SCPI : doit-on acheter ?

J'ai déjà expliqué le 6/11/08 tout le bien que je pensais du principe des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Pour résumer, ce sont des sociétés non cotées en bourse, qui comportent souvent plusieurs milliers d'associés, et qui achètent des biens pour les louer. Les SCPI de rendement, les plus habituelles, louent des surfaces commerciales et / ou des bureaux.

Ce type de placement reste à mon avis un des meilleurs moyens de fabriquer sa retraite (dès son installation, vu la décadence subie par la CARPIMKO) ou de préparer les études de ses enfants. Les sommes obtenues sont nettement plus importantes qu'en assurance-vie classique, grâce à l'effet de levier du crédit (voir cet article) et au rendement de l'immobilier commercial, nettement meilleur que les logements.

Mais doit-on acheter maintenant, en plein marasme économique ? Bien sûr, il faut se faire aider d'un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, pour trier les bonnes SCPI de l'ivraie. Mais quand on a trouvé les bonnes, il faut néanmoins peser le pour et le contre.

POUR :

• Les taux d'intérêt sont plus bas qu'à l'automne. On peut obtenir du 4,60 % fixe sur 15 ans.
  
• Les SCPI n'ont pas le droit de s'endetter, elles n'achètent des biens que si elles ont l'argent, qu'elles auront obtenu des nouveaux souscripteurs. Cela leur permet de profiter de la crise pour négocier les prix d'achat des biens, puisque le vendeur est sûr que la transaction ira à son terme. D'après les informations de mon conseiller, la SCPI Immorente, par exemple, a déjà arrêté de freiner la collecte pour pouvoir ainsi profiter de la crise.
• Concernant les bonnes SCPI comme Immorente ou PF1-PF2, pour lesquelles on a un bon recul, leur acheter des parts n'a jamais été un mauvais calcul, même en période de crise.
  

CONTRE :

• Miser sur l'immobilier commercial sans savoir où va l'activité économique, c'est comme conduire les yeux fermés.
• Cette crise est plus profonde que les précédentes (sauf celle de 1929).
• Les taux pourraient baisser encore dans les mois à venir (mais les banques compensent la grosse baisse des taux de la BCE par une prime de risque démentielle).

Comme vous le voyez, chaque argument d'un côté trouve son pendant dans l'autre sens. Notez que je suis normand, donc amateur de réponses nuancées ;-). Mon conseiller en gestion de patrimoine, M. Franque (lien dans la colonne de droite), vient de développer les arguments "pour" dans un courrier que je livre à votre sagacité, avec son accord :
"CRISE FINANCIERE = OPPORTUNITES

Comme vous le savez, la crise financière mondiale est en train de dégénérer en contaminant tous les secteurs d’activité. La baisse des taux d’emprunt, voulue en haut lieu à bien du mal à parvenir aux guichets des banques, mais commence à être opérationnelle. Les médias aggravent la situation en poussant à l’attentisme et au retrait des capitaux actifs. Cela fait chuter les entreprises comme des dominos. Le marché de l’Immobilier en souffre, de grands groupes sont obligés de céder leurs patrimoines pour dégager des liquidités : des affaires sont à saisir. Les montants en jeu sont tels qu’ils ne sont pas accessibles aux particuliers. Les bonnes SCPI peuvent nous le permettre. Dans l’effondrement général, leur valorisation reste pratiquement stable ! et leur rendement est nettement plus attractif que celui des fonds en euros. Combiné avec le levier de l’emprunt (réservé à l’immobilier) nous avons une belle occasion de compenser les pertes subies par ailleurs. Voici quelques pistes : Doter les jeunes dans les meilleures conditions envisageables. Canaliser l’épargne gelée vers un objet satisfaisant Aider au redressement des contrats d’assurance vie maltraités. Ce qui est sûr, c’est que les bons gérants vont profiter de la faiblesse des autres. Ceux qui jouent leur jeu en leur apportant un concours maintenant seront forcément mieux récompensés que les retardataires. Je suis à votre disposition pour vous commenter cela plus en détail, et vous aider à mettre en place vos applications pratiques. Je me permettrai de solliciter un rendez-vous pour cela, et vous remerciant de bien vouloir m’accorder un moment, je vous prie de croire, chers amis, en mes vœux de bonne tenue face à cette crise."

