Avant-hier, une personne a mis un commentaire anonyme, dubitatif mais constructif sur mon dernier post. Pour qu'il ne passe pas inaperçu, je pense qu'il vaut mieux le reproduire ici :
"Quand même de gros doutes à propos de l'investissement en SCPI, surtout quand je lis le forum SCPI de boursorama, j'ai l'impression qu'il y a souvent du sport dans ce domaine (voir les commentaires des CR d'AG, ou même la revente des parts) bon j'ai des doutes sur les SCPI qui semblent être ici présentées comme la panacée, d'ailleurs l'auteur de ce blog ne semble croire qu'en l'immo voire uniquement l'immo à coup de défiscalisations. Déjà, on ne construit pas un patrimoine à coups de défiscalisations, beaucoup déchantent ...
et quid de la fiscalité pour l'immo locatif ? Les revenus fonciers augmentant chaque année dès le début de l'investissement mais la charge des mensualités restant la même, je vous laisse découvrir ce que celà peut faire après 4/5 ans quand les intérêts à déduire diminuent, ça augmente l'IR sans augmenter les revenus puisque les recettes servent à rembourser le prêt. Bref il n'y aurait peut être que le in fine pour valider l'invest en immo locatif... sinon un tuyau pour l'auteur du blog : la lettre de média santé où il y a 65 articles en accès libre : http://www.media-sante.com/fiscal/patrimoine.php où on y apprend aussi que la defisc madelin peut être de la pure arnaque surtout pour de jeunes libéraux..."
Ce commentaire est l'occasion d'effectuer une synthèse de plusieurs mois de posts et de rappeler la raison pour laquelle l'immobilier me semble intéressant pour nous, malgré le contexte actuel. En passant, je remercie son auteur pour l'excellent lien qu'il donne.
De nos jours, l'ensemble des placements propose un rendement assez bas, qui pourrait d'ailleurs être fortement rongé par l'inflation dans les années qui viennent. Si l'on prépare son avenir avec des valeurs mobilières sûres (exemple habituel : fonds en euros d'une assurance vie, en loi Madelin ou pas), l'effort d'épargne est énorme. L'alternative est alors la suivante : soit on diminue fortement son train de vie pour épargner, soit on n'épargne pas assez et on fait confiance à la CARPIMKO. Petite parenthèse : concernant le risque du Madelin, je suis bien d'accord. Vous pouvez relire mon post sur ce sujet (lien
ici).
On peut aussi chercher de meilleurs rendements dans les valeurs mobilières, en optant pour les actions en direct ou en SICAV, détenues directement, dans un PEA ou encore dans une assurance vie. Mais même en ce moment, avec des valorisations basses et un espoir de reprise, je reste sceptique. L'exemple de l'indice Nikkei, de la bourse japonaise, fait froid dans le dos : fin 1989, il frôlait les 40 000 points (source :
ici). 20 ans plus tard, il frôle les 10 000. Depuis son effondrement en 1990, il n'a jamais dépassé 16 000 points (en 2005). Et on ne peut pas dire que le Japon soit un pays où les investissements soient hasardeux (donc très risqués et uniquement motivés par les profits à court terme. Au contraire, c'est un des rares pays riches qui à posséder une vraie stratégie industrielle et qui produit d'énormes efforts en recherche et développement.
Mon article sur l'effet de levier (lien
ici) avait montré qu'il existait une solution pour doper le rendement d'un placement et donc diminuer l'effort d'épargne : acheter à crédit. C'est l'énorme avantage de l'immobilier. Le principe est facile à comprendre : quand on achète un bien immobilier en empruntant, on bénéficie dès le début du rendement complet de la somme investie. Si vous achetez un bien à 100 000 € qui rapporte 5%, dès la première année vous aurez 5% de 100 000 €. Mais si vous épargnez mois après mois sur des valeurs mobilières, le rendement complet ne s'obtient qu'à la fin du placement. Bien évidemment, l'immobilier comporte une part de risque. Mais qui ne tente rien n'a rien. J'ajouterai même qu'à long terme, il est très risqué de ne prendre aucun risque. Et dans l'immobilier, vous possédez quelque chose de palpable, tangible. Même en SCPI, vous pouvez voir les biens dont vous possédez une part.
