ABONNEZ-VOUS A MA NEWSLETTER : CLIQUEZ ICI
Chaque semaine, vous recevrez des infos, des bons plans, des astuces, des liens vers des discussions utiles et intéressantes...

mercredi 3 juin 2009

LMP : le Graal



Je viens de consacrer 4 messages au statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP), qui peut être la porte d'entrée de la constitution d'un patrimoine compensant l'évolution inquiétante de la CARPIMKO. Il me reste à mentionner l'existence d'un paradis fiscal auquel peu d'entre nous pourront accéder : le statut de loueur de meublé professionnel (LMP).

Pour pouvoir prétendre à ce Graal de l'épargnant, il faut cumuler 3 conditions :
  1. Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
  2. Percevoir plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles sur cette activité de location : loyers et éventuellement prestation annexes.
  3. Cette activité doit représenter plus de 50% du revenu global.
Ces conditions ressemblent à la quadrature du cercle. Mais on peut utiliser le statut LMNP durant plusieurs décennies et basculer en LMP en fin de carrière ou durant la retraite, par exemple. Cette manoeuvre présente plusieurs avantages :
  1. S'il y a un déficit de l'activité LMP, il est imputable sur le revenu global, donc il baisse directement l'impôt. En LMNP, il est mis de côté pour être imputé sur les bénéfices des années suivantes.
  2. En cas de revente, le statut LMP permet de n'avoir aucune taxation sur les plus-values, tant que les recettes ne dépassent pas 90 000 € et que l'activité LMP date d'au moins 5 ans. En LMNP, on n'a pas d'impôt sur la plus-value après 15 ans.
  3. Aucun impôt sur la fortune n'est dû sur les biens LMP. Ce n'est pas le cas en LMNP.
  4. Pensons à nos enfants : les droits de successions d'un loueur de meublé professionnel bénéficient de la fiscalité des transmissions d'entreprises, avec un différé de paiement sur 5 ans et un fractionnement sur 10 ans. On peut aussi inclure les biens dans une SARL de famille et transmettre la nue-propriété des parts progressivement. Le tout est d'y penser bien avant de décéder...
Comme vous le voyez, ce statut est hors d'atteinte pour beaucoup d'entre nous. Si l'on investit dans le neuf, il faut accumuler au moins 500 000 € pour y prétendre. Dans l'ancien, les rendements sont meilleurs, donc la somme s'avère moindre.

Toutefois, ne soyons pas effrayés : comme je l'ai déjà dit ici, pour avoir 2000 € de complément de retraite en assurance-vie, il faut au moins 600 000 € de capitalisation ! La différence, c'est qu'avec l'immobilier, on arrive bien plus vite à 500 000 € qu'en assurance-vie, grâce à l'effet de levier du crédit. Le tout est de commencer à s'en préoccuper en début de carrière. Comme le dit mon conseiller en gestion de patrimoine, le statut LMP est le dernier étage de la fusée. A chacun son rêve...

17 commentaires:

Anonyme a dit…

grace à votre blog et en particulier a vos derniers posts, j'ai pris rdv avec un conseiller en gestion de patrimoine ! je n'avais jamais réalisé qu'en payant 3000 euros d'impots par an je pouvais investir de la sorte ! et comme je n'ai que 30 ans j'espere bien avoir une retraite correcte ainsi !
encore merci, oh grand manitou !!!

Guillaume a dit…

Eh bien, moi qui disais à mon associé que j'avais parfois l'impression de prêcher dans le désert, voilà qui me dément !

L'audience du blog reste très maigre : 200 visites les jours de semaine. Mais il suffit de rendre service à une personne (en l'occurrence vous) pour se dire que cela valait la peine.

Comment avez-vous trouvé votre CGP ? par bouche à oreille ?

Anonyme a dit…

pourtant moi je dois bien passer 20 fois par jour !!!
j'attends avec tellement d'impatience le post du jour ...
please don't stop !

Anonyme a dit…

pour repondre à Guillaume, j'avais rdv à la banque aujourd'hui, je lui parle de la loi Bouvard et il me propose de rencontrer le conseiller en gestion de patrimoine de la banque
voilou ...
on verra ce que ca donne !

tonio a dit…

Concernant les cgp savez vous comment en trouver un efficace et (relativement ) indépendant?
MErci

Guillaume a dit…

20 fois par jour ??? Heureusement que le compteur ne comptabilise que les visiteurs uniques, sinon mes 200 ne seraient déjà plus que 180 ;-) Et quelle déception je dois vous faire quand tous mes patients viennent et que je n'écris rien !

Sans rire, je n'ai aucune idée de l'influence réelle du blog. Pas facile de rester motivé, dans ces conditions.

