Achat du cabinet : un paradis fiscal

Dans mon article du 5/09/2008, j'avais expliqué tout le bien que je pensais de l'achat des murs de notre cabinet. Le meilleur des locataires, c'est soi-même. Mon point de vue n'a pas changé, d'autant que les prix ont baissé, tout comme les taux d'intérêt. On peut emprunter à 3,5 ou 3,6% sur 15 ans, à l'heure actuelle.

Depuis 2008, les professionnels libéraux qui achètent seuls leur local professionnel ont le droit de se verser un loyer et de le déduire dans leur 2035 (déclaration pro). Mais bien entendu, cette déduction se retrouve en recette dans la 2042 (déclaration perso). Le gain principal se situe au niveau URSSAF (allocations familiales) et CARPIMKO. La CSG, elle, subit le même principe de vases communicants que l'impôt sur le revenu.

De la même manière, ceux qui achètent leur cabinet en montant une SCI classique retrouvent les loyers déduits de leur 2035, en tant que revenus fonciers imposables dans la 2042. J'ai déjà expliqué ici que l'on pouvait modifier cela en assujettissant la SCI à l'impôt sur les sociétés, ce qui permet d'amortir le bien et de déduire absolument toutes les dépenses. L'amortissement vient gommer le bénéfice de la SCI pendant longtemps. On continue donc à déduire le loyer de sa 2035, mais on n'a pas de revenu imposable supplémentaire. Un vrai paradis fiscal ! Attention néanmoins à la plus-value en cas de revente, nettement plus taxée que dans le système habituel.

Mais je viens de lire un article édifiant qui mérite franchement réflexion :

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-investir/i60-la-location-de-bureaux-equipes-une-opportunite-fiscale-a-saisir.php3

Pour résumer, l'idée est de monter une SNC, de meubler et d'équiper le local en tant que propriétaire, puis de le louer à soi-même. Les perspectives fiscales semblent réellement intéressantes :

• Grâce à l'amortissement, création d'un déficit imputable sur les revenus (contrairement à une SCI à l'IS où le déficit s'imputera sur les bénéfices à venir). Non seulement les loyers ne se retrouvent pas dans la 2042, mais en plus l'opération peut faire baisser l'IR !
  
• Déduction de toutes les dépenses, comme dans une SCI à l'IS.

Vous verrez aussi quelques inconvénients, que les auteurs relativisent, à la fin de l'article. Mais il me semble que c'est une idée à creuser franchement avec son comptable, quand on en a un, ou un avocat fiscaliste. En tout cas pas à faire soi-même.