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mercredi 19 novembre 2008

La défiscalisation -4 Niches pour gros bosseurs



Dans mes précédents articles, j'ai parlé des niches fiscales accessibles à la plupart des paramédicaux. Entrons aujourd'hui dans le nirvana de la défiscalisation. Ces dispositifs sont dans le collimateur des médias et du fisc (voir cet article), puisque ce sont ceux qui permettent à des gens très aisés de ne pas payer d'impôt. La plupart vont donc être plafonnés. Comme pour les niches décrites hier, je donne ici une énumération qui méritera des articles plus précis. Il n'est pas inutile de décrire ces dispositifs sur un site dédié aux paramédicaux : certains y ont accès.

  • Louer un bien meublé. Il existe deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP), accessible à tous, qui permet de déduire un amortissement du bien, sans pouvoir créer de déficit, et loueur en meublé professionnel (LMP). Ce second statut permet de créer un déficit imputable sur le revenu global du foyer. Il permet aussi de ne pas être imposé sur la plus-value en cas de revente. Dans certaines conditions, les loyers encaissés peuvent même échapper à l'ISF. Dans la pratique, le statut LMP permet d'encaisser des loyers dans payer d'impôt pendant des années. Bien évidemment, tout le monde ne peut pas prétendre à ce graal : il faut avoir 23 000 € de loyers annuels, donc investir autour de 500 000 euros. Dans nos professions, cela reste généralement impossible. A partir de 2009, il faudra aussi que ces loyers constituent plus de la moitié du revenu global. Dans le cas contraire, le LMP devient LMNP et perd les énormes avantages de son statut. Pour résumer, le statut LMNP permet de constituer un patrimoine sans faire exploser ses impôts à cause des loyers, contrairement à la location de logements nus. Le statut LMP permet en outre de faire baisser les impôts, de ne pas payer d'impôt sur la plus-value (après 6 ans) en cas de revente et de transmettre facilement le bien à ses enfants après son décès. Pour louer du meublé, on peut meubler soi-même un appartement, mais aussi acheter un appartement dans une résidence de services telle qu'une maison de retraite, une résidence pour étudiants, une résidence de tourisme... Le gestionnaire de la résidence verse alors un loyer au propriétaire et sous-loue ses chambres.
  • Acheter un appartement dans une résidence de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR, loi Demessine). Il faut ensuite le louer nu, pendant 9 ans, à un gestionnaire. Ce statut permet le remboursement de la TVA (19,6 %) et une réduction d'impôt de 25 % du prix du bien, plafonnée à 12 500 € pour un célibataire et 25 000 € pour un couple. Cette réduction peut être étalée sur 6 ans. Avant de se lancer, il faut bien étudier le potentiel touristique de la zone. On peut citer par exemple la vallée de la Maurienne : un achat en altitude, pour espérer suffisamment de neige, peut mériter une étude.
  • Acheter un logement neuf outre mer et le louer, dans le cadre de la loi Girardin. Ce placement est généralement décrit comme un dispositif pour riches, mais le calcul présenté sur ce lien représente un effort d'épargne de seulement 309 € par mois. Le dispositif permet une déduction d'impôts (intérêts d'emprunts, taxe foncière, dépenses d'entretien) identique à celle d'un achat en France, mais il y ajoute une réduction d'impôt : 2125 € par mètre carré, plafonné à 40 ou 50 % de la valeur du bien, selon les cas. Il faut conserver et louer l'appartement durant 5 à 6 ans selon les cas.
  • Investir dans des entreprises outre mer (dispositif Girardin industriel) : cela permet une réduction d’impôt comprise entre 50 et 80 % du montant de l’investissement, en fonction du lieu de l’investissement et des secteurs concernés. Vous trouverez les détails sur ce lien. Le bien doit être conservé 4 ou 5 ans minimum selon les endroits. Dans la pratique, ce dispositif pouvait permettre de gommer complètement l'impôt, jusqu'à cette année. Il est conseillé généralement pour les gens qui paient au moins 10 000 € d'impôt (ex : un couple de paramédicaux sans enfants). Attention, investir à 8 000 ou 20 000 km nécessite une prudence extrême. Il faut étudier le projet de très près. Les conseillers en gestion de patrimoine, là encore, s'avèrent très utiles.
  • Acheter un bien à rénover puis à louer en secteur sauvegardé (loi Malraux). Ce dispositif est très réglementé : puisqu'il concerne les secteurs sauvegardés, l'Etat ne vous laisse pas rénover le bien n'importe comment. Les Bâtiments de France veillent. Il faut créer une association foncière des copropriétaires, rénover et louer durant 6 ans. Contrairement au régime du déficit foncier dont je parlais hier, on peut imputer le déficit Malraux dû aux travaux, dépenses et intérêts d'emprunt sans limite jusqu'au 31 décembre 2008. Ensuite, il restera de la marge : le plafond de dépenses déductibles sera de 140 000 € par an ! Il s'agit d'une déduction, pas d'une réduction d'impôt. Ce dispositif s'avère donc plus utile à ceux qui se trouvent dans les tranches d'imposition à 30 et surtout 40 %.
  • Acheter un bien à rénover se trouvant dans un immeuble classé ou un monument historique : même principe que le dispositif Malraux, mais a priori celui-ci ne devrait pas être plafonné. L'Etat a trop besoin d'argent pour pouvoir entretenir ses monuments. Mais les programmes de ce type sont rares et la demande est supérieure à l'offre : il s'agit d'un paradis fiscal bien de chez nous !
Je finirai demain cette série en expliquant comment certaines de ces niches restent accessibles à tous, en passant par les SCPI.

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