurance et l'entretien du local. La répartition des associés n'est pas obligatoirement la même entre SCI et SCM : certains peuvent souhaiter rester uniquement locataires, ou posséder moins de parts de la SCI que les autres. Si le loyer versé par la SCM ne couvre pas le remboursement de l'emprunt de la SCI, les associés de la SCI doivent mettre chaque mois le complément, de leur poche. Mais à la fin du prêt, plus on a de parts de la SCI, plus on a gonflé son patrimoine personnel. L'idéal, à long terme, est donc de posséder plus de parts de la SCI que de la SCM. Enfin, lors du départ en retraite, les parts de la SCI peuvent être conservées : la SCM, dont on est forcément sorti, verse toujours son loyer, bien appréciable en complément des maigres pensions versées par la CARPIMKO.

En cas d'achat du cabinet par un professionnel sans associé, trois solutions s'avèrent possibles :
1) Acheter à titre professionnel et placer le bien au registre des immobilisations. Cela permet de déduire touttes les dépenses, de l'amortir et donc de payer moins d'impôts (j'expliquerai un autre jour comment on peut aussi amortir le bien en SCI). Mais en cas de revente, on paie un impôt sur la plus-value.
2) Acheter à titre privé : dans ce cas, on n'amortit pas et les charges d’acquisition (frais d’acquisitions, intérêts d’emprunt, frais d’acte…) ne pourront pas être déduites des bénéfices. Mais au bout de 15 ans, on ne paie pas d'impôt sur la plus-value en cas de revente.
3) Monter une SCI familiale et lui payer un loyer. Cela permet par exemple de transmettre progressivement la nue-propriété des parts à ses enfants, en ne dépassant pas les seuils de franchise fiscale.

Exemple concret : pour notre cabinet, nous avons emprunté 145 000 € à quatre associés, en 2003, pour un F4 de 85 m2 dans le centre-ville d'une petite cité de 21 000 habitants. Cette somme couvrait l'achat, les frais d'enregistrement et les travaux de transformation (principalement l'isolation phonique et l'aménagement d'une salle d'attente). Nous avons monté une SCI, c'est elle qui a emprunté. Elle rembourse 1369 € par mois, sur 12 ans. Le taux était de 4,90% fixes, hors assurance, c'est-à-dire légèrement inférieur à ce qui se pratique actuellement. Le loyer de la SCM a été fixé à 1000 € en 2003. Mais il est indexé sur l'indice du coût de la construction (ICC), qui a fortement augmenté depuis, contrairement aux loyers d'habitation qui sont indexés sur l'indice de revalorisation des loyers (IRL). Il est donc arrivé à 1248 € cette année. Notre part d'apport personnel s'est donc réduite comme une peau de chagrin. Rappelons que le loyer de la SCM est déductible dans la déclaration 2035, alors que l'apport personnel est perdu. En 2015, le prêt sera remboursé. Il nous faudra décider si nous prenons les loyers de la SCM pour les investir ailleurs, chacun dans son coin, ou si la SCI achète un second bien.

Dernier détail : nous avons monté la SCM et la SCI nous-mêmes, en dénichant des statuts-type sur l'internet et en les adaptant à notre cas précis. Chaque société nous a coûté environ 300 € de frais d'enregistrement au tribunal de commerce et de frais d'annonce légale.