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vendredi 5 septembre 2008

Acheter son local professionnel


Outre la résidence principale, dont j'ai parlé lundi, il faut penser à l'achat de son local professionnel. Le raisonnement est le même : sur 40 à 45 ans de carrière, il vaut mieux acheter. Il faut y penser dès qu'on sait que sa situation est établie. J'illustrerai mes propos avec l'exemple concret de notre cabinet.

La première chose à faire est de voir avec son banquier quelle somme on peut emprunter : le fait d'avoir déjà un accord de la banque sera un élément fort dans la négociation avec le vendeur. La somme disponible varie beaucoup en fonction des revenus (donc du temps de travail et des dépenses pro des années précédentes) et du nombre d'associés, en cas d'achat à plusieurs.

Ensuite, il faut aller voir les notaires (c'est aussi vrai pour n'importe quel achat immobilier) : leurs frais de négociation sont fixés par l'Etat et plus bas que ceux des agents immobiliers. Voici le barème :
- De 0 à 45 735 € .................................... 5 % hors taxes
- Au-dessus de 45 735 € ..................... 2,50 % hors taxes
Le tout majoré de la TVA à 19,6 %.

Pour un achat de 200 000 euros, on arrive donc à :
(45735 x 0,05 + (200000-45735) x 0,025)x1,196= 7347 €

Attention de ne pas confondre les frais d'enregistrement, habituellement appelés "frais de notaire", avec les honoraires de négociation que je viens d'évoquer. Les frais d'enregistrement restent dus dans tous les cas, que l'on passe par une agence immobilière ou pas. Ils peuvent être calculés ici. Ils sont surtout constitués de taxes ; le notaire n'en perçoit qu'une petite partie.

Si l'on opte pour l'ancien, les visites peuvent alors commencer. Si on fait construire, les notaires indiqueront les programmes immobiliers en cours (immeubles), ainsi que les terrains à vendre (pour y construire un cabinet hors immeuble). Dans les deux cas, attention au respect de la loi
Handicap du 11 février 2005. Les cabinets paramédicaux, comme tous les lieux recevant un public, seront soumis à l’obligation d’accessibilité totale aux personnes handicapées au plus tard en 2013. Il faut donc prévoir le passage des fauteuils : aucune marche, ascenseur suffisamment grand si on est en étage, largeur des portes... Vous trouverez les normes à respecter ici.

En cas d'achat à plusieurs associés, le plus logique est de créer une Société Civile Immobilière (SCI). C'est cette société qui va emprunter l'argent pour acheter le bien et exécuter les travaux éventuels. Les associés posséderont donc le bien à titre privé, comme s'ils avaient acheté une maison pour la mettre en location. Sur le plan professionnels, ils vont monter une Société Civile de Moyens (SCM), s'ils n'en ont pas déjà une. Cette seconde société leur servira à payer un loyer à la SCI, en signant un bail professionnel, mais aussi à régler les divers abonnements (eau, EDF, internet), l'assurance et l'entretien du local. La répartition des associés n'est pas obligatoirement la même entre SCI et SCM : certains peuvent souhaiter rester uniquement locataires, ou posséder moins de parts de la SCI que les autres. Si le loyer versé par la SCM ne couvre pas le remboursement de l'emprunt de la SCI, les associés de la SCI doivent mettre chaque mois le complément, de leur poche. Mais à la fin du prêt, plus on a de parts de la SCI, plus on a gonflé son patrimoine personnel. L'idéal, à long terme, est donc de posséder plus de parts de la SCI que de la SCM. Enfin, lors du départ en retraite, les parts de la SCI peuvent être conservées : la SCM, dont on est forcément sorti, verse toujours son loyer, bien appréciable en complément des maigres pensions versées par la CARPIMKO.

En cas d'achat du cabinet par un professionnel sans associé, trois solutions s'avèrent possibles :
1) Acheter à titre professionnel et placer le bien au registre des immobilisations. Cela permet de déduire touttes les dépenses, de l'amortir et donc de payer moins d'impôts (j'expliquerai un autre jour comment on peut aussi amortir le bien en SCI). Mais en cas de revente, on paie un impôt sur la plus-value.
2) Acheter à titre privé : dans ce cas, on n'amortit pas et les charges d’acquisition (frais d’acquisitions, intérêts d’emprunt, frais d’acte…) ne pourront pas être déduites des bénéfices. Mais au bout de 15 ans, on ne paie pas d'impôt sur la plus-value en cas de revente.
3) Monter une SCI familiale et lui payer un loyer. Cela permet par exemple de transmettre progressivement la nue-propriété des parts à ses enfants, en ne dépassant pas les seuils de franchise fiscale.

Exemple concret : pour notre cabinet, nous avons emprunté 145 000 € à quatre associés, en 2003, pour un F4 de 85 m2 dans le centre-ville d'une petite cité de 21 000 habitants. Cette somme couvrait l'achat, les frais d'enregistrement et les travaux de transformation (principalement l'isolation phonique et l'aménagement d'une salle d'attente). Nous avons monté une SCI, c'est elle qui a emprunté. Elle rembourse 1369 € par mois, sur 12 ans. Le taux était de 4,90% fixes, hors assurance, c'est-à-dire légèrement inférieur à ce qui se pratique actuellement. Le loyer de la SCM a été fixé à 1000 € en 2003. Mais il est indexé sur l'indice du coût de la construction (ICC), qui a fortement augmenté depuis, contrairement aux loyers d'habitation qui sont indexés sur l'indice de revalorisation des loyers (IRL). Il est donc arrivé à 1248 € cette année. Notre part d'apport personnel s'est donc réduite comme une peau de chagrin. Rappelons que le loyer de la SCM est déductible dans la déclaration 2035, alors que l'apport personnel est perdu. En 2015, le prêt sera remboursé. Il nous faudra décider si nous prenons les loyers de la SCM pour les investir ailleurs, chacun dans son coin, ou si la SCI achète un second bien.