Nos nouvelles rémunérations

Dans mon article de lundi, j'ai décrit une disposition de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2008, qui permet de bloquer facilement les augmentations de nos tarifs (pourtant fort rares, contrairement à celles des médecins).

Mais tout n'est pas perdu : l'article 44 de cette même loi mettait aussi en place la possibilité d'expérimenter de nouveaux modes de rémunération pour les professionnels de santé. L'idée générale est de récompenser ceux qui collent à la politique de santé des caisses et donc du gouvernement, en leur octroyant des primes. Les orthophonistes connaissent déjà ce système. Ils peuvent bénéficier de 4 primes :

• l'aide à la maintenance d'un logiciel de télétransmission : si nous avons télétransmis au moins une feuille de soins électronique l'an dernier, nous aurons 100 € en mars.
• l'aide pérenne à la télétransmission : si au moins 70 % de nos feuilles de soins de l'an dernier étaient électroniques, nous aurons 300 € en mars. Donc 400 en tout.
• pour ceux qui ont signé le contrat de bonne pratique (CBP) et qui tiennent leurs engagements : 600 € par an.
• [Edit de 2015] une aide au scan des ordonnances : 90 €

Ces primes entrent bien dans le nouveau cadre : on ne nous augmente presque jamais, mais on nous récompense au mérite. Rappelons au passage que ces sommes sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux charges sociales : la sécurité sociale en récupère elle-même une partie dans nos cotisations d'URSSAF.

Les médecins sont aussi concernés. La sécurité sociale leur donne 7 centimes par FSE télétransmise, sans plafond. Autre exemple : le CBP pour médecins de campagne leur permet d'obtenir 300 € par jour où ils se font remplacer (3 000 € maximum). Heureux médecins... Mais ils seront en première ligne le mois prochain : au lieu de porter la consultation à 23 €, la CNAM a inventé pour eux un contrat d'amélioration des pratiques individuelles (CAPI) et elle le leur enverra en mars. Ce CAPI leur proposera de respecter des objectifs de prévention, de suivi des pathologies chroniques et d'efficience des prescriptions, concernant notamment les médicaments génériques (sources : le Quotidien du Médecin et le Syndicat de la Médecine Générale). Les syndicats disposent de deux semaines pour donner leur avis, mais de toute manière, la sécurité sociale enverra les CAPI en mars. Elle commencera par les médecins qui se trouvent déjà proches de ses objectifs, pour les attirer dans le système. Puis elle s'adressera aux plus rétifs. Le montant de la prime devrait tourner entre 5 000 et 6 000 €.

La démarche est claire : elle consiste à déterminer des objectifs quantifiables qui concernent le contenu de la pratique des professionnels de santé (les médecins d'abord, les autres ensuite) et à récompenser ceux qui atteignent ces objectifs, comme dans les entreprises qui fixent des objectifs de vente. Certains médecins, par exemple au SMG, ne rejettent pas d'emblée ce nouveau mode de rémunération. Mais ils préféreraient que les contrats mettent l'accent sur le travail en équipe pluridisciplinaire. C'est aussi le discours de l'union nationale des professionnels de santé (UNPS), qui a sorti un communiqué de presse à ce sujet. Enfin, vous lirez ici ce qu'en pense un médecin généraliste.

Je vous laisse imaginer quel système la CNAM inventera pour rémunérer les paramédicaux au mérite. Trois choses sont sûres :

• Ces rémunérations d'un nouveau genre lui donnent un argument pour esquiver les revalorisations des lettres-clés.
• Elles ne compenseront jamais le décrochage que nous subissons par rapport à l'inflation depuis 25 ans : financièrement, les primes ne sont que des hochets que l'on agite sous nos yeux ébahis.
• Nos syndicats seront impuissants, puisque ceux des médecins ont juste le droit de donner leur avis sur le CAPI.