Pour la banque, ok, merci pour l'info. L'avantage des programmes proposés par les banques, c'est qu'ils ont plus de chances d'être acceptés par... la banque. L'inconvénient, c'est qu'ils sont souvent moins performants que les programmes des CGP indépendants et qu'ils ne répondent pas forcément à la situation de chacun. Il y a 2 mois, Karine Maringolo (Hexa Patrimoine, référencé sur ce blog) avait des lots de résidences pour étudiants et d'EHPAD à proposer. Je ne sais pas s'il lui en reste, mais cela ne coûte rien de lui envoyer un petit mail pour le lui demander. Vous pourrez ainsi comparer différents programmes.

Guillaume a dit…

@Tonio : je ne connais que le bouche-à-oreille, pour trouver un bon CGP. C'est la raison pour laquelle je n'ai affiché que les coordonnées des deux que je connais, qui interviennent sur tout le pays. Il vaut mieux un CGP dispo au téléphone et par mail et qui se déplace quand ça devient nécessaire (c'est leur cas) qu'un CGP qui vient vous voir d'emblée et vous ramène dès le second rendez-vous LE programme Scellier qu'il vous faut absolument, parce qu'il a absolument besoin de le fourguer et d'empocher ses 12% de commission.

Anonyme a dit…

Je ne sais pas comment mettre mon nom sans m'inscrire sur google ...
donc c'est encore moi, qui vais rencontrer un conseiller avec ma banque :
je voudrais bien aller à ce rdv avec d'autres proposition dans ma "poche" en effet ! si vous pouvez me transmettre le mail, ce serait encore plus gentil !
MERCI ! Florence (vous avez je crois mon mail, je vous avez contacté pour des questions SCM SCI etc)

Guillaume a dit…

Je peux le remettre ici sans problème (son site web est dans mes liens à droite) :

karine-maringolo@orange.fr
Tél : 04-73-96-93-60
Port : 06-12-90-15-32

Anonyme a dit…

Bonjour,
non, vous ne prêchez pas dans le désert !!! Je découvre à l'instant votre blog et du coup j'en profite pour une petite question (sans doute très naïve) : j'hésite à acheter un local professionnel et je me demande quels sont les avantages à le faire (si j'ai bien compris, ce qu'on déduit si on se le loue est imposable car on le récupère à titre privé). Le mieux est sans doute de prendre RV avec un conseiller en gestion du patrimoine, mais en attendant ... si vous pouvez m'éclairer (j'ai toujours l'impression que le prétendu conseiller est un bandit en puissance !).
Merci !

Guillaume a dit…

Merci pour ces encouragements. Puis-je vous demander comment vous avez connu le blog ?

Venons-en à votre question. J'ai parlé de l'achat du local ici :

http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.com/2008/09/acheter-son-local-professionnel.html

Si vous achetez, vous ne serez pas forcée de vous verser un loyer. C'était même interdit jusqu'à un récent avis du Conseil d'Etat. Je vous accorde que sur le plan impôts et CSG, c'est juste un jeu de vases communicants. Mais il reste les allocations familiales (dans l'URSSAF) et la CARPIMKO, qui baisseront.

Sans compter la possibilité d'avoir des associés un jour, qui vous paieront la moitié, 2/3 ou 3/4 de ce loyer !

Anonyme a dit…

merci pour le site, c'est super intéressant, surtout pour un novice comme moi (kiné depuis 2008)!

alors courage pour les prochains post!

d'ailleurs j'ai une petite question, au niveau de ta compta, tu as un logiciel ou tu utilises la bonne vieille version papier (livre de recettes/dépenses)?

charles

Guillaume a dit…

Je ne sais pas le faire sur papier : je n'ai jamais eu de livre comptable dans les mains. Dès 1992, j'ai fait ça avec mon ordinateur (un Amiga à l'époque).

Actuellement, j'utilise une ancienne version bridée de Véga, qu'ils nous avaient envoyée pour nous attirer vers la version complète. Ils avaient désactivé le module Vitale, mais pas la compta ;-)

Anonyme a dit…

Ca c'est sur que vous ne prechez pas dans le désert. Je suis aussi une fidèle du blog que je consulte quasi tous les jours. Les posts sur la loi bouvard m'ont vraiment beaucoup intéressée. Ortho depuis 20 et quelques années, payant pas mal d'impots, je ne me suis encore jamais lancée ne sachant pas par quel bout prendre tout ce que je lisais à droite et à gauche. Démarchée comme vous tous par des tas de gens qui savaient ce que je devais faire de mon argent, par méfiance du coup je n'ai jamais rien fait et je le regrette bien!! On dit qu'il n'est jamais trop tard, j'ai encore 20 ans à travailler!! Un grand merci Guillaume

Anonyme a dit…

Guillaume Rocks !

Big Pigeon a dit…

Le Graal du Pigeon !

Guillaume a dit…

Dites ça à tous les loueurs en meublé professionnels.