Dernier détail : nous avons monté la SCM et la SCI nous-mêmes, en dénichant des statuts-type sur l'internet et en les adaptant à notre cas précis. Chaque société nous a coûté environ 300 € de frais d'enregistrement au tribunal de commerce et de frais d'annonce légale.

10 commentaires:

Anonyme a dit…

Merci pour votre travail.
Pour l'achat du local (valable pour tout achat immobilier) il y a aussi les annonces des particuliers et encore mieux le repérage de lieux apparemment fermés depuis longtemps : il suffit de prendre contact avec le propriétaire (que les services du cadastre vous indiquent)et de faire une proposition.
J'ai acquis ainsi une ancienne droguerie dans son petit immeuble de centre-ville pour ouvrir mon cabinet. Le propriétaire ne pensait même plus à vendre, il était ravi et peu gourmand !

Guillaume a dit…

Précision très intéressante, merci ! Et félicitations pour votre débrouillardise.

Autre conseil utile, valable pour tout achat immobilier : pour éviter les mauvaises surprises, il vaut mieux se faire assister par son propre notaire et au moindre doute, faire expertiser le bien, par exemple par un architecte (en plus des diagnostics obligatoires).

Anonyme a dit…

j'ai acheté des aprts dans une SCI et donc fait un emprunt. mais nous n'avosn pas de SCM, je règle le loyer à la SCI à titre professionnel et l'emprunt à titre privé.
je ne saisis pas vraiment l'intérêt d'une SCM, pourriez vous éclaircir ma lanterne?

hélène

Guillaume a dit…

Si vous êtes toute seule, aucun. Si vous êtes plusieurs praticiens, c'est la SCM qui occupe les lieux et qui paie les factures de tout ce qui est commun. Même éventuellement le matériel de rééducation. La SCM est le statut habituel des associés en orthophonie. Les notaires et avocats utilisent plus la SCP.

Ytreza a dit…

Merci pour votre blog,
Les normes d'accès handicapés sont-elles les mêmes pour la construction et l'ancien ?

Doit-on obligatoirement passer par un architecte pour construire ?

Merci
Ytreza

Guillaume a dit…

Là, vous touchez à la limite de ce que je sais. La meilleure idée serait d'en parler à un architecte : il aura ces réponses, normalement. Au pire, il saura où se renseigner.

Anonyme a dit…

Je viens de découvrir et de parcourir votre blog: je suis époustouflée par la clarté de vos explications et par la précision de vos exemples chiffrés. Merci.

Après ces petits compliments, j'ai une petite question: la page que vous mettez en lien sur les modalités à respecter concernant l'accessibolité des personnes handicapées aux cabinet d'orthophonie n'est plus valide. Où puis-je trouver ces infos CLAIREMENT expliquées? (en sachant que je n'ai pas payé ma cotisation FNO en 2009 donc je n'ai pas accès à leur service juridique!)
J'ai l'occasion d'acheter un appartement dans un immeuble dont l'ascenceur ne peut pas recevoir tous les types de fauteuils. De plus, il me parait difficilement envisageable de faire des WC accessibles?

Merci d'avance pour votre réponse.
Céline

Guillaume a dit…

Concernant les WC :

http://www.handicapinfos.com/informer/accessibilite-toilettes-publiques-tous_12020.htm

La loi de 2005 :

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000809647&dateTexte=

Merci pour vos encouragements !

Unknown a dit…

Bonjour, je découvre par hasard l'existance de ce blog et suis bien fière que notre profession sorte de façon si visible dans une recherche Google! Merci de cette initiative!
Je suis à paris et me demande is j'ai vraiment intérêt à acheter. VOus parlez de 40-45 ans de carrière, si c'est le seul cas où c'est intéressant, cela va bien éclairer mon choix! Je vais contacter le sersvice juridique de la FNO mais auriez vous une adresse de site qui donnerait des précisions sur les avantages et inconvénients de chaque option? Un grand merci
Diane

Anonyme a dit…

BRAVO pour la qualité des infos et de la mise en page !!! et surtout MERCI de partager toutes ces connaissances et expériences. CHAPEAU !!

Pour ma part je me retrouve sur le blog car j'envisage d'acheter mon cabinet.
J'ai trouvé une maison qui pourrait faire mon affaire, le rez-de-chaussée actuel (des garages) serait aménageables en locaux. Et au premier étage, il y a un appartement avec entrée indépendante qui pourrait être loué, et ainsi rendre l'investissement doublement intéressant.
Pensez-vous que je doive monter une société pour percevoir les loyers de l'appartement ?? ou bien est-ce que je peux tout faire à titre privé ?? Pour la petite histoire j'exerce en ZRR et d'ailleurs, je pense que votre blog est un lieu idéal pour expliquer à tous nos jeunes confrères qui cherchent à s'installer l'intérêt des ZRR (dont on n'entend jamais parler, bizarre.... une exonération d'impôt pendant 14 ans ça devrait pas être un secret ...)
Merci d'avance et encore bravo !
Béatrice