Le fait que le bénéfice foncier augmente chaque année (parce qu'il y a moins d'intérêt bancaires à déduire) n'est pas un énorme souci pour ceux qui se trouvent dans les tranches à 5,5 ou 14%. Bien évidemment, avant de se lancer, il faut s'assurer qu'on pourra payer l'impôt jusqu'à la fin du prêt. Ceux qui sont dans les tranches à 30 et 40% ont effectivement l'emprunt in fine pour optimiser l'investissement. Ce sont aussi ceux qui ont le plus intérêt à utiliser les déductions Borloo, y compris dans l'immobilier ancien.
Quant au type de support, les SCPI ne sont pas dénuées de défauts, bien sûr. Je lis le forum SCPI de Boursorama chaque jour (lien
ici). J'ai des doutes aussi, mais j'ai des doutes sur tout. Au bout d'un moment, il faut finir par opter pour le moins mauvais des placements. Les assemblées générales des SCPI sont parfois houleuses, en effet. Mais il n'est pas possible que des milliers de gens soient tous d'accord. A plus faible échelle, on peut faire un parallèle avec les AG des grosses copropriétés, qui ne sont pas toujours fréquentées par des Télétubbies qui s'aiment vraiment très fort. En fait, les SCPI présentent l'inconvénient de leur principal avantage : l'associé de base ne s'occupe de rien et ne risque pas de carence locative, parce qu'il remet son destin dans les mains du gestionnaire. Il en est de même en ce qui concerne la location d'un meublé avec services. Autre inconvénient des SCPI, effectivement : la liquidité aléatoire. Elle varie fortement en fonction des sociétés. Il est plus facile de revendre des parts de SCPI à capital variable, surtout si elles ont constitué un fonds de remboursement (ex : Immorente). Mais j'avais dit l'an dernier que mon conseiller en gestion de patrimoine m'avait décrit les SCPI comme un énorme tas de fumier d'où émergeaient quelques belles plantes. Son rôle a été déterminant pour m'éviter d'acheter n'importe quoi. Pour l'instant, les SCPI dont je suis associé traversent la crise sans encombre, comme elles avaient traversé celle des années 90. Un tri intelligent est crucial dans ce domaine.
Concernant l'immobilier défiscalisant, je regrette d'avoir pu laisser penser que c'était pour moi la panacée : telle n'était pas mon intention. D'ailleurs, mes investissements actuels ne sont pas défiscalisants, sauf un : une maison que je loue dans le cadre du dispositif "Besson ancien". Je rappellerai donc qu'un investissement est à analyser pour ses qualités intrinsèques. La défiscalisation est une cerise sur le gâteau. Je viens d'écrire une série de posts sur l'amendement Bouvard (ou LMNP Scellier) parce que je pense que si le support est judicieusement choisi, cela peut être profitable. Mais j'ai aussi expliqué pourquoi la loi Scellier dans le non meublé me semblait douteuse (lien
ici). Il vaut mieux un bon investissement non défiscalisant, que l'inverse. D'autant que l'Etat met un malin plaisir à changer ses lois en permanence.
Pour résumer, oui, je reste un adepte de l'immobilier (défiscalisant OU PAS), pour celui ou celle qui, comme moi, ne dispose d'aucune fortune personnelle avant de commencer à travailler et qui découvre que la CARPIMKO le mène dans le mur. Au bout d'un moment, bien sûr, il faut chercher à se diversifier en utilisant les valeurs mobilières. Mais sans effet de levier, on fait de gros efforts pour un résultat qui aura de quoi rendre amer à 70 ans.