A vendre

Pour une fois, j'utilise mon blog à des fins personnelles et j'y glisse une annonce : je vends le petit EeePC de 900 grammes que vous voyez ci-dessus (exactement ce modèle-ci, puisque la photo est de moi, mais sans lecteur de cartes ni pièce de 2 euros ;-), pour acheter un Macbook. J'avais déjà parlé de ce PC petit mais pratique dans l'article du 23 octobre.

Vous pouvez vous faire une meilleure idée de sa taille très pratique et de ses logiciels d'origine en visionnant cette vidéo en français :

http://www.youtube.com/watch?v=mLX2NEnVHgw

Je vends mon EeePC tel que vous le voyez sur la vidéo, mais en noir. Il se trouve dans son emballage d'origine, avec manuel, CD et housse de protection noire. Je l'ai acheté le 13 février 2008.

Il est livré sous Linux, mais pour télétransmettre, je l'avais passé sous Mac OS puis Windows XP. Lors de la vente, je remettrai le Linux de la vidéo. Vous pourrez y mettre vous-mêmes Windows ou Mac OS si vous le souhaitez : le CD contient tous les pilotes Windows. Mais si vous voulez simplement surfer sur un coin de table, discuter sur MSN ou Skype, lire vos mails et rédiger vos comptes rendus, vous n'aurez rien à ajouter, comme le montre la vidéo. La batterie tient la charge comme au début.

Je l'ai acheté 319,91 €, je vous le propose à 150 €.

Pour toute question :

shlomolefebvre@gmail.com

AMO à 2,40 € en 2029 ?

J'ai expliqué hier qu'il existait un nouvel article dans le code de la sécurité sociale, permettant de bloquer toute velléité de revalorisation de nos tarifs, même si les caisses et le syndicat trouvaient un accord (ce qui n'est même pas en vue).

Bien sûr, on ne peut pas dire que nos tarifs nous placent dans les catégories défavorisées de la population : je ne connais pas un seul collègue bénéficiaire de la CMU. Mais le blocage des tarifs implique que nous décrocherons tous les ans par rapport à l'inflation. Cette année, grâce à la crise, l'indice des prix augmentera peu. Mais ensuite ?

Cauchemardons éveillés et imaginons un AMO à 2,40 € dans 20 ans, pour savoir que pouvoir d'achat cela nous donnera. Il est toujours hasardeux de projeter le passé sur l'avenir, mais il y a 20 ans, l'inflation était déjà maîtrisée en France. Les critères de Maastricht, liés à la création de l'euro, nous imposent de ne pas nous remettre à faire n'importe quoi dans ce domaine. Regardons donc l'inflation des 20 dernières années : l'INSEE nous dit qu'elle a été de 48% en tout. J'avais expliqué le 1er août dernier que l'AMO avait déjà complètement décroché de l'inflation. Mais puisqu'il semble maintenant bloqué, le décrochage est maintenant total.

Imaginons la même progression entre 2009 et 2029 : ce qui vaut actuellement 1 € vaudrait 1,48 €. L'acte moyen des orthophonistes, AMO 11, permet d'acheter quelque chose qui vaut 26,40 €. Cette chose devrait valoir 39,07 € en 2029, mais avec un AMO bloqué, nous serons toujours à 26,40 € ! Nous ne pourrons acheter qu'une chose qui vaut actuellement 17,83 €. Et pendant ce temps, la CARPIMKO aura augmenté ses cotisations de 48% (voir les articles de la semaine dernière).

Tout ceci se produira doucement, sans choc qui nous réveillerait (voir ma parabole de la crevette). Et sans que nous perdions ce sentiment de gagner plus que la plupart des gens, qui nous paralyse et qui fait bien l'affaire des caisses. Les médecins sont dénués de ce complexe de supériorité, eux. Ils ont manqué la consultation à 23 € l'an dernier, pour des raisons que j'ai expliquées hier. Mais ils y reviennent inlassablement, alors que nous nous disséminons sur d'autres problèmes que nous mettons plus en avant que celui-ci (ex : réforme des études, gratification des stagiaires).

AMO à 2,40 € : un parfum d'éternité

Je viens de tomber sur cet article de novembre 2007 qui m'a fait bondir :

http://www.pharmaceutiques.com/archive/une/art_1114.html

J'ai parlé plusieurs fois sur ce blog du projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS) pour 2009. Le lien ci-dessus parle du précédent PLFSS, celui qui fut voté fin 2007 pour l'année 2008. Un passage m'a particulièrement étonné :

"Car le Sénat a maintenu le principe des «stabilisateurs économiques» qui instaurent une période d'observation de six mois avant toute revalorisation des honoraires, en cas d'alerte pour dépassement de l'Ondam, reporte les mesures tarifaires au 1er janvier de l'année suivante. « Les engagements tarifaires pris dans le cadre conventionnel seront tenus, mais il importe d'en mesurer l'impact sur les comptes de l'assurance-maladie. Le délai de six mois permet cette évaluation », rassure pourtant Roselyne Bachelot. Mais rien n'y fait."

Pour mémoire, l'ONDAM est l'objectif national de dépenses d'assurance maladie, fixé chaque année dans la loi de financement de la sécurité sociale. L'an dernier, cet objectif était en hausse de 3,2%. Le comité d'alerte sur l'évolution des dépenses de l'assurance maladie, créé en 2004, est chargé d'alerter le Parlement, le Gouvernement et les caisses, au cas où les dépenses déraperaient. Chaque année, au plus tard de 1er juin, ce comité rend un avis sur le respect de l'ONDAM de l'année en cours.

J'ai cherché à en savoir plus sur ce délai de 6 mois et aussi à déterminer si les paramédicaux étaient concernés. J'ai donc lu la loi de financement de la sécurité sociale pour 2008 (loi n°2007-1786 du 19/12/2007), dont vous trouverez le texte en cliquant sur ce lien. En fouillant dans les méandres de cette loi, on découvre que son article 36 a modifié le code de la Sécurité Sociale. Elle y a ajouté une disposition relative aux revalorisations de tarifs pour les soins de ville. Nous sommes donc bien concernés. Vous trouverez cet article sympathique ici, mais je vais vous le résumer.

Le premier paragraphe dit qu'une revalorisation de nos honoraires ne peut pas entrer en vigueur dès qu'elle est décidée : elle ne peut devenir effective que 6 mois après son approbation.

Le second paragraphe dit que si le comité d'alerte émet un avis considérant qu'il existe un risque sérieux de dépassement de l'ONDAM et que ce risque provient (même en partie) des soins de ville, l'augmentation des tarifs est suspendue. Soit elle est renégociée, soit elle est repoussée au 1er janvier de l'année suivante. Mais entretemps, l'augmentation peut avoir été supprimée, pour permettre à la sécu de faire des économies qui la replacent sur l'ONDAM. Si c'est le cas, on repart pour une négociation et un nouveau délai de 6 mois.

Tout ceci laisse un goût amer : on dirait que tout est en place pour empêcher la moindre augmentation de nos tarifs. Les médecins généralistes en savent quelque chose : leur texte conventionnel prévoyait le passage de la consultation de 22 à 23 euros en juin 2008. Il a suffi que le comité d'alerte estime le 30 mai que la situation ne laissait "que très peu de marge et [devait] conduire à la plus grande vigilance", pour que leur augmentation n'ait pas lieu. Quant à nous, rien n'était prévu, donc nous n'avons rien eu. Mais quand nos syndicats parviendront enfin à obtenir une augmentation de nos lettres-clés, nous risquerons fort de ne pas l'obtenir non plus.

Cette disposition permet au gouvernement d'afficher un souci de bonne gestion : la population ne pourra pas lui reprocher de nous faire des cadeaux inconsidérés, alors qu'elle nous perçoit comme des privilégiés. Mais vous pouvez graver vos tarifs sur une jolie plaque en marbre, pour décorer votre cabinet. Ils ne changeront pas demain, grâce aux stabilisateurs économiques instaurés l'an dernier.